Revue de l'immo #121 du 4 décembre 2021

Prix immobilier à Paris : un marché à deux vitesses

En novembre, les prix ont chuté de 1 % dans la capitale française. Cette baisse concerne tant les petites (-1 %) que les grandes surfaces (-0,9 %). En cause ? Une offre supérieure à la demande. En quête de verdure, de nombreux Parisiens ont fui la Ville Lumière. Mais les biens, eux, continuent d’affluer sur le marché. Faute de touristes et suite à l’encadrement de plus en plus strict des plateformes touristiques, de nombreux appartements habituellement loués pour des séjours de courte durée sont mis en vente. À ceux-ci s’ajoutent les passoires thermiques. Les bailleurs n’ayant pas l’envie — ou les moyens — de rénover ces logements énergivores préfèrent les mettre en vente. Face à cet afflux de biens, les acheteurs disposent de plus de temps pour se décider… et négocier. Vendeur, s’il y a des travaux à prévoir, armez-vous de patience et/ou soyez prêt à revoir votre prix à la baisse. Tous les types de biens ne sont pas logés à la même enseigne ! Le vôtre est lumineux, bien situé et possède un balcon ou une terrasse ? Il y a de fortes chances qu’il soit vendu au prix dans la journée. Même scénario pour les logements haut de gamme. Plus rares, ils restent très prisés par les expatriés.

Un œil sur l’habitat de demain : ces modules en bois qui s’empilent comme des Lego

Un habitat durable, confortable, élégant, démontable au besoin et qui respecte l’environnement… trop beau pour être vrai ? Et pourtant ! De plus en plus de constructeurs se lancent dans la construction de modules en bois. Maisons individuelles, résidences ou tours… cette nouvelle façon de bâtir concerne tous types de projets ! Intéressé ? Dans l’Allier, le constructeur Cyme propose des logements modulaires en bois français issu de forêts labellisées pour les particuliers et les collectivités. À l’instar des briques Lego, les modules peuvent s’empiler… jusqu’à 14 étages. Prémontés en usine, ils sont faciles à installer. Fini d’attendre de longs mois avant de poser ses valises ! Leur dernier projet en cours ? Une résidence étudiante près de Bourges comportant 12 studios spacieux (23 à 24 m²) entièrement équipés et 2 trois-pièces en duplex. Comptez environ 1 700 €/m² HT.

Les Français — toujours — satisfaits de leur agent immobilier

Acheter, vendre ou louer un bien immobilier n’est pas de tout repos ! Heureusement, les Français peuvent compter sur leur agent immobilier pour les accompagner dans cette démarche. Selon le 6^e baromètre de la satisfaction client dans l’immobilier publié le 29 novembre dernier par IFOP pour Opinion System, la confiance envers cette profession perdure. Depuis deux ans, les agents immobiliers obtiennent une opinion favorable et recueillent une note de 7,3/10. Les professionnels qui se sont engagés dans une démarche qualité frôlent la perfection avec une note de 9,4/10. Accueil (7,8/10), compétences (7,5/10), qualité du service (7,4/10) et suivi (7,2/10), tous les indicateurs sont en hausse ! Le maillon faible reste le rapport honoraires/services (6,7/10). Qui sont ces Français élogieux ? 46 % d’entre eux ont eu recours au service d’un agent immobilier pour un projet d’achat, 27 % pour vendre un bien et 16 % pour le louer. Pour trouver leur agent immobilier, ils sont 18 % à se fier aux recommandations d’un proche, 19 % à choisir parmi les enseignes visibles dans la rue, et 20 % à l'avoir trouvé sur les plateformes immobilières. Pour prendre leur décision, ils n’hésitent pas à consulter les avis des autres usagers. À bon entendeur !

