Revue de l'immo #104 du 3 juillet 2021

Prix immobilier à Paris : vers une descente sous la barre des 10 000 euros ?

Il y a un an et demi, le prix au mètre carré était à deux doigts de franchir les 11 000 euros dans la capitale. C’était sans compter sur la crise sanitaire ! Aujourd’hui, la question est plutôt de savoir s’il va descendre sous le plancher des 10 000 euros. En juin, les prix reculent à nouveau de 0,3 %, affichant une moyenne de 10 297 euros le mètre carré. De quoi réjouir les futurs acquéreurs ! La baisse concerne davantage les grandes surfaces et est plus forte dans les arrondissements les plus cotés comme le 5^e (-6,6 %), le 3^e (-4,2 %), le 6^e (-4 %), le 7^e (-3,8 %), le 15^e et le 10^e. La Ville Lumière attire davantage les investisseurs (environ un tiers des transactions) et les acheteurs à la recherche d’une résidence secondaire.

Le marché de la location étudiante sous tension

C’est la croix et la bannière pour trouver un studio dans une ville étudiante ! Face à la reprise des cours en présentiel, les demandes explosent. Les petites surfaces se louent à une vitesse folle. Les agences croulent sous les dossiers, avec une centaine de demandes par semaine, soit trois fois plus qu’habituellement. Cet engouement pèse sur le prix des loyers des studios : +8,7 % à Bordeaux, +8,1 % à Grenoble, +6,6 % à Lyon, +5,8 % à Strasbourg, +5,3 % à Aix-en-Provence, +5,1 % à Amiens, +4,5 % à Nice et +4,2 % à Marseille. Il faudra donc davantage mettre la main au portefeuille cette année… À moins d’étudier à Paris. Vidée de ses touristes et de ses étudiants étrangers, la capitale française regorge d’offres, ce qui contribue à maintenir les prix stables. 

Airbnb montre patte blanche et rentre dans les rangs

À partir du 1^er juillet, il ne sera plus possible de publier une annonce sur la plateforme Airbnb sans numéro d’enregistrement. Hasard du calendrier ? Cette décision intervient le jour où la plateforme de location perd son procès contre la Ville de Paris. L’obligation d’imposer un numéro d’enregistrement aux propriétaires bailleurs qui louent leur résidence principale moins de 120 jours par an n’est pas nouvelle. Elle date de la loi République numéro du 1^er décembre 2017. Voilà donc 5 ans que Paris attend que la plateforme de locations touristiques fasse le ménage dans ses annonces. Jusqu’à présent, Airbnb était restée relativement laxiste, imposant ce numéro d’enregistrement mais ne sanctionnant pas les récalcitrants. Elle écope d’une amende de 8,08 millions d’euros, soit 8 000 euros d’amende par annonce publiée sans numéro d’enregistrement. Limitée à Paris, l’obligation de renseigner le numéro d’enregistrement s’appliquera à Bordeaux le 30 juillet, à Lyon le 30 septembre, puis à Lille, Marseille, Nantes, Nice, Strasbourg et Toulouse avant la fin de l’année. Loueurs saisonniers, vous voilà prévenus ! Pour découvrir comment obtenir le précieux sésame, c’est par ici.

La ruée vers l’Ouest fait flamber les prix

On assiste à une véritable envolée des prix de l’immobilier à l’Ouest. Angers détient la palme, avec une hausse de 20,2 % sur un an, entre mai 2020 et mai 2021, selon les chiffres de la Fnaim. Elle est talonnée par Brest, où le prix au mètre carré se négocie 19,3 % plus cher, suivie par Poitiers où il faut sortir 14,2 % de plus du portefeuille pour acquérir un bien immobilier. La valeur du mètre carré augmente pour les maisons, et encore plus pour les appartements. Les taux historiquement bas, le manque d’offres et les flux migratoires font partie des éléments qui expliquent cette forte augmentation des prix. Les données sur les flux migratoires compilées par l’Insee au cours des 3 dernières années montrent clairement que l’attrait pour le littoral n’est pas nouveau. Les prix étaient déjà à la hausse avant le Covid. La crise sanitaire a eu pour effet d’amplifier cette tendance.

