Revue de l'immo #116 du 23 octobre 2021

Quel revenu pour 100 m² ?

En 2016, il fallait un revenu mensuel net de 5564 euros/mois pour acquérir un logement de 100 m² à Bordeaux. En 2021, pour habiter dans ces mêmes 100 m², il vous faut 1800 euros de plus par mois. Difficile de décrocher une telle augmentation de salaire ! L’alternative ? Vivre dans plus petit. Pour la même somme qu’en 2016, vous devrez vous contenter de 75 m² dans la cité girondine. Même scénario à Lille, Lyon, Marseille, Nice… La palme revient à Boulogne-Billancourt : +4 772 euros par mois pour prétendre aux mêmes 100 m² qu’il y a 5 ans. Dans ce classement reprenant une quinzaine de communes françaises, c’est Grenoble qui s’en sort le mieux avec une augmentation de « seulement » 199 euros/mois. Mais ce n’est pas tout ! En plus d’un salaire volumineux, vous devrez également disposer d’une épargne personnelle beaucoup plus importante qu’en 2016. Toujours à Bordeaux, il faut désormais mettre près de 50 000 euros sur la table, contre 17 595 euros il y a 5 ans. C’est dans la capitale française que l’apport personnel exigé a subi la plus forte augmentation : 113 610 euros, soit 72 060 euros de plus qu’en 2016 !

La taxe foncière, cet impôt qui fait mal à l’investisseur

Tenir uniquement compte du prix d’achat et des loyers pour calculer la rentabilité d’un bien ne suffit pas. Certains frais annexes peuvent peser lourd. C’est le cas de la taxe foncière ! Cet impôt local a connu une forte augmentation au cours des 10 dernières années. Et toutes les villes ne sont pas logées à la même enseigne. À Montpellier, par exemple, elle est 46 % plus chère qu’à Paris. À noter que son montant est également plus élevé pour les petites surfaces. Concrètement, il faut 40 jours de location pour couvrir le montant de la taxe foncière à Montpellier. Comptez 38 jours à Toulouse, 37 jours à Nantes, 35 jours à Bordeaux, 31 jours à Lille, 21 jours à Lyon et 14 jours à Paris. Vous payez une taxe foncière peu élevée ? Ne vous réjouissez pas trop vite ! Le montant de la douloureuse pourrait grimper en 2026 avec la révision des valeurs locatives cadastrales.

AG de copropriété : retour à la normale

Pendant l’ère du Covid-19, le vote par correspondance et les réunions par visioconférences sont devenus la norme. C’est désormais terminé ! Depuis le 1er octobre 2021, les syndics ne peuvent plus imposer que l’assemblée générale se tienne exclusivement en visio et/ou par correspondance. Fini de cocher des cases sur un formulaire pour voter des travaux ou prendre des décisions importantes. Vous aurez la possibilité à la prochaine AG de débattre au cours d’une réunion en présence de tous les autres copropriétaires. Tous ? Peut-être pas ! Certains ont pris l’habitude de participer aux AG à distance et continuerons peut-être de la faire, puisque l’article de loi qui régit les immeubles en copropriété les y autorise. Pour certaines copropriétés, cette AG en présentiel sera l’occasion de se pencher sur les pots cassés. Selon l’Association des responsables de copropriété (ARC), le bilan de cette méthode de gestion de crise est plutôt amer. L’impossibilité des copropriétaires de se réunir aurait entrainé de nombreux abus de la part des syndicats : procès-verbaux avec résultats de votes incompréhensibles, syndics réélus alors qu’ils n’auraient pas dû l’être, honoraires prélevés à tort… La reprise des assemblées en présentiel devrait permettre de remettre de l’ordre !

Rénover, bientôt un jeu d’enfant ?

