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Le statut LMNP : Pourquoi choisir la location meublée et comment en profiter ?

Publié le 07 janvier 2025

Vous souhaitez mettre un bien immobilier en location ? Deux possibilités s’offrent à vous : le louer vide ou meublé. Avant de vendre vos meubles dans les brocantes ou de les déposer dans un point collecte, lisez cet article. Alternative à la location nue classique, la location meublée non professionnelle (LMNP) présente des avantages, mais aussi des particularités qu’il est important de connaître. Intérêt, conditions à remplir, fiscalité, voici tout ce qu’il faut savoir sur la location meublée et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Pourquoi devenir loueur en meublé non professionnel ?

En optant pour le statut de loueur en meublé non professionnel, vous pouvez louer un - ou plusieurs - logement(s) meublés pendant la durée de votre choix. La location meublée présente une série d’avantages :

Une grande souplesse locative

Un week-end, une semaine, un mois… Vous pouvez louer votre bien pendant la durée qui vous convient. Contrairement à la location nue, vous n’avez pas les pieds et les mains liés pendant trois ans. C’est très pratique si vous souhaitez pouvoir le récupérer pour les vacances ou le vendre à tout moment.

Des loyers plus élevés

À quoi bon acheter des meubles et solliciter une équipe de gros bras si c’est pour plier bagage d’ici quelques mois. Étudiants, professionnels en déplacement – sans oublier les touristes de passage, certains sont prêts à mettre le prix pour disposer d’un logement entièrement équipé où ils n’auront plus qu’à poser leurs valises. Car oui, le confort, ça a un prix ! Les biens meublés se louent plus cher que ceux qui ne comportent pas de meubles.

Des avantages fiscaux non négligeables

Comme nous le verrons plus bas, la location meublée comporte des avantages fiscaux, notamment la possibilité de déduire un large éventail de charges pour faire baisser les impôts.

Devenir loueur en meublé non professionnel permet d’augmenter la rentabilité de votre investissement, à condition que celui-ci trouve preneur. Avec des baux plus courts, le turnover de locataires est plus fréquent. Prenez le temps de vérifier si la demande est importante. Si votre bien se trouve dans une zone touristique, à proximité d’une université ou des quartiers d’affaires, vous ne devriez pas avoir de souci à vous faire. À noter que l’entretien peut aussi être plus coûteux si vous tombez sur des locataires ou vacanciers indélicats.

Les conditions pour devenir loueur en meublé non professionnel

Fiscalité avantageuse, flexibilité, loyers plus élevés… Vous voilà convaincu. Attention ! Ne devient pas loueur en meublé non professionnel qui veut. Pour obtenir ce statut, la loi impose un certain nombre de conditions. Elles concernent :

Le type de bien

Pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez mettre à disposition des locataires un local d’habitation décent garni de meubles. On oublie donc la cage à poules avec une table, une chaise, un évier et une toilette. Pour en savoir plus sur la décence d’un logement, consultez cet article.

Pour être considéré comme meublé, le bien immobilier doit comporter tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale. Le locataire doit pouvoir dormir sans être réveillé par la lumière du soleil, circuler dans tout le logement sans avoir à utiliser la lampe de poche de son téléphone, ou encore ne pas être obligé de se rendre au restaurant faute d’avoir pu cuisiner. Vous pouvez retrouver la liste des équipements imposés par la loi dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015.

Le montant des revenus locatifs

L’immobilier vous passionne tellement que vous avez décidé de remettre votre démission pour vous y consacrer à temps plein ? Dans ce cas, vous ne pourrez plus bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel. Il est réservé aux particuliers qui génèrent des recettes locatives annuelles inférieures à 23 000 € ou 50 % des revenus globaux de leur foyer. Faites vos comptes ! Êtes-vous dans les clous ? Si ce n’est pas le cas, vous basculez vers le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).

Quelle fiscalité choisir pour payer moins d’impôt ?

Vous devez déclarer vos revenus chaque année, et ce, dès le premier euro encaissé. Seule la location d’une partie de votre habitation principale est exonérée, sous conditions.

L’État veille au grain ! Depuis 2019, les plateformes d’économie collaborative (Airbnb, Booking, Abritel…) doivent transmettre directement au fisc les montants des revenus locatifs réalisés par chaque particulier. N’espérez donc pas passer entre les mailles du filet, même si vous louez une chambre meublée sur Airbnb seulement trois fois par an, vous devez déclarer vos loyers.

Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En LMNP, il existe deux régimes fiscaux. 

Le régime micro-BIC

Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 € par an, le régime micro-BIC (pour micro bénéfices industriels et commerciaux) s’applique. Ce régime fiscal forfaitaire prévoit un abattement au taux unique de 50 % pour les meublés non classés.

En optant pour le micro-BIC, compléter sa déclaration d’impôts est un jeu d’enfant : il suffit d’additionner les recettes locatives puis de les diviser par deux afin de déterminer le montant sur lequel vous serez imposable. Sur ce montant, le fisc prendra 17,2 % de prélèvements sociaux.

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 305 €, vous ne paierez aucun impôt.

Bon à savoir : Pour les meublés de tourisme, la fiscalité est moins avantageuse. Depuis le 1er janvier 2025, l'abattement forfaitaire pour ce type de bien est passé de 50% à 30%, et le plafond de 77 700 € à 15 000 €. Cette mesure a pour but d’éviter que les meublés touristiques ne se multiplient comme les petits pains. En rendant la fiscalité des meublés touristiques moins avantageuse, l’État espère que les particuliers se tourneront vers la location longue durée.

Le régime réel

Si vos revenus locatifs annuels franchissent la barre des 77 700 €, vous êtes imposable au régime réel. Ici, pas d’abattement forfaitaire ! Pour déterminer votre revenu net imposable, commencez par additionner les loyers de vos locations meublées. De ce montant, vous pouvez déduire de nombreuses charges afin de faire baisser la note (amortissement des biens et des meubles, travaux réalisés, intérêts d’emprunts, etc.). Gardez tous vos papiers afin de pouvoir justifier chacune de ces charges en cas de contrôle par l’administration.

À vous d’opter pour le régime fiscal le plus avantageux ! Vous avez bien lu, le choix vous appartient. Même si vos revenus sont inférieurs au seuil, vous pouvez décider d’être imposé selon le régime réel. Le régime micro-BIC est idéal si vos charges sont faibles. Si elles sont importantes, mieux vaut opter pour le régime réel.

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