Jean-Marc Torrollion, FNAIM : "Le secteur immobilier va être affecté par des problèmes de financement"

Pouvez-vous nous décrire le rôle et les activités de la FNAIM ?

La FNAIM est présente dans des instances représentatives du logement et de la profession. Elle exerce une action importante dans la formation professionnelle. Elle pratique aussi ce qu'on appelle le lobbying, c'est-à-dire qu'elle joue un rôle de corps intermédiaire, pour promouvoir nos idées, apporter une vue du terrain, et participer à des réformes importantes comme la réforme de la copropriété, les travaux sur la rénovation énergétique…

Ce rôle nous amène à être en contact, périodiquement, avec le ministère du logement ; avec la Chancellerie, comme représentant d'une profession réglementée ; avec Bercy pour des questions de réglementations fiscales… Sans oublier notre implication au Medef, au conseil d'administration de l'Anah, à Action Logement, et beaucoup d'autres organismes.

Quelle est votre vision du marché d'aujourd'hui ?

La sortie du confinement a été très bonne. Toutefois, le marché va maintenant se circonscrire à une certaine catégorie de français. On va manquer d'offres à la vente, et les primo-accédants seront moins nombreux, car l'accès au financement est en train de se durcir. C'est vrai à tous niveaux, pas seulement dans le résidentiel. 
Le secteur apparait comme un ilot de prospérité, mais il va être affecté par ces problèmes de financement. C'est ce qui nous inquiète. Le marché de la location est très dynamique, voire même tendu, et c'est le fait d'un report de la demande d'achat.

Le rééquilibrage dont on parle au profit des villes moyennes, il est trop tôt pour dire s'il sera effectif, mais les atouts des grandes métropoles restent très prégnants et le télétravail ne modifiera pas durablement les flux en matière de logement.

La promotion, elle, est dans une position difficile, avec des annulations de réservation, des problèmes d'accès au crédit, à quoi se sont ajoutés une séquence électorale avec ce qu'elle implique en attentes pour les permis de construire, plus une "séquence Covid"…

Quels conseils donneriez-vous aux primo-accédants ?

Je les inviterais à examiner le marché à la recherche des opportunités, elles existent, mais en prenant toujours en compte les enjeux de rénovation énergétique, dont les coûts pourraient être importants. Il faut les anticiper au niveau du budget global.

Et aux investisseurs ?

Pour les investisseurs qui ne sont pas strictement mus par la spéculation, et qui sont attachés à leur ville, je leur suggérerai de regarder les solutions liées au dispositif Denormandie dans l'ancien, qui constitue une opportunité fiscale de premier ordre.

 Et pour les secundo-accédants ?

Le secundo-accédant représente 48% des transactions, c'est un segment très important.
Il y a deux cas de figure. Ceux qui changent pour raisons personnelles et ceux qui sont mutés. A ceux-là, je conseillerai de temporiser un peu, de prendre une location et prendre le temps d'examiner le marché. En effet, il y a actuellement une tendance à la précipitation qui me surprend.

Ce qu'il faut comprendre concernant le marché de l'ancien, c'est qu'il ne s'ajuste pas par la production. Il est lié au jeu naturel de l'achat-revente, il s'agit de micro-acteurs qui décident de passer à l'action. Et ce qu'on a toujours constaté, en période de crise, c'est qu'on a plutôt tendance à conserver son immobilier. Après tout, personne n'est obligé de vendre. Et il existe une solution défensive, c'est la location. 
En 2021, l'équilibre de ce marché portera sur des volumes moins importants, et pas forcément du fait d'un effet "prix" déterminé par la baisse des volumes. Car, encore une fois, on n'est pas obligé de vendre, et l'équilibre devrait s'établir sur une activité un peu plus faible.