Investir dans un parking : 3 conseils pour booster son rendement

1. Jouer sur le prix d’achat pour augmenter la rentabilité de son investissement

Pour booster votre rendement au maximum, l’équation est simple : acheter à bon prix et toucher un loyer intéressant. Au cœur des grandes villes, dans certains secteurs très prisés, le ticket d’entrée peut rapidement flamber. À l’instar des logements, Paris caracole en tête des places de parking les plus chères. Se parquer dans la capitale française peut relever du véritable parcours du combattant. Les locataires sont-ils pour autant enclins à payer leur place de stationnement à prix d’or ? Pas forcément. Comme pour tout investissement locatif, prenez garde à ne pas surpayer votre emplacement.

L’opération est-elle pertinente ? Avant de signer le compromis, faites les comptes ! Calculez au plus près votre rendement, en tenant compte des éléments suivants, en plus du prix d’achat :

Les charges

Lorsque vous achetez un parking, vous faites l’acquisition d’un morceau de bitume. Les charges sont donc réduites à néant. S’il s’agit d’un box fermé ou d’un garage, vous devrez payer les frais d’électricité et les éventuelles réparations (entretien de la porte d’entrée, changement de la serrure…). Bien que minimes par rapport à un investissement immobilier classique, ces charges doivent être prises en compte dans le calcul de votre rentabilité. Dans un parking avec accès sécurisé, les charges peuvent être plus importantes.

La fiscalité

Tous les loyers encaissés sont à déclarer au titre de revenus fonciers. Sous 15 000 €, l’imposition se fait selon le régime du micro foncier. Vous bénéficiez donc d’un abattement de 30 %. Si vos revenus sont supérieurs à 15 000 € — ce qui est en soi une bonne nouvelle aussi — vous pouvez opter pour le régime réel. Les charges et intérêts d’emprunt sont déductibles du revenu imposable, avec une limite fixée à 10 700 € par an.

N’oubliez pas de tenir compte des taxes (taxe foncière, taxe d’habitation…) et des frais de notaire. Ces derniers peuvent atteindre jusqu’à 20 % du prix d’achat. La raison ? Ils sont calculés sur base de la surface achetée, mais aussi sur une base fixe. La solution ? Investir dans un lot de plusieurs places de parking pour réduire les frais de notaire. Vous pourrez par la même occasion négocier le prix d’achat.

Le loyer moyen pratiqué dans le secteur

L’investissement dans une place de parking séduit par sa grande souplesse. Vous êtes libre de fixer la durée du bail, les conditions de résiliation et le prix. Néanmoins, pour être certain que votre place de parking trouve preneur, mieux vaut se renseigner sur les loyers moyens pratiqués dans le secteur. Comptez entre 70 et 80 € pour une place de parking dans une métropole régionale, et environ 100 € pour Paris. Vous pourrez demander 25 % de plus pour un emplacement fermé, box ou garage… mais n’oubliez pas de tenir compte du prix d’achat plus élevé. Vous pourrez réviser ce montant annuellement, sans être trop gourmand, sous peine de faire fuir votre locataire. Votre étoile du Nord ? L’indice de référence des loyers (IRL).

2. Estimer la demande locative pour sécuriser son rendement

Votre bête noire ? Les périodes de vacances locatives qui viennent grignoter votre belle rentabilité. Pour réduire ce risque, prenez le temps d’estimer la demande locative. Où investir dans un parking ? Pour le savoir, analysez la concurrence.

Vos pires ennemis :

• Les transports en commun à proximité : métro, tramway… ;
• Un réseau de pistes cyclables bien développé ;
• Des parkings gratuits à proximité ;
• Un réseau de voitures à partager dans les alentours ;
• Une concentration de logements neufs à proximité (les places de parking sont intégrées) ;
• Etc.

Vous l’avez compris, tout ce qui facilite le stationnement ou le déplacement des usagers rend la possession d’un parking privé totalement inutile. Renseignez-vous également pour connaître les projets de la ville : suppression de places de stationnement, développement du réseau de transport en commun, augmentation du nombre de zones piétonnes… Certaines métropoles ont la volonté de réduire au maximum l’utilisation des véhicules en ville.

À contrario, vous pouvez vous féliciter d’avoir trouvé la perle rare si la demande est supérieure à l’offre dans la zone convoitée et/ou si la place de parking coûte les yeux de la tête dans le quartier. C’est par exemple le cas aux abords des aéroports. Les usagers qui se rendent régulièrement à cet endroit auront vite fait leurs calculs !

3. Investir dans un parking facile d’accès et sécurisé

Derniers éléments à considérer avant d’investir — et non des moindres : son accessibilité et sa sécurité. Un parking étroit, à moitié en pente et/ou en plein soleil aura plus de difficulté à se louer qu’un emplacement spacieux, facile d’accès et bien exposé. Logique ! Pour un emplacement de parking en extérieur, les dimensions idéales sont 3 mètres de large pour 5 mètres de long. La meilleure façon de vous en rendre compte est bien sûr de vous rendre sur place, comme vous le feriez pour une maison. Eh oui, ce n’est pas parce que le montant de l’acquisition est moins élevé que ce type d’investissement doit être pris à la légère ! S’il s’agit d’une zone tendue, votre place se louera, mais probablement pas au prix escompté.

Si la place de parking se situe dans un quartier non sécurisé, l’idéal est d’opter pour un box fermé, un garage ou une place de stationnement dans un parking souterrain bien éclairé. Dans le cas d’un emplacement fermé, vérifiez bien les dimensions. Elles doivent pouvoir convenir à une majorité de véhicules, dont les monospaces, breaks et 4x4. On oublie les parkings des années 60 où seuls les petits gabarits pourront rentrer. 

Maintenant que vous connaissez les règles pour bien investir dans un parking, il ne vous reste plus qu’à sillonner les routes à la recherche de la place de stationnement idéale !