Revue de l'immo #105 du 10 juillet 2021

Paris n’a pas dit son dernier mot ! 

Les prix n’en finissent pas de baisser dans la capitale française, à tel point qu’ils menacent de repasser sous la barre des 10 000 €. Pourtant, le destin de Paris est loin d’être écrit. Les acheteurs guettant de nouvelles baisses de prix pourraient être surpris. La Ville Lumière possède des atouts susceptibles d’inverser la tendance. Même si les habitants la fuient pour la banlieue ou la province, Paris continue toujours d’attirer les entrepreneurs et la population active. Preuve de sa capacité à rebondir, elle figure sur la deuxième marche du podium des villes les plus résilientes d’Europe. Londres occupe la première place, et Stockholm arrive 3e de ce classement établi par Savills dans le cadre du programme Impacts 2021. Son objectif ? Évaluer l’impact de la crise sanitaire dans 500 villes sur la base de 4 indicateurs, parmi lesquels l’immobilier. Sur cet indicateur seul, Paris devance Londres.

Prix immobilier : l’humain surpasse toujours les algorithmes

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier ? Pour fixer le prix de vente, votre premier réflexe sera peut-être de vous rendre sur un site d’estimation immobilière en ligne, comme 86 % des vendeurs. Collectées depuis 2015 et en consultation libre depuis avril 2019, les données sur les prix de l’immobilier ont entraîné le développement de nombreuses interfaces d’estimation en ligne, accessibles gratuitement au grand public. De quoi éclairer votre lanterne ? Eh bien pas forcément. Les prix peuvent varier du simple au double d’un site à l’autre. Faut-il choisir la fourchette haute ou basse pour être certain de vendre ? Selon une étude publiée ce 6 juillet, les vendeurs les moins documentés ont tendance à s’aligner vers le bas, et ceux très documentés à fixer un prix dans le haut de la fourchette. Résultat ? Ils obtiennent un prix final proche de celui proposé dans 45 % et 77 % des cas, respectivement. Les outils numériques ne sont donc pas prêts de remplacer les professionnels de l’immobilier qui fixent les prix selon leur expérience et leur connaissance du marché, les réajustant aussitôt en cas d’erreur.

Que ne donnerait-on pas pour un bout de verdure ?

Une étude menée par Homadata a comparé les prix à moins de 500 mètres d’un espace vert ou d’un parc public à ceux pratiqués dans le reste du quartier. Résultat ? La proximité d’un espace vert augmente les prix de l’immobilier. Dans les grandes métropoles, il faut prévoir un budget plus élevé pour habiter à moins de 500 mètres d’un parc public ou d’un espace vert : + 5 % à Montpellier, + 2,5 % à Nantes, +2,3 % à Reims et +2,1 % à Bordeaux. À Paris, les chiffres diffèrent selon les arrondissements. Le 18^e arrondissement arrive en tête avec une surcote moyenne de 3,7 %, suivi du 15^e (+3,2 %) et du 20^e (+2,2 %). La hausse est encore plus importante si le logement se situe à proximité immédiate d’un parc célèbre. Ainsi, il faut débourser 17 % de plus pour vivre à deux pas du parc des Buttes-Chaumont à Paris et 11 % de plus pour loger près du parc de la Tête d’Or à Lyon, par exemple. L’impact de la présence d’un espace vert sur les prix est moindre dans les communes déjà végétalisées et peu denses. Ainsi, dans les villes de moins de 5 000 habitants, la surcote concerne seulement 44 % des communes, contre 55 % d’entre elles pour les villes de plus de 50 000 habitants.

Qui sont les champions de la mobilité ?

Les Français ont la bougeotte ! La crise sanitaire et l’essor du télétravail ont entrainé un nombre record de déménagements, avec un pic à la rentrée de septembre 2020 (+126 % par rapport à l’année précédente). La tendance s’est poursuivie de janvier à mai 2020, avec des chiffres surpassant de 38 % ceux de 2019. Mais où l’herbe est-elle plus verte ? Marseille se place en tête des villes les plus attractives avec +8,2 % de ratio arrivées-départs. La cité phocéenne est suivie de près par Montpellier (+7,8 %) puis par Rennes (+7,2 %). Sans surprise, Paris affiche un ratio arrivées-départs négatifs : -17,6 %. Les Français ont également fui Toulouse (-16 %) et Strasbourg (-8,7 %).

Pénurie de logements : la parole aux élus

86 % des élus estiment que la France fait face à une crise du logement. Sont-ils prêts à autoriser les permis de construire pour enrayer cette pénurie de logements ? La réponse est plutôt positive, entre ceux qui déclarent vouloir le faire et ceux qui l’envisagent durant leur mandat. Mais la volonté ne suffit pas ! Ces élus pointent d’autres freins à la construction comme le manque de foncier (36 % des sondés), le manque de moyens (13 %) et l’opposition des habitants (10 %). La solution ? Pour 73 % des élus, il est indispensable de simplifier les démarches, d’assouplir le dispositif d’enveloppes de prêts en vue de faciliter les agréments (71 %), de réduire les délais d’obtention des agréments (68 %) et de proposer des dispositifs d’incitation financière aux communes qui bâtissent (65 %).

Prix immobilier à Paris : l’effet dopant ou repoussoir des bars et discothèques

La proximité d’un bar ou d’une boite de nuit a un effet sur les prix de l’immobilier, mais pas toujours celui que l’on croit. À Paris, un bien situé au-dessus d’une discothèque perd 3,5 % de sa valeur en moyenne. S’il se trouve à moins de 50 mètres d’un bar, on observe une décote d’environ 0,7 %. Dans le XVI^ème et le I^er, l’impact de la proximité de lieux de fête est encore plus important : -8 % et -5 % respectivement. Des chiffres qui s’expliquent notamment par la sociologie de la population. Ces quartiers sont peuplés par des personnes plus âgées ou plus aisées, à la recherche de calme et tranquillité. Dans le XIIIe, c’est tout l’inverse ! Vivre à deux pas d’un lieu de fête est perçu comme un bon plan et entraine, à contrario, une hausse des prix de l’immobilier : jusqu’à +6 % dans XIIIe, +3 % dans le XIIe et le XIVe, et +2 % dans le Xe et le XIIe.

Quand le bois rivalise avec la brique

Montées en 8 h top chrono et livrées en quelques mois seulement, les maisons en bois ont la cote — surtout auprès de ceux qui sont pressés de s’installer ! Ces bâtisses durables sont préfabriquées en usine. Les composants (isolants, fenêtres…) sont fixés sur les murs qui sont ensuite livrés par camion. Sur le site, poseurs, menuisiers et charpentiers s’attèlent à les assembler, un à un. Entre 3 et 6 mois plus tard, les propriétaires peuvent poser leurs valises. Côté prix, il faut compter 10 à 15 % de plus que pour le béton, soit environ 35 500 € pour 28 m². Ce coût supplémentaire ne freine pas les acheteurs. L’envie de disposer d’un logement plus écologique et vite prêt l’emporte. Les a priori sur le bois tombent, même chez les plus âgés. Bientôt une nouvelle version du conte des « Trois Petits Cochons » ?