Acheter un bien immobilier aux enchères : mode d’emploi

À quel type de vente immobilière aux enchères participer ?

Participer à une vente aux enchères, oui, mais laquelle ? Il en existe différents types, chacune possédant ses particularités. Quelle est votre motivation ? Acquérir une habitation à un prix défiant toute concurrence ou devenir propriétaire d’un bien atypique ? Êtes-vous prêt à mettre la main à la pâte ou souhaitez-vous pouvoir poser vos valises directement ?

Les ventes aux enchères judiciaires

Vous n’avez pas les moyens d’acheter un bien immobilier via la filière traditionnelle ? Participez à une vente aux enchères judiciaires. La mise à prix débute généralement 30 % en dessous de l’estimation du bien. Cette décote est une opportunité pour réaliser une bonne affaire lorsque l’on dispose d’un budget réduit — ou pour s’offrir une plus grande superficie avec la même enveloppe.

Ces ventes découlent de saisies judiciaires, de mises en liquidation judiciaire ou de divorces. On les appelle également « ventes forcées » par opposition aux ventes aux enchères volontaires, car elles font suite à une décision de justice… Et vous vous en doutez, ceux qui vendent ne le font pas avec le sourire.

Pour acheter un bien immobilier aux enchères judiciaires, direction le tribunal de grande instance (TGI). Mais pas tout seul ! Vous devez obligatoirement être accompagné par un avocat. Lui seul peut enchérir pour vous. Jusqu’à quelle somme ? Eh bien c’est à vous de décider. Vous devrez y réfléchir au préalable et indiquer votre budget maximum sur un mandat que vous lui remettrez. On vous l’accorde, c’est très frustrant si le bien est adjugé à quelques milliers d’euros au-dessus de votre enchère limite. Mais c’est aussi un garde-fou pour ne pas se laisser emporter par vos émotions et l’ambiance grisante de la salle de vente. En plus du mandat signé, vous devrez fournir un chèque de consignation de 20 % du montant de la mise à prix.

Les ventes aux enchères notariales

C’est la filière la plus classique, utilisée par monsieur Tout-le-Monde qui peine à vendre son bien sur le marché traditionnel ou souhaite vendre plus vite. Ces ventes ont lieu dans les chambres départementales des notaires. Comme pour la vente aux enchères judiciaire, vous devrez remettre au notaire un chèque de consignation d’un montant équivalent à environ 20 % du montant de la mise à prix. L’endroit idéal pour faire l’affaire du siècle ? Eh bien pas forcément. Les ventes aux enchères notariales sont plus populaires — et surtout plus connues — que les ventes aux enchères judiciaires. Si les acquéreurs potentiels se bousculent pour entrer dans la salle de vente, il y a fort à parier que les prix s’envolent. Aurez-vous le dernier mot ?

Le commissaire-priseur a frappé sur le socle avec son marteau à la suite de votre enchère ? Ne criez pas victoire trop vite. Vous serez officiellement propriétaire 10 jours après la séance, si personne n’a surenchéri. Durant cette période, vos concurrents peuvent proposer une nouvelle offre. Cette surenchère doit être supérieure d’au moins 10 % au prix auquel vous avez remporté les enchères. Ensuite, les choses s'enchaînent rapidement. Vous devrez verser le solde du prix d’achat dans un délai de 45 jours maximum. Au-delà, la note sera plus salée puisque vous devrez payer des pénalités. À bon entendeur !

Bon à savoir : Si vous remportez les enchères, vous devrez contribuer aux frais d’organisation en versant 1 % du prix de cession (hors taxes).

Les ventes aux enchères domaniales

Vous avez toujours rêvé d’habiter une maison en bord d’écluse ? Devenir propriétaire d’un bel ensemble immobilier datant de 1845 ou d’une gendarmerie désaffectée vous fait vibrer ? Dans ce cas, vous devez vous tourner vers les ventes aux enchères domaniales. La plupart du temps, il s’agit de biens immobiliers sans héritiers, récupérés et vendus par l’État, à un prix défiant toute concurrence. Pour consulter les biens en vente, rendez-vous sur le site des cessions immobilières de l’État. Comme vous pourrez le constater, on y trouve de tout : des biens de prestige d’une autre époque, des terrains à bâtir, des villas, des casernes, des fermes, des anciens restaurants… et même des maisons en ruine. Vous l’avez compris, ces biens sont loin d’être flambants neufs, surtout s’ils sont restés plusieurs années à l’abandon suite au décès de leur propriétaire.

