Revue de l'immo #111 du 18 septembre 2021

Crédit immobilier : les banques trop laxistes devront passer à la caisse

Fini de prêter trop ou trop longtemps ! Ce mardi 14 septembre, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de rendre les conditions d’octroi d’un crédit immobilier contraignantes. Pour rappel, le HCSF recommandait aux banques de ne pas valider une demande de crédit lorsque les mensualités dépassaient 35 % des revenus du candidat emprunteur. La durée des prêts devait quant à elle être limitée à 25 ans. Pour 20 % des dossiers, les banques pouvaient déroger à cette règle. En pleine euphorie du marché immobilier, certains établissements ont pris un peu trop de liberté par rapport à ces recommandations, accordant des prêts à des profils plus risqués. L’objectif principal de ce nouveau tour de vis est de protéger les ménages contre le surendettement. La mise en application est prévu pour le 1^er janvier 2022. Les gendarmes des banques contrôleront les établissements bancaires et décideront des sanctions, du blâme à l’amende.

Les villes où les prix des appartements neufs s’envolent

Ça flambe du côté du Mans, de Clermont-Ferrand et d’Orléans ! Dans ces trois villes, les prix des appartements neufs ont augmenté de 14,1 %, 11,3 % et 10,8 % sur un an, respectivement. Si ces métropoles ont connu la plus forte augmentation, elles ne sont pas les seules à afficher des prix en hausse. Elles sont suivies par Angers, Aix, Tours, Montpellier, Rennes, Grenoble, Strasbourg… En cause ? La difficulté de convaincre les maires de délivrer des permis de construire dans les grandes municipalités. Résultat : dans les catalogues des promoteurs, le stock d’appartements à vendre continue de s’éroder. Il est passé de 107 618 au deuxième trimestre 2019, soit avant la crise sanitaire, à 83 203 au deuxième trimestre 2021, et ce, malgré une baisse du nombre de réservations (-17,2 % entre ces deux mêmes périodes). En Île-de-France, la hausse des prix est plus modérée (+0,6 %). Quelques rares métropoles ont connu une baisse des prix durant cette période. Il s’agit de Nice (-7,3 %), d’Annecy (-4,3 %) et de Caen (-2,1 %).

Est-ce toujours un bon plan d’investir dans un parking à Paris ?

Les prix des parkings en Île-de-France ont augmenté au fil des années, mais pas au même rythme que les logements. Sur 20 ans, ils affichent une hausse de 71 % (contre 175 % pour les logements), avec des disparités : +97,8 % en petite couronne, +65,8 % en grande couronne et +60,7 % à Paris (contre 270 % pour le logement !). À l’heure actuelle, pour acheter une place de parking isolée — c’est-à-dire vendue sans l’appartement — il faut débourser en moyenne 27 000 euros à Paris, 20 000 euros dans les Hauts-de-Seine et 15 000 euros dans le Val-de-Marne et les Yvelines. Dans la capitale, les variations vont du simple au triple en fonction de l’arrondissement. S’il est possible d’acquérir une place de stationnement aux alentours de 17 000 euros dans le 13^e et le 19^e, il faudra payer pas loin de 40 000 euros pour un parking dans les quatre premiers arrondissements de Paris. La palme revient 7^e arrondissement où les prix des places de parking peuvent atteindre 60 000 euros. L’investissement dans un parking est réputé offrir une belle rentabilité, notamment grâce au ticket d’entrée modeste. Cela sera-t-il encore le cas d’ici les prochaines années ? Au vu des mesures annoncées, il est difficile de se prononcer. Anne Hidalgo, réélue en 2020, entend bien favoriser la mobilité douce dans la capitale en limitant le nombre de voitures et en instaurant des zones 30 km/h. De quoi diminuer la demande en places de parking, et donc leur prix… ou pas puisque le Mairie de Paris compter supprimer entre 60 000 et 70 000 places de parking d’ici 2026. Leur rareté pourrait entrainer une hausse des prix. Affaire à suivre !

Situation inquiétante pour la construction d’immeubles

La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) tire la sonne d’alarme. Si la construction d’appartements neufs a augmenté de 25,8 % au premier semestre 2021, elle est encore loin d’avoir retrouvé son niveau d’avant Covid. La mise en vente de logements collectifs est en baisse de 21,1 % par rapport au premier semestre 2019. Des chiffres qui contrastent avec la demande, en hausse de 21,6 % sur la première moitié de 2021. Le 21 septembre prochain, la commission Rebsamen, en charge d’identifier les freins à la délivrance des permis de construire, remettra une liste de propositions pour tenter de convaincre les maires.