Des outils pour lutter contre les dossiers de location falsifiés

Changer la date sur d’anciennes fiches de paie, utiliser les bulletins de salaire de sa sœur en modifiant le prénom… 25% des jeunes auraient déjà falsifié leur dossier de location dans le but d’obtenir un logement. Afin de lutter contre ce phénomène, les propriétaires et les agences immobilières peuvent recourir aux bonnes vieilles méthodes, comme l’appel au patron ou le service en ligne de vérification de l’impôt sur le revenu. Mais les bailleurs peuvent aussi compter sur l’intelligence artificielle et les algorithmes : de nombreuses start-ups mettent à leur disposition des outils pour détecter les fausses fiches de paie. Du côté des locataires, pas besoin de dégainer Photoshop si l’on n’est pas en CDI et que l’on ne gagne pas 4 fois le montant du loyer. Pour inspirer confiance aux propriétaires, les pouvoirs publics recommandent de télécharger et de faire vérifier son dossier de location sur le site Dossier Facile. Et en l’absence de caution solidaire, des systèmes de garanties publiques, comme Visale, ou privées existent.

Reconvertir les friches industrielles en zones d’habitation : un chantier colossal, mais digne d’intérêt

Ça grouille comme une fourmilière sur le site Confluences à Ivry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne ! Au milieu des grues, les ouvriers s’affairent depuis plus de 20 ans sur un chantier. Et pas n’importe lequel ! Le projet est d’envergure : construire 7 000 logements et un pôle tertiaire sur un foncier de 145 hectares (soit environ 20 % de la surface de la ville). Plus que l’ampleur du projet en lui-même, c’est la nature du foncier qui le rend complexe. Ce terrain a en effet abrité des entreprises polluantes (dépôts pétroliers, imprimeries, etc.). Avant de construire, il faut donc dépolluer. Une opération qui a un coût puisqu’il faut compter 50 € de plus par mètre carré. Et l’on risque à tout moment de tomber sur un os ! C’est le cas du collège Assia-Djebar, un autre projet qui n’a jamais vu le jour à cause d’une pollution des sols au mercure. Malgré ces obstacles, les friches n’en restent pas moins une véritable opportunité… pour l’acheteur également. Il pourra bénéficier de prix très intéressants, à condition de supporter les éventuels retards et autres désagréments que peut engendrer un tel chantier. À l’heure où le foncier se raréfie et où la bétonisation est loin de remporter tous les suffrages, reconvertir ces zones à l’abandon représente un véritable enjeu.

À Paris, les loyers crèvent le plafond

35 % des annonces pour une location à Paris ne respectent pas l’encadrement des loyers. Le loyer moyen hors charges est de 1 229 euros, soit un dépassement mensuel de 196 euros environ. Le phénomène concerne toute la capitale, mais c’est le 16^e arrondissement qui fait figure de mauvais élève : 46 % des annonces y sont non conformes. C’est aussi l’un des arrondissements, avec les 1^er, 7^e et 9^e, où le montant du dépassement est le plus élevé. Avec « seulement » 25 % de loyers proposés supérieurs à la réglementation, le 20^e arrondissement joue les premiers de la classe. Il est l’arrondissement où l’encadrement des loyers est le plus respecté et l’un de ceux, aux côtés des 14^e et 19^e arrondissements, où les dépassements sont les moins importants. Mais tous les propriétaires qui facturent un loyer supérieur au seuil fixé par la loi ne sont pas en infraction. Ils sont autorisés à réclamer un complément si le bien dispose d’atouts particuliers, comme un extérieur ou une vue exceptionnelle.

Crédit immobilier : combien faut-il mettre sur la table ?

Les prix de l’immobilier continuent de grimper ! Malheureusement, les salaires ne suivent pas la même voie. Pour obtenir un crédit, il faut montrer patte blanche en présentant de plus en plus de garanties financières à la banque. Mettre de l’argent sur la table, toujours plus d’argent, est l’une des clés pour décrocher le précieux Graal. Sur un an, l’apport des primo-accédants a augmenté de 4,6 %, s’élevant en moyenne à 68 448 €. Ces chiffres atteignent environ 88 547 € (+11 %) pour les secundo-accédants. Les acquéreurs d’une résidence secondaire ont quant à eux versé 100 000 € en moyenne, soit 17 % de plus, pour acheter un bien. Autre tendance du côté des investisseurs locatifs : l’apport baisse de 1,3 % à 46 361 €.