Revue de l'immo #151 du 10 septembre 2022

Les taux ont encore grimpé cet été 

Les taux de crédit immobilier ne sont pas partis en vacances comme tout le monde, non, ils en ont profité pour continuer à grimper. Et ce n'est que le début ! Certains annoncent des 3 % d'ici la fin de l'année. Pour l'heure, l'Observatoire Crédit logement CSA pointe des hausses de 15 points de base en juillet et en août : après le mois de juin où le taux moyen s'établissait à 1,52 %, il est passé à 1,70 % en juillet, et 1,82 % en août. Le taux moyen sur 20 ans est passé de 1,69 % en juillet à 1,85 % en août. La durée moyenne des crédits s'allonge pour s'établir à 243 mois, mais cela ne suffit pas à compenser la hausse des prix de l'immobilier. Cela permet tout juste d'éviter un recul encore plus rapide de la production de crédit.

La hausse des prix ralentit

Les prix de l'immobilier grimpent toujours, mais moins vite qu'avant. Selon les notaires, les prix n'ont progressé "que" de 1,3 % au deuxième trimestre, contre 1,7 % les deux trimestres précédents. La hausse sur un an passe à 6,8 % (contre 7,3 % au premier trimestre). Et ce sont toujours les maisons qui progressent le plus (8,4 % sur un an contre 4,5 % pour les appartements). Dans le détail, il y a 2 cartes des prix, l'Île-de-France vs la province. Pour les appartements, Paris se distingue avec des prix toujours à la baisse (- 0,8 % sur un an), tandis que les prix recommencent à augmenter graduellement à mesure qu'on s'éloigne de la capitale : + 1,2 % en petite couronne, et + 4,1 % en grande couronne. Depuis les confinements, les maisons tirent le marché vers le haut : + 9 % pour la province sur un an et + 5,4 % pour l'Île-de-France.

Le match acheter ou louer en temps d'inflation

Des prix immobiliers toujours en hausse, des taux de crédit qui remontent, une inflation bien présente... les temps sont durs pour les ménages qui cherchent à se loger. Une étude revient sur l'opportunité d'acheter ou de louer une surface de 70 m² dans les 32 plus grandes villes de France. Résultat, le temps pour rentabiliser un achat s'est allongé partout, en un an. Il faut désormais 13 ans et 8 mois en moyenne pour rentabiliser l'achat d'un 70 m². C'est 8 ans de plus qu'en 2021 ! Il y a cependant des villes où c'est plus rapide. À Perpignan et à Nîmes, il est plus rentable d'acheter que de louer au bout de 2 ans. Dans une dizaine d'autres villes, l'achat est plus intéressant que la location car il s'amortit en moins de 10 ans. C'est la cas par exemple à Limoge (2,6 ans), Mulhouse, Reims (3,6 ans), Le Havre, Grenoble et Saint-Etienne (6 ans), Brest (7 ans).

Changer d’assurance emprunteur peut rapporter gros

Pour échapper au couperet du taux d'usure (qui ne fait pas de cadeau actuellement), il peut être intéressant de jouer sur le taux de l'assurance emprunteur. D'autant que les conditions de souscription et de résiliation viennent d'être à nouveau assouplies. Il est désormais possible de résilier à tout moment, sans attendre la date anniversaire du contrat. C'est ausi la fin du questionnaire médical pour les crédits arrivant à échéance avant 60 ans, et la réduction de 10 à 5 ans du droit à l'oubli pour les anciens malades de cancer. Changer d'assurance pour une autre au taux moins gourmant peut faire baisser la mensualité, avec à la clé plusieurs milliers d'euros d'économies. Une délégation d'assurance qui profitera particulièrement aux jeunes comparé à leurs aînés, compte tenu du système de mutualisation des risques compris dans un contrat de groupe.

2 baux meublés pour louer à des étudiants

La location meublée est particulièrement intéressante quand on entend louer à des étudiants. 2 baux sont d'ailleurs taillés pour eux : le bail meublé étudiant et le bail mobilité. Avec le premier, le logement doit être meublé de manière classique : literie, table à manger et assises, cuisine, vaisselle et matériel d'entretien. La variante étudiante concerne la durée du bail, il n'est que de 9 mois, non renouvelable (contre un an pour un bail meublé classique). Si l'étudiant souhaite rester, il faudra signer un nouveau bail. La deuxième option est le bail mobilité. Le locataire doit dans ce cas pouvoir justifier de son statut étudiant, apprenti, stagiaire ou service civique. Le dépôt de garantie est interdit (mais pas la caution). La durée du bail va de 1 à 10 mois, non renouvelable et non reconductible.

La hausse sans fin des prix des travaux

Les prix des travaux d'entretien-amélioration sont en hausse depuis le début 2021, et cela ne semble pas près de s'arrêter. Au 2^ème trimestre, selon l'Insee, les travaux de rénovation ont augmenté de 2,3 %. L'inflation a rattrapé les métiers du second œuvre : la menuiserie prend 3,2 % (contre 3,9 % au 1^er trimestre), la plomberie et le chauffage 3,1 % (après 4,6 % au 1^er trimestre). D'autres corps de métier connaissent des augmentations plus modestes : + 2,4 % pour la couverture, après + 2,8 %, + 1,9 % pour la plâtrerie après + 2,4 % ou + 1,4 % pour les travaux de revêtement après + 2,1 %. La filière, boostée par les envies de rénovation liées aux confinement, se heurte à la désorganisation des filières d'approvisionnement et aux difficultés économiques globales.