Vous avez repéré une petite maison forestière ? Tentez votre chance en vous présentant le jour de la vente avec une pièce d’identité, un justificatif de domicile, sans oublier le fameux chèque de consignation. Son montant ? Cinq pour cent de la mise à prix si celle-ci est supérieure à 7500 €. Vous avez remporté l’enchère ? Bravo ! Vous pouvez sabrer le champagne. Ensuite, ne tardez pas à rencontrer votre banquier. Vous devrez effectuer un premier versement correspondant à un tiers du montant dans les 30 jours suite l’adjudication pour tout bien acheté plus de 15 000 €. Puis, vous devrez verser le solde dans les deux mois.

Bon à savoir : Pour ce type de vente aux enchères, l’acte de vente est rédigé gratuitement et vous ne devez pas payer de frais de notaire. De belles économies à la clé !

Comment bien se préparer pour une vente aux enchères ?

Vous avez maintenant une idée plus précise du type de vente aux enchères à laquelle participer. Voici quelques conseils supplémentaires pour réussir votre achat immobilier.

Libérer du temps

Participer à une vente aux enchères, c’est bien plus que libérer un créneau d’une ou deux heures dans votre agenda pour vous rendre à la salle de vente. Vous avez repéré un bien qui vous intéresse ? Prenez le temps de vous renseigner. Lisez attentivement le cahier des charges et, comme pour un achat traditionnel, rendez-vous sur place pour découvrir l’environnement autour du bien. Pour la visite du bien proprement dit, vous devrez faire preuve de souplesse et de flexibilité. La date et l’heure sont imposées. Vous avez eu un empêchement ? Tant pis pour vous ! Malheureusement, il n’y a qu’une seule visite. Vous n’aurez pas de deuxième chance.

Définir votre mise aux enchères limite

Votre voisin de gauche a surenchéri ? Hors de question que le bien vous passe sous le nez ! Vous proposez donc quelques milliers d’euros de plus. Oui, mais lui non plus n’a pas envie de lâcher l’affaire. Un petit jeu qui peut durer longtemps. En voulant avoir le dernier mot à tout prix, vous risquez de surpayer le bien. Pour éviter de vous laisser emporter par vos émotions le jour J, fixez-vous un budget maximum, que vous ne dépasserez pas d’un iota, sous aucun prétexte.

Pour estimer votre budget, tenez compte :

•  des prix pratiqués sur le marché local ;
• des frais de notaire (sauf pour les ventes aux enchères domaniales) ;
• des éventuels frais qui s’ajoutent au prix d’adjudication ;
• du coût des éventuels travaux.

Astuce : Pour déterminer le coût des éventuels travaux, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du bâtiment lors de la visite.

Prendre rendez-vous avec votre banquier

Pour rappel, après l’adjudication, les choses s'enchaînent rapidement. Vous devrez vous acquitter du prix d’achat (ou d’une partie de celui-ci) dans un délai imparti :

• 30 jours pour une vente aux enchères domaniales
• 45 jours pour une vente aux enchères notariales
• 60 jours pour une vente aux enchères judiciaires

N’oubliez pas : si vous dépassez ce délai, vous devrez payer des pénalités. Prenez les devants en rencontrant votre banquier avant de participer à la vente aux enchères. Assurez-vous qu’il vous accordera le prêt. Vérifiez également que vous avez suffisamment de liquidités sur votre compte bancaire pour établir un chèque de consignation.

Vous avez maintenant toutes les clés en main pour réussir votre acquisition ! Dernier conseil : pour vous familiariser avec la procédure de vente aux enchères immobilières, n’hésitez pas à assister à plusieurs séances en tant que simple spectateur. Ces séances « à blanc » vous permettront d’être prêt pour le jour J.