Copropriétaires : faut-il surélever votre immeuble ?

Le contexte : hausse des charges et nouvelles réglementations

De plus en plus de copropriétaires ont des difficultés à faire face à l’augmentation des charges de copropriétés. Celles-ci ont déjà beaucoup augmenté ces dernières années et devraient encore progresser en 2023. En cause, notamment : la flambée des prix de l’énergie, particulièrement difficile à supporter pour les copropriétés équipées d’un système de chauffage collectif. Mais il n’y a pas que le chauffage qui augmente : les contrats de maintenance, eux aussi, enregistrent une hausse, car ils sont indexés sur l’indice du bâtiment, qui évolue avec le coût des matériaux.

En parallèle, la loi Climat et Résilience de 2021 a introduit de nouvelles obligations pour les copropriétaires afin d’accélérer la rénovation énergétique des logements. Parmi ces obligations : la réalisation d’un DPE collectif et l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux (qui s’accompagne d’une augmentation du fonds travaux, donc des cotisations versées par les copropriétaires).

Enfin, même si le télétravail a permis à un certain nombre d’actifs de s’éloigner des villes, celles-ci n’ont pas vraiment perdu de leur attractivité. Avec de moins en moins de terrains constructibles et des coûts de construction qui évoluent à la hausse, de nouvelles solutions voient le jour pour répondre aux besoins de la population. La surélévation en fait partie.

Les avantages de la surélévation

Pour les copropriétaires, la surélévation présente trois grands avantages. Premièrement, elle s’accompagne d’une diminution des charges de copropriétés. Deuxièmement, elle donne lieu à une rentrée d’argent grâce à la cession des droits à surélever. Troisièmement, elle accroît la valeur de l’immeuble et des logements qui s’y trouvent.

Une diminution des charges de copropriété

En créant de nouveaux lots (donc de tantièmes supplémentaires), la surélévation permet de diluer davantage les charges entre les copropriétaires. Face à l’augmentation des prix de l’énergie ou des contrats de maintenance, c’est évidemment un paramètre à prendre en considération, notamment pour les propriétaires occupants qui assument l’intégralité des charges liées à leur logement, contrairement aux bailleurs, qui en répercutent une partie sur leur locataire.

Une rentrée d’argent immédiate pour la copropriété

La surélévation est aussi moyen d’obtenir une rentrée d’argent immédiate grâce à la cession des droits à surélever. À partir du moment où la copropriété a décidé de mener le projet de surélévation, deux choix s’offrent à elle : elle peut solliciter un architecte et assurer le rôle de maître d’ouvrage, ou céder les droits à surélever à un promoteur, qui réalisera l’opération de A à Z. Cette deuxième solution est la plus souvent retenue, par commodité, mais aussi parce qu’elle permet à la copropriété d’obtenir une rentrée d’argent bienvenue dans le contexte inflationniste actuel.

Une augmentation de la valeur de l’immeuble

En cédant ses droits à surélever, la copropriété peut exiger de l’acquéreur certaines contreparties, comme la prise en charge du ravalement de la façade ou de la pose d’un ascenseur. Ces opérations permettent de revaloriser l’immeuble et ses logements. Ainsi, dans le 9^e arrondissement de Paris, la surélévation d’un immeuble accompagnée de son ravalement et de la pose d’un ascenseur ont fait passer la valeur du mètre carré de 11 000 à 14 000 euros.

Une opération complexe à mener

Si les avantages de la surélévation sont indéniables, l’opération ne doit pas être prise à la légère, car elle s’assortit de contraintes importantes. Il faut ainsi compter deux à trois ans pour mener un tel projet. La copropriété doit d’abord consulter le plan local d’urbanisme (PLU), qui impose une hauteur maximum pour la construction, puis faire réaliser une étude de faisabilité afin de déterminer si les fondations sont suffisamment solides. Si la construction se trouve à proximité d’un monument classé, elle doit aussi solliciter l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Ensuite, le dossier doit être soumis au vote des copropriétaires et recueillir les deux tiers des voix (en zones tendues, la majorité simple suffit). Les copropriétaires du dernier étage, qui sont les plus impactés par la surélévation, bénéficient d’un droit de priorité pour acquérir les lots nouvellement créés.