Réaliser des travaux de rénovation énergétique chez soi relève parfois du parcours du combattant. Une fois les travaux prioritaires définis et les artisans trouvés, vous n’êtes pas encore sorti de l’auberge ! Comprendre les aides auxquelles vous pouvez prétendre est loin d’être un long fleuve tranquille. Vous en avez marre de naviguer en eaux troubles ? Bonne nouvelle, rénover deviendra bientôt — presque — un jeu d’enfant ! Le gouvernement a décidé de mettre sur pied France Rénov’, un guichet unique destiné à faciliter les démarches pour ceux qui souhaitent entreprendre des travaux de rénovation. Fini de téléphoner à 36 numéros différents pour obtenir des informations et des conseils ! À partir du 1^er janvier 2022, le 08.08.800.700 est LE numéro à enregistrer dans votre téléphone. Mais ce n’est pas tout ! France Rénov’, ce sera également une plateforme Internet où vous pourrez trouver la perle rare : un artisan labellisé RGE (reconnu garant de l’environnement). Vous souhaitez rénover, mais ne savez pas par quel bout commencer. Un accompagnateur Rénov’ vous épaulera de A à Z, du choix des travaux à réaliser jusqu’à l’inspection des finitions. Ce service sera uniquement gratuit pour les ménages modestes. Les autres bénéficieront d’une aide, mais devront tout de même mettre la main au portefeuille. À savoir qu’au-delà d’un certain montant d’aides perçues, le recours à cet interlocuteur sera obligatoire.

Loger à deux pas d’un espace vert : quelle surcote ?

Les Français rêvent de verdure, encore plus depuis la crise sanitaire. À défaut de pouvoir se payer un bien avec un balcon, un jardin ou une terrasse, ils se tourneront vers les logements disposant d’un parc à proximité. C’est bien connu, ce qui est recherché est cher ! À Bordeaux, un bien situé à moins de 5 minutes d’un parc ou d’un jardin se négocie 12 % plus cher. Même constat du côté de Lille (+11 %), Toulouse (+10 %), Paris (+8 %), Montpellier (+8 %) et Strasbourg (+7 %). Attention ! L’impact sur le prix diminue en fonction de la distance à parcourir pour se rendre jusqu’à l’espace vert. Ainsi, à Bordeaux, un logement situé à 15 minutes se vend « seulement » 5,8 % plus cher. Vous habitez à deux pas d’un parc à Nantes, Lyon, Marseille, Rennes ou Nice et espérez en tirer profit lors de la revente de votre logement ? Ne vous réjouissez pas trop vite ! Dans ces villes, l’impact est nul. De même, Paris ne figure qu’en 4^e place de ce classement, tout simplement car 65 % des logements se trouvent à moins de 15 minutes d’une zone verte.

Faire payer les frais d’agence à l’acheteur : une démarche contre-intuitive, mais payante (pour lui)

Vous souhaitez vendre votre bien immobilier en passant par une agence ? En contrepartie, vous devrez céder un pourcentage de la vente à l’agent immobilier. En général, ces honoraires sont payés par le vendeur et donc inclus dans le prix de vente proposé à l’acheteur. Autrement dit, si l’agence vous demande 5 % du prix du bien pour ses honoraires, vous allez afficher un prix de vente de 210 000 euros au lieu des 200 000 euros souhaités. La commission de 10 000 euros que vous verserez à l’agence aura en réalité été payée par l’acheteur. Et si, lors de la signature du mandat, vous décidiez que ce soit l’acheteur qui paye les frais d’agence ? Vous n’avez rien à y perdre, mais vous pouvez gagner la gratitude de l’acheteur. Eh oui, en lui faisant payer les frais d’agence, vous lui rendez service ! La raison est simple. Lorsque l’on achète un bien immobilier, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix de vente. En incluant les frais d’agence, le prix de vente est gonflé. Si l’acheteur paye les 10 000 euros de frais d’agence séparément, les frais de notaire seront calculés sur 200 000 euros et non sur 210 000 euros. Grâce à cette procédure, votre acquéreur peut épargner quelques centaines d’euros, et vous, vous ne payez pas un centime de plus !

202 millions d’euros pour voler au secours des copropriétés dégradées

Le point commun entre la tour Obélisque en Seine–Saint-Denis et les six tours du quartier Quetigny ? Ces copropriétés se sont délabrées au fil des années, faute d’entretien suffisant. Il faut dire que les charges sont élevées pour ces hautes tours construites dans les années 60 et 70. Pour assurer la sécurité des habitants et éviter que ces immeubles ne s’effondrent comme un château de cartes, à l’instar de ceux situés à la rue d’Aubagne à Marseille, le gouvernement a mis la main au portefeuille. Ces immeubles ont bénéficié du plan Initiatives Copropriété. Lancé par le gouvernement en 2018, il a déjà permis de rénover ou d’entreprendre des travaux de rénovation dans 81 000 logements. Et c’est loin d’être fini puisque cette année, 202 millions d’euros, soit le double des autres années, seront débloqués pour réaliser des travaux d’urgence et éviter d’autres dégradations d’immeubles du parc privé.