Revue de l'immo #114 du 9 octobre 2021

Crédit immobilier : un robinet toujours grand ouvert

Depuis fin 2019, les autorités recommandent aux banques de respecter certaines règles avant d’octroyer un crédit immobilier : un taux d’endettement de 35 % maximum et une durée de crédit plafonnée à 25 ans. De quoi freiner le marché ? Absolument pas ! Entre les mois d’août 2020 et 2021, les banques ont prêté 23,7 milliards d’euros aux particuliers. Sur un an, le marché du crédit immobilier — toujours porté par des taux au plus bas — affiche une croissance de 6,7 % selon les chiffres de la Banque de France. Pour rappel, les recommandations du HCSF ont été transformées en normes contraignantes à partir de mi-septembre. Doit-on dès lors craindre le retour du bâton après l’euphorie ? Non selon le directeur des statistiques monétaires et financières à la Banque de France.

DPE corrigé : la nouvelle copie sortira le 1^er novembre

Le 24 septembre dernier, le ministère du Logement suspendait le DPE pour les logements construits avant 1975. Suite à des erreurs de calcul du logiciel, de nombreuses habitations ont été catégorisées à tort de passoires thermiques. La bonne nouvelle ? Les anomalies ont été identifiées et vont être corrigées. La nouvelle méthode de calcul entrera en vigueur au 1^er novembre. Vous avez effectué un diagnostic DPE depuis le 1^er juillet et votre logement a obtenu une mauvaise note (F ou G) ? Le diagnostic sera réédité, de façon automatique et sans frais. Le nombre de logements concernés est estimé à 80 000. Votre logement fait partie des 105 000 à avoir été classé D ou E par le nouveau DPE ? Vous pourrez demander au diagnostiqueur de le rééditer, sans frais. Vous l’avez compris, si votre bien immobilier date d’avant 1975, l’idéal est d’attendre le 1^er novembre avant de réaliser un diagnostic de performance énergétique.

PTZ : on prend le même et on prolonge

Revirement de situation du côté du PTZ ! Ce mode de financement avantageux octroyé sous conditions de ressources devait évoluer au 1^er janvier 2022, en prenant en compte les revenus de l’année écoulée. Finalement, il n’en sera rien ! Le ministère du Logement a annoncé ce 6 octobre 2021 que les conditions d’éligibilité resteront identiques. C’est donc toujours bien le revenu fiscal de l’année N-2 qui servira de référence pour déterminer si un emprunteur est éligible ou non. Mais ce n’est pas tout ! Le clap de fin, initialement prévu en 2022, est reporté à 2023.

Habitat durable : les mentalités des Français évoluent petit à petit

Pour sa 5^ème édition, le baromètre Qualitel s’est penché sur l’habitat durable. D’après celui-ci, 75 % des Français souhaitent avoir un logement « plus respectueux de l’environnement, qui préserve la qualité de vie et le bien-être de ses occupants, et dans lequel les coûts de construction et d’usage sont maîtrisés ». Parmi les sondés, seuls 30 % estiment vivre dans un tel logement. La majorité des propriétaires (59 %) se disent prêts à s’engager dans des travaux de rénovation pour améliorer la qualité environnementale de leur habitat. On observe néanmoins des disparités entre les tranches d’âge : les moins de 35 ans (64 %) et les 35-59 ans (67 %) sont davantage enclins à rénover que les plus de 60 ans (47 %). Cet effet générationnel se retrouve également lorsqu’il est question de l’apport financier. Les moins de 35 ans sont moins réticents à mettre la main au portefeuille que leurs aînés pour vivre dans un logement plus durable. Les mentalités évoluent peu à peu, mais il reste encore du chemin à parcourir. Lorsqu’il s’agit de sélectionner les critères d’achat, le respect de l’environnement (4 %) arrive encore loin derrière la localisation (64 %), le prix (50 %) et la superficie (42 %).

Les taux baissent — encore — en octobre

Les taux de crédit pulvérisent tous les records ! Une bonne nouvelle pour les futurs acheteurs. En octobre, les taux d’intérêt moyens descendent à 0,78 % sur 15 ans, 0,96 % sur 20 ans et 1,16 % sur 25 ans. Les meilleurs dossiers pourront profiter de taux ultra-compétitifs : 0,52 %, 0,63 % et 0,89 % sur 15, 20 et 25 ans, respectivement. C’est le moment de devenir propriétaire ! Attention, tout n’est pas gagné. Les banques restent très sélectives. Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devrez prouver votre stabilité professionnelle et financière. Pour ne pas faire froncer les sourcils de votre banquier, gérez bien votre budget les mois qui précèdent votre demande de crédit. Évitez les découverts ! Si vous le pouvez, soldez vos petits crédits à la consommation.

Suppression de la taxe d'habitation : aux suivants !

Après les ménages aux revenus modestes, c’est au tour des contribuables plus aisés de bénéficier d’une diminution de la taxe d’habitation pour leur résidence principale. Si vous faites partie des 20 % de ménages les plus fortunés de France, vous aurez la bonne surprise de constater une réduction de minimum 30 % cette année. Le montant de la ristourne dépend de votre revenu de référence et du nombre de parts de votre foyer fiscal. Envie de savoir quelle somme vous allez payer en 2021 ? Vous pouvez utiliser le simulateur mis à disposition par l’administration fiscale. Pour profiter de cette réduction, vous n’avez aucune démarche à faire ! Elle sera automatiquement appliquée sur votre avis d’imposition. En 2022, vous aurez droit à une réduction de 65 % minimum. En 2023, vous ne devrez plus rien payer : la taxe d’habitation sur la résidence principale sera définitivement supprimée pour tous les foyers.

Le prêt locatif social : késako ?

Vous souhaitez investir dans le neuf ? Pour booster la rentabilité de votre opération, vous pouvez miser sur des dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou vous tourner vers le prêt locatif social. Moins connu, ce dernier peut s’avérer beaucoup plus rentable. Les conditions ? Louer votre logement en tant que résidence principale pendant une — longue — période comprise entre 15 et 25 ans. Comme pour Pinel, vos locataires doivent respecter des conditions de ressources. De votre côté, vous ne pourrez pas louer plus haut que des plafonds de loyers imposés — légèrement inférieurs à ceux du Pinel. Pour prétendre au prêt locatif social, disposer d’un bas de laine est indispensable : vous devrez mettre sur la table au moins 10 % du prix. Ce n’est pas tout ! Au moins 50 % de l’achat devra être financé avec un PLS (crédit spécifique). Là où le bât blesse ? Le taux actuel de ce prêt (1,91 % pour les particuliers et 1,86 % pour les SCI) fait pâle figure à côté des taux d’intérêt avantageux offerts par les banques. Ce n’est pas une raison suffisante pour écarter le prêt social ! Le PLS offre d’autres avantages à mettre dans la balance. Le premier ? Des prix d’achat avantageux selon la zone géographique. Le second ? Une exonération de la taxe foncière pendant toute la durée de la convention. Vous faites partie des ménages fortement fiscalisés ? Vous pouvez optimiser votre opération en signant une convention avec l’Agence nationale pour l’habitat (Anah). Vous pourrez alors profiter d’un abattement sur les loyers encaissés grâce au dispositif Cosse sans travaux. La condition ? Louer à des prix encore plus bas.