Revue de l'immo #152 du 17 septembre 2022

L’immobilier neuf dans la tourmente

Les promoteurs immobiliers sont inquiets. Les derniers chiffres du secteur présentés par la Fédération des promoteurs immpobiliers (FPI) ne sont pas bons. Les mises en vente d'appartements chutent de 14,6 % au premier semestre comparé au 1er semestre 2022. Les réservations décrochent également de 24,3 % au deuxième trimestre, pour un total de 31 540 réservations, bien en-dessous de la moyenne observée depuis 2016. Mais la principale préoccupation des promoteurs concerne les désistements et autres rétractations : + 26 % d'augmentation depuis le début de l'année contre 13 % en moyenne d'habitude. Deux explications à cela selon eux : la hausse des refus de prêt immobilier, et les rétractations dans les 10 jours suivant la signature de la vente. Une autre inquiétude concerne les suspensions et arrêts de programmes immobiliers par le promoteur, pour des raisons économiques, au premier rang desquels l'envolée des prix des matières premières.

Des montages vintages pour échapper au taux d’usure

À partir du 1er octobre, le taux d'usure, pour le moment fixé à 2,57 %, va être relevé commes tous les trimestres. Et ça coince pour de nombreux dossiers de prêt, à l'heure où beaucoup de banques affichent des taux sur 20 ans supérieurs à 2 %. Alors pour passer sous le taux d'usure, des montages presque oubliés reviennent au goût du jour. Passons sur le prêt à taux variable en vogue dans les années 2000, mal connoté et réservé à un public averti. On trouve dans certaines banques des formules dites taux mixte, mélangeant taux fixe et taux variable. Le taux est fixe pendant les premières années (par exemple 5 ans) et peut ensuite varier, dans une limite fixée au contrat. Autre curiosité de derrière les fagots, le prêt multilignes. Cela consiste à faire plusieurs emprunts de durées différentes, afin d'obtenir une mensualité stable sur la durée du prêt la plus longue. L'avantage est que les taux plus bas sur les durées plus courtes permettent d'abaisser le TAEG.

Logement étudiant : prendre à Airbnb pour donner aux étudiants

Le manque de logements abordables pour les étudiants est particulièrement criant en cette rentrée 2022. Il y a 700 000 étudiants boursiers, mais seulement 233 000 logements étudiants à caractères sociaux. Et les logements du parc privé augmentent continuellement. Face à ces difficultés, de plus en plus de villes ont choisi d'encadrer les locations touristiques. La ville de La Rochelle souhaite ainsi obliger les propriétaires voulant louer un logement secondaire sur une plateforme à le réserver à des étudiants ou des jeunes travailleurs de six à neuf mois par an. Saint-Malo a instauré des quotas quartier par quartier. À Vannes, la mairie propose des locations chez l'habitant aux étudiants. À Angers, un système d'hébergement provisoire permet de loger temporairement les étudiants touchés par la pénurie de logements.

Acheter pour la louer une passoire thermique, ça vaut le coup ?

Dans 12 ans, en 2034, il sera interdit de louer les passoires thermiques, ces logements énergivores classés E, F et G. Il reste donc 12 ans aux propriétaires bailleurs pour rénover ces logements afin d'en améliorer l'efficacité énergétique. Pour les investisseurs intéressés, le coût à l'achat est plus faible, précisément en raison des travaux de rénovation qui se profilent. Mais la question de la rentabilité se pose. Elle va dépendre grandement du type de travaux à réaliser. Ils ont un coût, et certains peuvent réduire la surface habitable, comme par exemple une isolation par l'intérieur. Pas top à Paris, où le m² est à plus de 10 000 €... Les spécialistes conseillent de faire réaliser un audit de performance énergétique. Les plus bricoleurs peuvent réaliser les travaux eux-mêmes. Mais dans ce cas ils n'auront pas accès aux aides à la rénovation, car les travaux doivent nécessairement passer par des professionnels agréés RGE (qui manquent à l'appel). 

Des demandes pour classer la Bretagne en zone tendue

Plusieurs manifestations ont eu lieu en Bretagne pour réclamer le classement de la Bretagne en zone tendue. Ce classement, accordé par décret, permet notamment aux municipalités d'imposer une fiscalité complémentaire sur les logements vacants et les résidences secondaires, une régulation des locations touristiques de courte durée et un encadrement des loyers. Le marché de l'immobilier s'est tendu ces dernières années dans la région notamment avec le covid et l'arrivée de nouveaux résidents, et la multiplication des locations touristiques. 

Immobilier : dans les méandres des aides à la rénovation

5,2 millions : c'est le nombre estimé de passoires thermiques parmi les quelques 30 millions de résidence principales en France. Et les travaux de rénovation, pour être efficaces, sont coûteux : 25 000 € en moyenne, mais jusqu'à 70 000 € pour une maison individuelle. Des aides existent, mais elles sont éparpillées et mal connues. MaPrimeRénov' gérée par l'Anah, les aides des collectivités territoriales, les certificats économies d'énergie, les aides individuelles et/ou collectives pour les copros... Des démarches fastidieuses, à réaliser majoritairement en ligne, une difficulté de plus pour certains. D'autant que les conditions des aides peuvent fluctuer d'une année sur l'autre. Un nouveau service payant, Mon accompagnateur Rénov’, va bientôt être mis en place pour accompagner les particuliers dans leurs démarches.