La vie de château fait rêver les Français

Les grands espaces ? Les Français en rêvent de plus en plus depuis le confinement. Dès lors, quoi de plus naturel que de se tourner vers les châteaux, manoirs et autres demeures de prestige. Le nombre de compromis signés entre 2019 et 2020 a connu une très forte progression. Spécialisé dans ce marché, le cabinet Le Nail a enregistré 40 % de transactions en plus durant cette période. Une tendance qui se poursuit en 2021. Cet engouement se marque par une hausse des prix et une réduction des délais de vente. Il n’est pas rare qu’une vente aboutisse en 1 à 3 mois, contre 9 à 20 mois auparavant. Ces bâtisses prestigieuses attirent les citadins à la recherche d’une résidence semi-principale, mais aussi les investisseurs qui les transforment en chambres d’hôtes, salles pour mariage ou séminaire. La vie de château a tout de même un prix ! Comptez en moyenne 816 000 euros, et entre 400 000 et 500 000 euros pour un bien de moins de 500 m².  

Rénovation énergétique : ce qui a changé au 1^er juillet pour les propriétaires

Il y a du changement pour les propriétaires d’un logement à louer qui souhaitent mettre la main à la pâte ! Depuis ce 1^er juillet, MaPrimeRénov est également accessible aux bailleurs. Ils pourront bénéficier d’un coup de pouce de l’État pour rénover jusqu’à 3 de leurs logements en location. Une bonne nouvelle pour contrebalancer l’entrée en vigueur du nouveau DPE. Beaucoup plus contraignante, tant pour les bailleurs que pour les vendeurs, cette nouvelle mouture tient compte des émissions de carbone pour établir l’étiquette énergétique d’un logement. De nombreuses habitations risquent de basculer dans la catégorie de passoire énergétique. Ce 1^er juillet marquait également la disparition des offres de travaux à 1 euro, à l’origine de nombreuses fraudes. Les CEE (certificats d’économie d’énergie) accordés pour le remplacement d’une chaudière au charbon, au fioul ou au gaz énergivore vers un système plus performant ont été supprimés. La prime accordée pour l’isolation est quant à elle maintenue jusqu’au 30 juin 2022, mais rabotée de moitié.

1968 - 2018 : une évolution vers des logements plus grands et moins peuplés

En 50 ans, le nombre de logements a progressé beaucoup plus rapidement (+1,2 % par an) que la population (+0,5 % par an), selon un rapport publié par l’Insee ce 30 juin. En 1968, le nombre moyen de personnes par ménage était de 3,1. En 2018, il n’est plus que de 2,2. Ces chiffres s’expliquent par un changement au niveau des modes de vie : mise en couple plus tardive, ruptures et baisse du nombre d’enfants par famille. Les habitations ont également gagné en surface : la proportion de 5 pièces dans les couronnes et les communes a presque doublé sur un demi-siècle, passant de 18 à 35 %. Hors des grandes villes, le nombre de logements de moins de 3 pièces n’a quant à lui cessé de diminuer.

Le Mans : les investisseurs sont dans la course

Depuis la crise Covid, la Sarthe fait beaucoup parler d’elle. De plus en plus de particuliers souhaitent s’y installer. Le Mans, son chef-lieu, dont le nombre d’habitants déclinait depuis le début du siècle, mise sur 7 000 âmes supplémentaires d’ici 2030. Avec ses prix bas, la préfecture de la Sarthe attire aussi — et surtout — les investisseurs. Le prix moyen au mètre carré pour un appartement s’élève à 1413 euros. Pour un trois-pièces, il faut compter entre 170 000 et 200 000 euros. Tous les types de biens s’arrachent, du studio au T3. En quelques mois, la ville a vu son nombre d’investisseurs — pour la moitié des Franciliens — doubler, passant de 15 à 30 %. Car si les prix sont attractifs, les loyers sont aussi en nette hausse, boostés par le développement de la ville. Le combo gagnant pour un investissement rentable ! Les investisseurs peuvent — pour l’instant — espérer une rentabilité brute de 7,9 %. La situation va-t-elle durer ? Le marché est de plus en plus tendu, et les marges de négociation de plus en plus faibles.