Revue de l'immo #109 du 4 septembre 2021

Prix immobilier : une hausse qui n’en finit pas !

Après un début d’année en fanfare, le marché immobilier marque le pas. En août, le volume des compromis signés est en recul. Assez classique, cette baisse de régime estivale est davantage marquée cette année. Suite à la crise sanitaire, le besoin de vacances des Français prime, reléguant la pierre au second plan. Mais ce n’est pas tout ! Cette tendance s’explique également par la rareté de l’offre : de moins en moins de logements sont disponibles sur le marché. Les prix immobiliers, eux, ne connaissent aucun creux ! La hausse se poursuit sur l’ensemble du territoire, même à Paris où le prix de la pierre a fait un bond de 0,3 % en août. Ce mouvement haussier concerne les grandes métropoles (+0,7 % pour Nantes et Strasbourg, +0,6 % pour Montpellier, +0,4 % pour Rennes…), mais pas seulement. Des villes jusqu’alors moins prisées voient leur prix grimper : +0,9 % pour Le Mans, +0,6 % pour Angers… Le rééquilibrage territorial se poursuit. Les campagnes et le littoral séduisent de plus en plus. Cet engouement pour les espaces verts et le grand air se traduit au niveau des prix. L’indice rural, calculé à partir du prix des maisons, affiche une progression de 5,7 % au 1^er septembre, contre 3,1 % pour les 50 plus grandes villes de France.

Gérer mes biens immobiliers : l’outil qui simplifie la tâche aux propriétaires… et au fisc

Il y a du neuf pour les propriétaires d’un ou plusieurs biens immobiliers ! La Direction générale des finances publiques (DGFiP) a mis un nouvel outil en ligne sur son portail impots.gouv.fr baptisé « Gérer mes biens immobiliers ». Pratique, il permet à tout propriétaire de visualiser les caractéristiques de ses biens immobiliers en un coup d’œil (surface, étage, adresse…). De nouvelles fonctionnalités viendront s’ajouter dès l’automne 2022. Les propriétaires pourront effectuer les démarches concernant les taxes d’urbanisme et réaliser leur(s) déclaration(s) foncière(s) en quelques clics. Ce nouvel outil ne vise pas uniquement à faciliter votre quotidien. Il servira également de base de travail au fisc pour revoir de fond en comble le montant de la taxe foncière. Pour rappel, cet impôt local est calculé sur base de la valeur locative du bien, multipliée par un taux décidé par les collectivités locales. Or, ces valeurs locatives datent de 1970. Début 2023, le fisc vous invitera à communiquer l’affectation de chaque bien, et, en cas de biens loués, le montant du loyer. Rendez-vous en 2026 pour connaître le nouveau montant de la taxe foncière.

Acheter autour de Paris, à quel prix ?

Vous avez comme projet d’acheter un bien autour de la capitale française ? Le Crédit Agricole Île-de-France a analysé les prix pour les 5 communes les plus convoitées de chaque département francilien au premier semestre 2021. Premier constat : il faut débourser davantage que l’année précédente à la même période pour devenir propriétaire à proximité de Paris. Dans le Val-de-Marne, prévoyez un budget de 517 500 € en moyenne. C’est moins cher que dans les Hauts-de-Seine où un bien immobilier s’acquiert à environ 760 000 €. Comptez 569 000 € pour devenir propriétaire dans les Yvelines, 409 000 € en Seine–Saint-Denis et 487 000 € dans l’Essonne. Versaille, Rueil-Malmaison, Montreuil... Découvrez les prix commune par commune. 

La réglementation sur les passoires thermiques démystifiée

En application depuis le 1^er juillet 2021, le nouveau DPE va conditionner la possibilité de louer un logement, et engager la responsabilité des vendeurs et propriétaires bailleurs en cas de données erronées. Autant dire que ce document donne déjà des sueurs froides à plus d’un propriétaire ! Quelles sont les règles pour louer un logement considéré comme passoire thermique ? Est-il obligatoire de faire des travaux lorsque l’on est propriétaire d’un logement étiqueté F ou G ? Autant de questions qui se bousculent dans votre tête ! Voici quelques dates et chiffres pour vous permettre d’y voir plus clair. Passoire ou non ? Tout dépend de l’année ! À partir de 2023, un logement dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWh/m²/an sera considéré comme une passoire thermique. Pour pouvoir le louer, vous n’aurez d’autres choix que d’engager des travaux. En 2025, seuls les logements des classes A à F pourront être loués. En 2028, votre logement devra afficher une note comprise entre A et E pour entrer sur le marché locatif. En 2034, seuls les logements étiquetés A, B, C et D seront considérées comme décents — et donc louables. Si vous êtes propriétaire d’une passoire et ne comptez pas louer votre logement, rien ne vous oblige à réaliser des travaux. Attendez-vous cependant à une moins-value lors de la revente, votre bien étant beaucoup moins intéressant pour les investisseurs. Quelles obligations lors de la vente d’un logement trop énergivore ? Quelles sont les dates clés pour les territoires français d’outre-mer ? Découvrez-le dans cet article.

