Promesse ou compromis de vente : quel type d’avant-contrat signer ?

Des avant-contrats aux implications différentes pour l’acheteur

Choisir de signer une promesse de vente ou un compromis de vente est une décision à ne pas prendre à la légère.

Le compromis de vente, un contrat bilatéral

Dès sa signature, le compromis de vente engage pleinement le vendeur, mais aussi l’acheteur. Généralement, il s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie dont le montant est compris entre 5 et 10 % du prix de vente. Cette somme sera déduite du prix final lors de la conclusion de la vente. Le seul moyen de revenir sur vos pas facilement et sans frais est de faire jouer le délai de rétractation. Attention ! Ce « joker » a une durée de validité limitée. Vous avez 10 jours calendaires à compter du lendemain de la remise de l’avant-contrat, et pas un de plus, pour faire marche arrière. Notez bien la date limite dans votre agenda.

La promesse de vente, un contrat plus souple

Vous avez eu un véritable coup de cœur pour un bien immobilier, mais avez besoin d’un temps de réflexion avant de vous engager définitivement ? Dans ce cas, il est peut-être préférable de signer une promesse de vente. La promesse de vente, aussi appelée « promesse unilatérale de vente », vous permet d’éviter que le bien convoité ne vous passe sous le nez, tout en vous laissant une échappatoire. À travers ce document, le vendeur s’engage à vous réserver son logement pendant un délai convenu, à un prix spécifique. Et vous ? Acheter ou ne pas acheter, telle est la question. À ce stade, vous pouvez encore rebrousser chemin.

Pour bénéficier de cette porte de sortie, il y a une contrepartie. Vous devez payer une indemnité d’immobilisation dont le montant correspond généralement à 10 % de la valeur du bien (hors frais de notaire). Pour conclure la vente, il vous suffit de « lever l’option » dans un délai convenu au préalable avec le vendeur. Trois mois, six mois… à vous de négocier lors de la rédaction de la promesse de vente. En cas de vente, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix d’achat ou vous est restituée, selon les termes figurant dans le contrat.

Comment se rétracter d’une promesse ou d’un compromis de vente ?

Vous décidez finalement de ne pas acheter ? Les conséquences sont différentes selon le type de document signé.

Si vous avez opté pour une promesse de vente, vous pouvez vous rétracter à tout moment - dans le délai convenu avec le vendeur - sans avoir à vous justifier. Mais pas à n’importe quel prix ! Le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation. Logique ! Sans ce garde-fou, les acheteurs pourraient signer des promesses de vente à tout-va.

Vous avez signé un compromis de vente et souhaitez faire marche arrière ? Si le délai de rétractation est passé et qu’aucune condition suspensive ne joue en votre faveur, la situation est plus délicate. Voici les risques auxquels vous vous exposez :

• une perte de votre dépôt de garantie ;
• le versement de dommages et intérêts au vendeur ;
• une vente forcée.

Que contient une promesse ou un compromis de vente ?

Ces deux contrats préliminaires ont une valeur juridique et doivent contenir des éléments clés.

Le contenu du compromis de vente

Le compromis de vente contient :

• une identification des parties : noms, adresses, etc. ;
• une description détaillée du bien : localisation, superficie, nombre de pièces, etc. ;
• le prix de vente convenu entre le vendeur et l’acheteur ;
• les modalités de paiement ;
• les conditions suspensives ;
• le délai de rétractation ;
• la date limite pour la signature de l’acte authentique ;
• les diagnostics immobiliers (DPE, amiante, etc.)

Le contenu de la promesse de vente

La promesse unilatérale de vente contient :

• une identification des parties ;
• une description du bien ;
• le prix convenu entre le vendeur et l’acheteur ;
• la durée de validité de l’offre, autrement dit la période pendant laquelle l’acheteur peut décider d’acquérir le bien ;
• le montant et les conditions de restitution ou de déduction de l’indemnité d’immobilisation ;
• le délai de rétractation ;
• les engagements spécifiques (par exemple, la réalisation de travaux avant la vente) ;
• les diagnostics immobiliers.

Promesse ou compromis de vente, que choisir ?

Vous hésitez toujours entre ces deux documents ? Sachez que le vendeur, lui, hésitera peu. À choisir, il préférera certainement le compromis de vente qui vous met tous les deux sur un même pied d’égalité. Avec cette option, ses chances de concrétiser la vente sont beaucoup plus élevées. Ce n’est pas pour autant qu’il refusera d’emblée de signer une promesse de vente. Ce contrat préliminaire ne le laisse pas totalement démuni puisqu’il a la garantie qu’il touchera la garantie d’indemnisation si la vente n’est pas conclue.

Si vous souhaitez continuer à prospecter sur le marché à la recherche d’un autre bien ou si vous avez besoin de temps pour ajuster vos plans financiers, la promesse de vente est en effet idéale. Gardez à l’esprit que vous devrez tirer une croix sur l’indemnité d’immobilisation si vous décidez de ne pas acheter. À vous de peser le pour et le contre de chacun de ces deux contrats !

En cas de doute ou de questions, n’hésitez pas à consulter un professionnel. Il vous aidera à prendre une décision éclairée en fonction de votre situation.