Comment se protéger en cas de loyers impayés ?

Choisir le bon candidat

La première manière de se protéger contre les impayés de loyer est de bien choisir son locataire. Logique, et pourtant pas si évident ! Les candidats potentiels vont se succéder. Quel profil choisir ? Entre ce jeune actif célibataire, ce retraité et ce couple avec jeunes enfants, lequel est le plus susceptible de vous payer votre loyer en temps et en heure chaque mois ? Vous n’avez pas de boule de cristal pour prédire l’avenir, mais vous pouvez vous fier à quelques indices pour trouver le locataire idéal. Comment sélectionner la perle rare ?  

Dans un premier temps, basez-vous sur des critères objectifs. Demandez à chaque candidat intéressé de vous fournir un dossier complet comprenant contrat de travail, fiches de paie, documents d’identité, justificatif de domicile, derniers avis d’imposition, etc. Ces documents vous permettront de vérifier s’il est solvable — et s’il est bien celui qu’il prétend être !

Et si le locataire perdait son emploi pour cause de maladie ? Son compte en banque est-il suffisamment bien garni pour pouvoir faire face à un imprévu ? Pour éviter de vous retrouver plusieurs mois sans loyer, vous avez envie de mener l’enquête jusqu’au bout. Attention à ne pas franchir les limites ! La liste des justificatifs que vous pouvez exiger n’est pas sans fin. La loi Alur vous interdit de demander certains documents tels que le dossier médical, le contrat de mariage, le relevé de compte bancaire, etc. Eh oui, il va falloir accepter une part d’incertitude !

Plusieurs candidats vous ont présenté un bon dossier ? Il faut maintenant en choisir un seul — et le bon — parmi ceux-ci. À qui allez-vous pouvoir louer votre logement en toute sérénité pendant un an, trois ans, voire davantage ? Probablement pas à celui qui est arrivé une demi-heure en retard pour la visite de l’appartement sans même prendre la peine de s’excuser ni à celui qui tente déjà de négocier le prix du loyer. Vous l’avez compris, pour départager les candidats, vous pouvez vous fier à l’attitude de ceux-ci avant et pendant la visite, ainsi qu’à votre intuition.

Exiger une caution

Vous avez trouvé la perle rare ? Du moins, vous le pensez… Pour limiter le risque de vous retrouver avec plusieurs mois de loyers impayés, vous pouvez demander une caution à votre futur locataire. La caution, aussi appelée garant, est une personne ou un organisme qui s’engage à prendre le relais en cas de défaillance du locataire. Si ce dernier ne paye pas ses dettes locatives (loyer, charges, frais de remise à l’état…), vous pourrez vous tourner vers le garant pour — espérer — voir la couleur de votre argent. Papa, maman, un ami, un proche, quel qu’il soit, vous êtes en droit de réclamer des justificatifs au garant pour vérifier, entre autres, sa solvabilité. Le garant peut également être une banque, une entreprise ou un organisme tel qu’Action Logement.

Le garant ne pourra pas se dédouaner facilement : il s’engage par écrit dans un document appelé acte de cautionnement. Ce document est signé par le locataire et le garant, avant d’être annexé au contrat de location. Il existe deux types de cautions :

La caution simple

La situation tant redoutée arrive : votre locataire n’a pas payé son loyer. Au garant d’assumer ? Oui, mais pas dans l’immédiat ! En cas de caution simple, vous pouvez vous tourner vers le(s) garant(s) uniquement après avoir exigé du locataire indélicat qu’il paye ses dettes locatives. Si la méthode douce échoue, vous devrez entamer une procédure contre le locataire en lui envoyant un commandement de payer avec accusé de réception rédigé par un huissier de justice. Vous n’avez pas touché le moindre centime suite à ces démarches ? À ce moment-là — seulement, vous pouvez réclamer votre dû au(x) garant(s). Une démarche longue et fastidieuse ! D’autant plus si le locataire a plusieurs garants : le montant de la dette est divisé entre chacun d’entre eux. Vous devrez donc les solliciter un à un pour récupérer la totalité de la somme due.

La caution solidaire

Vous l’avez compris, la caution simple est peu avantageuse pour vous. Sachez que par défaut, si rien n’est précisé dans le contrat de bail, c’est la caution simple qui s’applique. Pour récupérer votre dû plus facilement, stipulez dans le contrat que vous optez pour une caution solidaire.

Votre locataire n’a pas payé son loyer ? N’attendez pas que les dettes s’accumulent. Vous pouvez vous tourner vers le garant directement, sans prendre contact avec le locataire, et ce dès le premier loyer impayé. Le locataire a plusieurs cautions solidaires ? Vous avez le droit d’exiger d’une seule des cautions qu’elle règle l’intégralité de la dette locative.

Bon à savoir : Veillez à indiquer une durée de cautionnement dans le contrat. Le garant devra endosser son rôle jusqu’à cette date, sauf s’il prévoit des clauses qui lui permettent de suspendre le contrat.

Souscrire une garantie loyers impayés

Pour sécuriser vos revenus locatifs, vous pouvez également souscrire une Garantie Loyers Impayés (GLI). Comme son nom l’indique, elle vous permet d’être indemnisé si votre locataire cesse de payer son loyer. Pour bénéficier d’une telle protection, vous devrez mettre la main au portefeuille. Contrairement à la caution, la Garantie Loyers Impayés n’est en effet pas gratuite. Selon les contrats d’assurance — et les options souscrites, elle peut couvrir les honoraires d’avocats et d’huissiers, les frais de réparation en cas de dégradation du logement, les frais de procédure d’expulsion, etc. Des options sécurisantes, mais qui font grimper le prix de l’assurance loyers impayés. En moyenne, elle coûte entre 2,5 et 4 % du montant du loyer.

Avant de signer, prenez le temps de bien lire le contrat. Selon les assureurs, les conditions d’indemnisation peuvent varier. Vous devrez également constituer un dossier pour l’assurance prouvant la solvabilité du locataire.