Revue de l'immo #112 du 25 septembre 2021

Le point sur les prix dans 500 villes françaises

Les arbres ne montent pas au ciel ! Après avoir connu une forte progression en 2020 et durant le premier semestre 2021, les prix commencent à se stabiliser dans la plupart des villes françaises. Les Français ne sont pas prêts à devenir propriétaires à n'importe quel prix. Nombreux sont ceux qui reportent leur projet d'achat, dans l'attente de tarifs plus accessibles. Fin juin, le prix moyen au mètre carré dépassait les 3 000 € pour un appartement dans l'ancien dans huit des dix plus grandes métropoles de France : 4 550 €/m² à Bordeaux, 3 500 €/m²  à Lille, 5 000 €/m²  à Lyon... Cette montée des prix concerne également les maisons. À Bordeaux et Lyon, les négociations sont à nouveau devenues monnaie courante. A contrario, certaines villes sont toujours en surchauffe. C’est le cas de Marseille et de Nantes, où l’appétit des acheteurs ne s’émousse pas. Boudée pendant des années, la cité phocéenne en pleine « gentrification » connait un vif regain d’intérêt. À l’heure actuelle, il faut débourser entre 3 200 et 3 800 €/m² pour une maison avec jardin au cœur de la ville, et 3 000 et 3 500 €/m² pour un appartement, soit 1 000 € de plus du mètre carré qu'il y a trois ans. Les maisons avec vue sur mer se négocient entre 9 000 et 10 000 €/m², et les appartements entre 4 500 et 6 500 €/m². À Nantes, il faut tabler sur un budget moyen de 3 750 €/m²pour acquérir un appartement, et 425 000 € pour une maison. Combien coûte aujourd’hui un appartement ancien à Besançon, Saint-Malo, Grenoble… Et une maison ? Pour le savoir, découvrez les prix des Notaires dans 500 villes françaises.    

Budget logement 2022 : les grandes lignes dévoilées

Va-t-il y avoir du changement du côté du budget consacré au logement en 2022 ? Le gouvernement a présenté ses priorités ce mercredi. Au programme ? Une hausse du budget alloué au logement. De 16,1 milliards en 2021, il devrait passer à 17,1 milliards l’année prochaine. De cette somme, 2 milliards devraient servir à soutenir Ma Prime Rénov' — contre 700 millions d’euros en 2021. Le budget consacré aux aides personnalisées au logement (APL) serait lui aussi à la hausse : 13,1 milliards d’euros, soit 4,7 % de plus qu’en 2021. Les personnes sans domicile fixe devraient elles aussi bénéficier d’un coup de pouce supplémentaire, le budget consacré à l’hébergement d’urgence passant à 2,7 milliards d’euros. Rendez-vous d’ici quelques semaines pour en savoir plus !

Assurance emprunteur : la délégation pour soulager votre portefeuille

Il n’y a pas que le taux qui influence les mensualités d’un crédit immobilier ! L’assurance emprunteur peut également peser lourd : 40 %, voire 50 % du coût de l’emprunt selon le profil de risque et les garanties choisies. Un montant non négligeable ! Pour réduire la note, la meilleure solution est d’opter pour la délégation. Les taux des assurances en délégation sont compris entre 0,08 % et 0,20 %, contre 0,30 % à 0,50 % pour ceux des contrats de groupe proposés par les banques. Faites vos calculs ! Vous pouvez alléger vos mensualités et économiser plusieurs milliers d’euros sur toute la durée du prêt. Concrètement, comment faire ? La réglementation vous autorise à déléguer l’assurance emprunteur lors de la souscription du prêt. Abordez la question avec votre banquier dès la phase de négociation, en lui fournissant un devis : la banque vous fera une contre-proposition… ou pas. Beaucoup de banques souhaitent en effet protéger leur part du gâteau. Elles n’hésitent pas à conditionner l’obtention du prêt à la souscription de leur assurance groupe, ou à accorder la délégation en majorant le taux d’intérêt. Si la banque se montre réticente, mieux vaut ne pas insister. Il est toujours possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, durant la première année. Après cette date, vous pourrez résilier votre assurance emprunteur une fois par an.

Le quota de logements sociaux fait un bond en avant dans le 1^er arrondissement parisien

Les 96 logements sociaux de la Samaritaine ont été inaugurés ce mercredi 22 septembre. Situé au cœur de Paris, dans le 1^er arrondissement et à deux pas du Louvre, cet ancien magasin de luxe avait fermé ses portes en 2005. Les logements se trouvent dans les anciennes réserves de ce bâtiment de style art nouveau et art déco. Acquis par Paris Habitat en 2012, ils ont été réhabilités par l’architecte François Brugel. À côté se situent l’hôtel de luxe le Cheval Blanc, des bureaux et une crèche. Avec ce projet, la mairie démontre sa volonté de rééquilibrer la part de HLM dans les différents arrondissements de Paris. En 2001, ils se concentraient essentiellement dans les 13^e, 19^e et 20^e arrondissements.