Les bons plans pour trouver une colocation pas chère rapidement

Pour les étudiants et jeunes actifs qui cherchent à se loger à moindre prix, la colocation reste la solution la plus intéressante. Charges incluses, il faut compter 442 € par mois en moyenne contre 562 € pour un studio. Toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. Sans surprise, Paris affiche les prix les plus élevés. Comptez en moyenne 715 € par mois pour un logement partagé. En Île-de-France, il vous faudra débourser aux alentours de 542 €. À Nice et Bordeaux, prévoyez environ 525 € par mois pour une chambre dans une colocation. Si vous avez un petit budget, orientez vos recherches vers la Province où chaque colocataire paye en moyenne 392 €. Le Mans détient la palme des villes les moins chères (241 €) et devance Le Havre (292 €) et Brest (300 €). Vous n’avez pas encore déniché la perle rare pour cette rentrée 2021 ? Vous devriez trouver facilement à Saint-Étienne, Nice ou Limoges. À La Rochelle, par contre, la concurrence est rude : on compte 8 demandes pour une chambre. Il faudra également s’armer de patience à Lyon et Lille (5 demandes pour une chambre), Paris (4,6 demandes) et Angers (3,4 demandes). Vous voilà prévenu !

Acheter dans le neuf : zoom sur les opportunités

Les logements neufs se négocient de plus en plus cher. En cause, la nouvelle réglementation thermique, la flambée des prix des matières premières, l’explosion du coût des fonciers et la pénurie d’offres. Faut-il pour autant renoncer à devenir propriétaire d’un logement économe en énergie, confortable et modulable ? Pas forcément ! On observe de fortes disparités des prix en fonction des villes. Au 1^er juin 2021, la capitale française enregistre un léger recul de 1,1 % sur un an, avec un prix au mètre carré de 12 280 €. En petite couronne, vous trouverez des opportunités à moins de 4 000 €/m² en Seine–Saint-Denis, et à moins de 5 000 €/m² dans le Val-de-Marne.

La taxe foncière, l’impôt qui a pris du poids au fil des années

Tic-Tac… le paiement de la taxe foncière 2021, c’est pour bientôt ! Profitons-en pour rappeler l’importance de tenir compte de cet impôt local au moment de calculer le prix global d’un logement. Eh oui, la taxe foncière peut peser lourd dans votre budget ! Entre 2014 et 2019, elle a fait un bond de 12,1 %. Son coût est estimé à 101 € par mois pour un logement de 70 m² situé dans l’une des plus grandes villes de France : un montant non négligeable qui vient alourdir vos mensualités. Le poids de cet impôt local est plus important dans des villes comme Le Mans, Rennes, Marseille ou encore Nice (entre 90 et 100 € par mois) comparé à Paris, Lille, Strasbourg ou Lyon (environ 75 € par mois). La palme revient à Montpellier avec un coût moyen mensuel de 128 €. La capitale de l'Hérault est talonnée par Nîmes et Angers (125 €), Le Havre et Bordeaux (124 €).

Astuces pour investir malin

La crise sanitaire a redistribué les cartes du marché locatif. Face à la pénurie de logements et à la hausse des prix à la vente, de plus en plus de ménages se tournent vers la location longue durée. Une aubaine pour les investisseurs ! À condition de bien choisir la ville dans laquelle vous allez investir… Votre stratégie d’investissement doit tenir compte du rendement annuel brut, mais également des risques d’impayés et de vacances locatives. Évaluer le risque est loin d’être aisé, surtout suite à la crise sanitaire. La diminution des aides de l’État et l’augmentation du taux de chômage pourrait augmenter les impayés de loyer. Pour un bon rapport rendement/risque, il est conseillé d’investir dans des villes de plus de 10 000 habitants, dans la périphérie des grandes métropoles ou dans la petite couronne parisienne. Poitiers, Annemasse, Aubervilliers, Lille, Nantes… Découvrez le palmarès des agglomérations où acheter un bien pour le louer sans prise de risque excessive.