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Le PV d’AG : un document à décrypter avant d’acheter en copropriété

Publié le 20 janvier 2025

Vous êtes sur le point d’acheter un appartement en copropriété et l’agent immobilier vous a remis une masse de documents. Parmi ceux‑ci figurent les procès‑verbaux des trois dernières assemblées générales. Un conseil : ne les survolez pas à la hâte. En achetant dans un immeuble, vous devenez également propriétaire – en partie – des gros murs, de la toiture, des couloirs, des entrées, etc. Comment l’entretien et les réparations sont‑ils gérés ? Les copropriétaires sont‑ils sur la même longueur d’onde ? Quelles sont les dépenses à prévoir dans un futur proche ? La lecture de ces documents viendra soit conforter votre choix, soit vous pousser à réfléchir à deux fois avant de passer à l’acte. Suivez notre guide pour bien lire un PV d’AG.

Comment lire un PV d’AG ?

Le procès-verbal est pour l’immeuble ce que la boussole est pour le marin : un instrument indispensable. Établi après chaque assemblée générale, ce journal de bord consigne toutes les décisions prises et leurs modalités d’application. Vous pourrez consulter le résumé des débats et le détail des résultats des votes.

Comment interpréter ce document ? Tout d’abord, il faut savoir que rien ne ressemble davantage à un PV d’AG… qu’un PV d’AG. Ces documents ont tous une présentation similaire. Ils se décomposent en trois parties :

  • Un sommaire reprenant les éléments formels de l’assemblée (date, heure, lieu, etc.), la liste des participants ainsi que les points qui figurent à l’ordre du jour. Vous pourrez donc facilement repérer les sujets importants qui ont été soumis aux copropriétaires.
  • Le détail des résolutions, une partie où chaque point inscrit à l’ordre du jour est abordé en long et en large. Pour chacun d’entre eux, vous trouverez un résumé des échanges qui ont eu lieu entre les copropriétaires ainsi que les résultats du vote.
  • Une rubrique « questions diverses », sorte de melting pot où sont consignées les questions supplémentaires des propriétaires et les discussions sur des sujets qui n’étaient pas inscrits à l’ordre du jour.

3 points à vérifier dans les procès-verbaux d’AG

Maintenant que vous avez une idée plus précise de la façon dont est organisé un PV d’AG, intéressons-nous aux éléments à y rechercher. Voici les questions que vous devez vous poser et les endroits où vous pourrez trouver les réponses.

Les propriétaires sont-ils investis dans la gestion de la copropriété ?

Au début de chaque procès-verbal, vous trouverez la liste des participants. Est-ce toujours les mêmes qui participent ? Cette liste peut vous donner une idée des membres qui sont actifs dans la gestion de la copropriété. Mais pas seulement ! La liste des participants permet de vérifier si le quorum nécessaire pour que l’assemblée soit valide a été atteint. La présence ou la représentation (par procuration) de copropriétaires détenant au moins un quart des voix est nécessaire. Il en va de même pour l’adoption des résolutions. Pour des décisions importantes telles que la modification du règlement de copropriété ou l’autorisation de travaux lourds, les quotas sont plus stricts. Vous l’avez compris, s’il n’y a qu’un pelé et trois tondus à chaque AG, le quorum n’est jamais atteint, et les travaux risquent d’être reportés ad vitam aeternam. Faute de travaux votés et engagés, vous pourriez voir votre immeuble se dégrader et la facture n’en sera que plus salée pour tous.

Allez-vous devoir mettre la main au portefeuille ?

En lisant les trois derniers procès-verbaux, vous aurez une idée plus précise de la somme à verser chaque mois. Vous aurez un aperçu des dépenses d’entretien courantes de l’immeuble (ménage, entretien de l’ascenseur, électricité dans les parties communes…) – les fameuses charges de copropriété – mais pas seulement.

Vous saurez également si vous allez devoir casser votre tirelire pour financer un ravalement de façade ou une rénovation de toiture, par exemple. Pour ce faire, vérifiez les travaux votés et ceux à venir. Ne vous arrêtez pas en si bon chemin. Poursuivez l’enquête. Les travaux votés ont-ils déjà été financés ? Si oui, en partie ou pour la totalité du devis ? Prêtez-y une attention toute particulière. À partir du jour où vous deviendrez propriétaire, vous serez redevable d’une partie des travaux. S’ils n’ont pas été payés en intégralité, ce sera à vous d’assumer le reste à charge. Ne prenez pas vos jambes à votre cou, vous pouvez vous servir de cette information pour négocier le prix d’achat.

Pour avoir un aperçu de ce qui vous attend dans les mois et années à venir, lisez attentivement la rubrique « questions diverses ». Les copropriétaires ont-ils fait allusion à la présence de nuisibles dans ou aux abords de l’immeuble ? Ont-ils évoqué les fissures qui lacèrent la façade ou la peur de recevoir un fragment de mur sur la tête à chaque fois qu’ils passent devant l’immeuble ? Tout cela laisse présager des frais à venir.

L’appartement que vous avez l’intention d’acheter se situe dans un immeuble récent ? Vous n’êtes pas à l’abri pour autant : une procédure pour vice de construction pourrait avoir été engagée. 

Bon à savoir : Pour avoir une vision plus claire de la santé financière de la copropriété et des sommes que vous allez devoir verser, consultez le pré-état daté des charges. Ce document vous informe sur le montant des charges courantes pour l’année en cours, leur répartition et le montant des régularisations, le montant des appels de fonds pour les travaux, les arriérés de paiement, etc.

Y a-t-il une bonne entente dans la copropriété ?

L’idée n’est pas de savoir si vos voisins de palier prennent le thé ensemble chaque dimanche, mais de vérifier s’il y a des désaccords importants au sein de la copropriété. Si les copropriétaires s’entendent comme chien et chat, le vote des travaux et la gestion des dépenses courantes pour entretenir l’immeuble peuvent devenir particulièrement complexes. Mieux vaut savoir où vous mettez les pieds. Est-ce que chaque AG se transforme en une véritable guerre de tranchées ? Pour savoir si vous allez devoir avancer en terrain miné, vérifiez s’il y a des désaccords importants entre les copropriétaires.

Ne vous attendez pas à trouver un compte-rendu détaillé de la dispute entre le voisin du rez-de-chaussée et celui du dernier étage. Si un conflit personnel éclate entre deux – ou plusieurs – copropriétaires, cela sera consigné brièvement et de manière formelle. Vous ne lirez donc pas « Monsieur X a traité monsieur Y de tous les noms puis est parti en claquant la porte », mais plutôt « Monsieur X a exprimé des réserves concernant le coût des travaux de rénovation de la toiture ». Lisez attentivement la partie débat et discussions, mais aussi le résultat des votes et la rubrique questions diverses. Vous aurez un aperçu de l’opinion générale de chaque copropriétaire sur des sujets importants comme les projets de rénovation, les augmentations de charges ou l’élection du syndic. Vous pourrez ainsi anticiper les potentiels conflits ou les décisions controversées qui pourraient affecter l'avenir de la copropriété… et de votre « éventuel » bien.

La lecture des PV d’AG vous donne du fil à retordre ? Vous avez peur de passer à côté d’éléments essentiels ? En cas de doute, faites-vous aider par une personne habituée à déchiffrer ce type de document : agent immobilier, notaire, etc.

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