Où investir en Pinel : les tops et les flops

La carotte fiscale ne fait pas tout ! Pour qu’il soit intéressant, le dispositif Pinel doit permettre à l’investisseur de toucher un loyer attractif. Or, dans certaines villes, les plafonds de loyer sont tels que les biens doivent être loués à des prix bien inférieurs au marché. Les avantages fiscaux offerts par le dispositif Pinel ne suffisent pas toujours à compenser cette perte de rentabilité. Le combo gagnant ? Les villes où le plafond Pinel est proche des loyers moyens pratiqués. L’observatoire de loyers de l’agglomération parisienne (Olap) a publié une carte des communes où le dispositif est intéressant à la fois pour les investisseurs et pour les mairies. Les chiffres sont basés sur le loyer moyen des deux-pièces. Une carte à consulter avant d’investir, pour éviter les déceptions.

L’encadrement des loyers encore plus transparent ?

À Paris, en janvier, 40 % des annonces publiées ne respectaient pas l’encadrement des loyers, selon une enquête publiée par l’association des consommateurs CLCV. Pour inciter les propriétaires récalcitrants à se plier aux règles, la ministre déléguée au Logement Emmanuelle Wargon resserre la vis. Elle a annoncé samedi dernier qu’un décret serait pris d’ici la fin de l’année pour rendre obligatoire la mention d’encadrement des loyers sur les annonces immobilières. Des voix s’élèvent pour dénoncer les problèmes posés par ce futur décret. Pour Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM, ce nouveau tour de vis ajoute une pression financière sur les épaules des propriétaires bailleurs d’un logement classé G qui, d’ici 2025, devront réaliser d’importants travaux énergétiques pour pouvoir le louer. Le champ d’application de cette mesure pose également question. Si elle s’applique uniquement aux biens loués via agence immobilière, de nombreux particuliers risquent de retirer la gestion de leur logement pour pouvoir le louer au prix qu’ils souhaitent.

Transformer des bureaux en logements en Île-de-France : le parcours du combattant 

Le télétravail a connu un véritable essor suite à la crise sanitaire, à tel point que de nombreux bureaux se retrouvent inoccupés. Transformer ces espaces vides en logements serait l’idéal pour pallier la pénurie de biens immobiliers. Une idée séduisante, mais complexe à mettre en œuvre. Pour les promoteurs qui souhaitent se lancer dans l’aventure, ce projet nécessite de tenir compte de nombreux paramètres. Tout d’abord, la localisation. Les quartiers de bureaux se situent généralement à proximité des grands accès, mais dans des sites bruyants, au cœur de zones industrielles polluées. Pas de quoi attirer les futurs acquéreurs ! Une fois la perle rare trouvée, encore faut-il que les bureaux puissent être transformés en logements. Les contraintes techniques et normatives sont telles que les promoteurs n’ont parfois d’autre choix que de tout détruire pour reconstruire. Un passage à la mairie s’impose également pour modifier le PLU. Va-t-elle accepter ? Rien n’est moins sûr. Si les bureaux rapportent davantage en termes de taxes, elle n’a aucune raison de donner son feu vert. La rentabilité financière sera-t-elle au rendez-vous ? À Paris et dans certaines villes, le mètre carré de bureau se loue plus cher que celui d’un logement. Vous l’avez compris, chaque projet doit être examiné à la loupe. Si la mise en œuvre est complexe, le choix lui ne manque pas ! En petite couronne, on dénombre 39 % de bureaux vacants.

Chaud dedans !

Quand les températures atteignent des records dehors, le mercure grimpe aussi à l’intérieur. De nombreux Français souffrent de la chaleur en été, à l’intérieur de leur logement. Qui sont-ils ? Selon une étude OpinionWay, ce sont les locataires d’appartements en ville qui sont les plus mal lotis. Tous ne sont pas logés à la même enseigne. Les habitants du Sud-Est sont plus nombreux à être accablés par la chaleur (46 %) que ceux résidant dans le Nord (25 %). Ces chiffres pourraient encore grimper dans les prochaines années avec le réchauffement climatique et la multiplication des canicules. Parmi les sondés, 58 % se contentent de guetter la météo en espérant un vent de fraîcheur. Le climatiseur ? Très peu pour eux ! Ils jugent cette solution non respectueuse de l’environnement et trop chère. Vous êtes concerné ? Sachez qu’il existe une alternative beaucoup plus écologique : la pompe à chaleur sur boucle d’eau.