Et si le viager devenait à la mode ?

Le viager : fonctionnement

Le viager est très ancien : il existait déjà sous l’Empire romain. Souvent plus avantageux qu’un achat classique, il comporte aussi quelques inconvénients. Voici ce qu’il faut savoir sur ce dispositif.

Les règles du viager

Le viager consiste à acheter un logement en s’acquittant seulement d’une partie de la somme le jour de la transaction. Cette fraction du montant total est appelée « bouquet ». Le bouquet est complété par une « rente », qui est versée mensuellement, trimestriellement ou annuellement jusqu’au décès du vendeur. Mais attention, le décès doit être imprévisible : en effet, s’il intervient dans les vingt jours qui suivent la signature de l’acte, les tribunaux pourront annuler la transaction.

Le viager, moins cher qu’un achat traditionnel ?

En théorie, oui : le viager est moins cher, en tout cas lorsqu’il est « occupé », car le vendeur conserve l’usufruit du bien. En règle générale, le bouquet représente environ 30 % de la valeur du logement. La rente, elle, est calculée par le notaire en fonction de plusieurs paramètres : l’âge et l’espérance de vie du vendeur, le loyer que celui-ci pourrait obtenir en louant son habitation, etc.

Les éléments à prendre en compte

Acheter un bien en viager n’est pas une décision à prendre à la légère. Toutefois, si ce dispositif peut sembler contraignant de prime abord, il offre aussi des marges de manœuvre. Par exemple, les parties peuvent prévoir une clause qui autorise l’acquéreur à prendre possession des lieux si le vendeur est amené à entrer en maison de retraite. Par ailleurs, si le logement est vendu par un couple, il est possible d’opter pour une « rente réductible » : en cas de décès de l’un des deux conjoints, le montant de la rente sera diminué et l’acquéreur fera des économies. Il faut garder à l’esprit que le viager a été conçu pour faciliter la vie des deux parties, le vendeur comme l’acheteur. Il est donc dans l’intérêt de chacun de trouver un arrangement.

Un contexte favorable au développement du viager

Disons-le sans ambages : à l’heure actuelle, le viager n’est pas très populaire. Il représente moins de 1 % des transactions immobilières. Pourquoi ce dispositif est-il autant boudé ? Parce qu’il est souvent jugé immoral : on le qualifie de « pari sur la mort ». Mais aussi parce qu’il contrevient à l’idée que l’on se fait de l’investissement immobilier : peut-on encore parler de « valeur refuge » si l’on ne sait pas exactement combien coûtera l’achat, ni à quelle date on pourra occuper ou louer le logement ?

Vieillissement de la population et baisse du pouvoir d’achat

Néanmoins, avec le vieillissement de la population, le viager pourrait se développer. En effet, c’est un dispositif qui permet d’améliorer la qualité de vie des séniors : souvent propriétaires (il possèdent 1060 milliards d’euros d’actifs immobiliers, soit un cinquième de la valeur totale du parc de logements), ceux-ci peinent malgré tout à faire face à l’augmentation du coût de la vie.

Durcissement de l’accès au crédit immobilier

En parallèle, la hausse des taux d’intérêt fait qu’un nombre croissant de ménages se voient refuser l’accès au crédit. Pour eux, le viager constitue un dispositif intéressant. Pour peu que leurs revenus soient suffisants, ils peuvent se passer d’emprunt et donc économiser a minima les intérêts d’un crédit bancaire. Mais attention : en cas de défaillance, il est possible de tout perdre. Le bouquet, les rentes viagères déjà versées, mais aussi la propriété du logement, qui reviendra au vendeur ! Il faudra donc bien discuter des conditions avant de s’engager.