Investir dans un studio : ce que vous devez savoir avant de vous lancer

Pourquoi investir dans un studio ? 

C’est une évidence : devenir propriétaire d’un studio coûte moins cher qu’acheter une maison ou un trois pièces. Dans certaines villes, comme Saint-Étienne, Montpellier ou même Marseille, vous trouverez des opportunités pour moins de 50 000 euros. De quoi vous permettre d’investir si vous disposez de quelques économies ou de rassurer votre banquier. En sollicitant un crédit d’un montant et d’une durée moins élevés, vous avez plus de chance d’obtenir un accord de financement. Surtout si votre emprunt est remboursé grâce aux loyers perçus. 

Grâce à ce coût à l’achat moins élevé, les studios dégagent une rentabilité supérieure à celle des logements plus grands, même si les loyers sont moins élevés. De plus, les autres charges (charges de copropriété et taxe foncière par exemple) varient en fonction de la taille du bien. Avec un studio, elles seront moins lourdes. 

Les studios sont une denrée rare. Ils suscitent donc une forte demande de la part des locataires et trouvent preneur rapidement. Cette attractivité est aussi un atout lors de la revente. Si vous décidez de vous séparer de votre appartement, vous trouverez un acquéreur rapidement et au prix du marché. 

Mais attention ! Les habitants de studio déménagent plus souvent que ceux de T2 ou de T3. Il vous faudra chercher régulièrement un nouvel occupant et remettre les lieux en état avant chaque nouveau bail. 

Bien choisir son studio pour réussir son investissement locatif

S’il est fréquent de succomber au coup de cœur quand on achète sa résidence principale, mieux vaut rester raisonnable lors d’un investissement locatif. Plusieurs éléments sont à prendre en compte. 

À commencer par le profil de vos potentiels locataires et leurs besoins. En mettant à la location un appartement d’une pièce, vous vous adressez avant tout aux personnes seules : 

• les étudiants ; 
• les jeunes actifs ; 
• les salariés en mobilité temporaire…

Les touristes, seuls ou en couple, sont aussi intéressés par la location de courte durée d’un studio. Il leur servira de point de chute pendant qu’ils exploreront les environs. 

L’emplacement, le critère numéro 1

L’emplacement est donc le critère sur lequel vous baser pour choisir votre studio. Les étudiants apprécieront une localisation en centre-ville ou proche de leur lieu d’études. Ils seront aussi attentifs à la présence de transports pour pouvoir se déplacer aisément, y compris en soirée.

Pour un salarié qui effectue une mission de plusieurs mois loin de chez lui, la proximité de la gare simplifiera ses trajets du week-end pour rejoindre sa famille…

Enfin, les touristes choisiront sans aucun doute un pied-à-terre proche des points d’intérêts, du centre-ville ou de la mer. 

Du côté des prestations proposées par l’immeuble, un ascenseur et une place de parking ne feront pas partie des priorités des plus jeunes. Ils préféreront sans doute des services, comme une laverie ou un garage à vélos. 

Faut-il acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? 

Tout dépend de votre budget, des opportunités et de vos objectifs. Plus cher à l’achat, le studio neuf procure plus de confort et un espace rationalisé à ceux qui l’habitent. Cela vous permettra d’augmenter légèrement le prix du loyer et surtout d’éviter des frais trop importants de remise en état et de travaux de copropriété.

Investir dans l’ancien vous permettra, à l’inverse, d’économiser à l’achat et de vous intéresser aux biens situés dans l’hyper centre des villes. 

Location nue ou meublée ? 

Là encore, c’est à vous de décider. Si les meublés se louent plus chers, ils connaissent également un turn-over plus important. Avec un logement loué nu, vous pouvez séduire de jeunes actifs qui s’installent, avec leurs meubles, pour plusieurs années. 

Évaluer la rentabilité de son investissement

Vous avez trouvé la perle rare, un appartement idéalement situé et qui correspond à votre budget ? Avant de signer, prenez le temps de calculer la rentabilité de votre placement. 

Il ne suffit pas de confronter le prix d’achat au loyer potentiel pour mesurer la performance de votre futur placement. En divisant le montant des loyers par le prix d’acquisition, vous obtenez seulement la rentabilité brute de votre achat.

Calculer la rentabilité nette de son investissement

Ce chiffre, qui peut être élevé, ne correspond pas à la réalité de vos finances à venir. Vous devez également déduire l’ensemble des charges qui vous incombent en tant que propriétaire bailleur et intégrer l’incertitude liée à la vacance locative à vos prévisions.

Pour calculer la rentabilité nette de votre studio, vous devez prendre en compte :

• la taxe foncière ; 
• les charges de copropriété ; 
• les assurances ;
• les frais de gestion si vous faites appel à une agence ou à une conciergerie; 
• le coût des travaux de remise en état et des différentes réparations.

N’hésitez pas à faire ce calcul pour différentes situations :

• le studio est loué toute l’année ;
• le studio est loué toute l’année mais avec un changement de locataire ;
• le studio est loué pendant 10 mois sur 12…

Si la vacance locative peut mettre votre plan de financement en péril, c’est aussi le cas des loyers impayés. Mais rassurez-vous, c’est un fait plutôt rare. D’autant plus que vous pouvez vous en prémunir en demandant une caution familiale, la garantie Visale ou en souscrivant une assurance loyers impayés. 

Les calculs et l’incertitude vous angoissent ? Sachez qu’il est possible d’acquérir un studio vendu déjà loué. Non seulement ces biens sont moins chers à l’achat mais le propriétaire actuel vous communiquera tous les éléments. Vous pourrez ainsi vous faire une idée précise de ce qui vous attend. 

La fiscalité quand on investit dans un studio

Comme vous pouvez vous en douter, vous serez imposé sur les loyers perçus au titre de l’impôt sur le revenu. Il s’agit là d’un autre poste de dépense qui entre dans le calcul de votre rentabilité. 

Cependant, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière permettent d’alléger la note, voire même de faire des économies. Selon le type d’appartement et de location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt, d’un abattement sur les loyers perçus ou même d’une déduction d’une partie de vos charges de votre revenu fiscal global. À vous de voir ce qui est le plus avantageux pour vous!

Pensez à vous renseigner sur la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard si vous achetez dans le neuf ou le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vous proposez une location meublée. Les lois Cosse et Denormandie ainsi que le mécanisme du déficit foncier sont aussi des moyens d’optimiser votre déclaration de revenus.

Investir dans un studio est souvent le premier pas dans la constitution d’un patrimoine immobilier. Mais rien ne vous oblige à voir plus grand par la suite. Les petites surfaces sont un moyen de diversifier et de sécuriser vos placements sans dépenser trop. En effet, posséder plusieurs studios plutôt qu’un unique T3 permet de multiplier les locataires et ainsi de diminuer les risques.