Boom des prix immobiliers : la Bretagne en tête

La crise sanitaire a rebattu les cartes du marché immobilier français. Les villes moyennes, la campagne et la périphérie urbaine ont la cote. Mais qui sont les grands gagnants ? Pour le savoir, le meilleur indicateur reste l’évolution des prix. La première marche du podium revient à Brest, avec une hausse de 8 % sur an. Sur la troisième marche, on retrouve une autre ville bretonne : Quimper. Les prix y ont augmenté de 6,8 % au cours de l’année écoulée. Angers, Orléans et Reims complètent ce top 5. Proches de Paris en train, elles sont idéales pour concilier travail dans la capitale et télétravail. Malgré une hausse des prix comprise entre 6 à 7 %, ces trois villes restent attractives pour les ménages puisqu’il est possible d’y acquérir une maison pour 2 300 à 2 800 euros/m².

SCPI : attention à ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier

En 5 ans, le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) a presque doublé. De plus en plus d’investisseurs optent pour ce type de placement immobilier qui offre des rendements attractifs (4,18 % en 2020) sans soucis de gestion locative. Face à cet engouement, les offres se multiplient. Quels produits choisir ? Commerces ? Bureaux ? Cliniques ? La crise sanitaire a redistribué les cartes. Certains établissements physiques risquent de souffrir de l’essor de l’e-commerce. Même scénario pour les bureaux, délaissés suite au télétravail. Faut-il placer toutes ses billes dans le secteur de la santé, star de l'année 2020, ou au contraire miser sur une reprise du tourisme ? L’incertitude plane. Les SCPI pourraient suivre des trajectoires de performances très hétérogènes dans les années à venir. La règle d’or pour l’épargnant dans ce contexte incertain ? Diversifier son portefeuille pour réduire les risques, en veillant à sélectionner des SCPI bien distinctes. Taille, volatilité, zone géographique et performances passées font partie des autres critères à prendre en compte. Intéressé par ce type de placement ? Rassurez-vous, la plupart des intermédiaires réalisent cette sélection pour vous.

La construction de maisons neuves reprend des couleurs

La construction de maisons neuves se porte comme un charme ! C’est ce qui ressort de la dernière note de conjoncture de la Fédération française du bâtiment (FFB), présentée début septembre. Le secteur s’est nettement redressé depuis le début de l’année 2021. Les chiffres à retenir ? Une hausse de 16,3 % pour les ventes de maisons individuelles entre le premier semestre 2019 et le premier semestre 2021, et une augmentation du nombre de permis de construire de 18,3 %. Malgré tout, l’offre reste insuffisante pour faire face à une demande croissante, boostée par la crise sanitaire. Résultat : les prix continuent à grimper. La pénurie de matières premières et les difficultés d’approvisionnement des professionnels de la construction alimentent cette inflation. Pour l’instant, cette envolée des prix ne freine pas les acheteurs qui profitent toujours des taux de crédit avantageux.

La Taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères grimpe en 2021

Cette année, la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) augmente. La note risque d’être salée, selon le nombre d’âmes que compte votre ville. En 2021, elle affiche une hausse de 2,3 % pour les agglomérations de 40 000 à 100 000 habitants, et de 0,5 % pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants. Ces moyennes masquent des disparités. À Salon-de-Provence, dans les Bouches-du-Rhône, les habitants devront débourser 40 % de plus pour cet impôt sur la collecte des déchets. Les résidents de Compiègne, dans l’Oise, n’auront pas de quoi se réjouir, avec une augmentation de 35,6 %. C’est aux habitants de Tremblay-en-France en Seine-et-Marne que la TEOM fera le plus mal au portefeuille : +42,6 % ! L’origine de cette hausse — parfois spectaculaire ? La Taxe générale sur les activités polluantes (TGAP). L’enfouissement et l’incinération des déchets coûtent toujours plus cher. La TGAP est passée de 42 euros en 2020 à 54 euros en 2021. Et ce n’est pas fini ! Elle devrait atteindre les 65 euros la tonne en 2021. À cette hausse de la TGAP s’ajoutent une augmentation des coûts de collecte et une baisse des tarifs de rachat des matériaux recyclés suite à la crise sanitaire. Des facteurs qui font gonfler la TEOM.