Revue de l'immo #153 du 24 septembre 2022

La fin de la hausse des prix en France

3100 €/m ² : c'est le prix moyen d’un appartement dans les 10 plus grandes villes de France, hors Paris et Marseille. Cette hausse des prix sans précédent qui a suivi la crise sanitaire se tasse depuis cet été selon les notaires. En lien avec les difficultés d’accès au crédit, les acheteurs sont aujourd’hui plus regardants sur les prix. L’offre de logements grossit et les délais de vente s’allongent pour les biens sans charme ou avec des défauts. À Lille par exemple, la négociation est de retour, même si les prix sont encore élevés : 3810 €/m² en moyenne à fin juin (+ 8,1 % en un an), et 230 400 € pour les maisons (+ 7,7 %). À Lyon, les prix se sont calmés déjà il y a un an. Résultat, les appartements s’affichent à 5090 €/m² en moyenne (+ 1,8 %) et les maisons à 653 800 € (- 2,6 %). À Marseille, les prix font le grand écart en fonction des quartiers, avec une moyenne de 2880 €/m² pour un appartement et 385 000 € pour une maison (+ 7,9 % et + 4,2 %). Mais ils peuvent monter à plus de 10 000 €/m² pour une maison près de la mer. À Rennes, les prix stagnent enfin après avoir flambé : + 9,7 % à 3 720 €/m² pour les appartements et + 16,1 % pour les maisons (511 000 €).

En IDF, moins de transactions mais des prix toujours élevés

C’est la fin de l’euphorie en Île-de-France, même si les prix restent hauts. Si les appartements sans défaut et bien placés s’arrachent toujours, les biens avec des défauts restent plus longtemps sur le marché. En petite couronne à Neuilly-sur-Seine, les appartements se négocient en moyenne 11 180 €/m² avec des pointes à 17 000 € près du Bois de Boulogne. Les prix sont déjà en baisse dans la très demandée Boulogne-Billancourt à 8 980 €/m² en moyenne (- 1,2 % sur un an) et les acquéreurs prennent tout leur temps. Dans les Yvelines, le marché est toujours tiré par Saint-Germain-en-Laye et Versailles avec aussi une demande du côté de Villennes-sur-Seine, Verneuil-sur-Seine et Orgeval, bientôt desservis par le RER E. Les prix sont en hausse à Chatou (+ 13,9 % à 5330 €/m²) comme au Vésinet (+ 5,8 % à 6190 €/m²). Dans le Val-de-Marne, Fontenay-sous-Bois, Nogent-sur-Marne et Montreuil sont les marchés de report des acquéreurs qui ne peuvent s’offrir les prix de Saint-Mandé (8 610 € en baisse de 6,8 %) et Vincennes (9 240 € à -1,5 %). Les prix montent aux Lilas et au Pré-Saint-Gervais, où les maisons se négocient entre 1,3 et 1,8 millions d’euros.

Le marché immobilier résiste

Après une année 2021 record (1 177 000 ventes et + 7,1 % sur les prix), le marché résiste bien en 2022 selon la Fnaim, même si les ventes sont en baisse depuis septembre 2021. Malgré les événements récents (hausse des prix et des taux d’intérêt, guerre en Ukraine, inflation) 2022 s’annonce probablement comme « la deuxième meilleure année en termes de ventes, après le record de 2021 ». Les prix s’assagissent un peu partout depuis le mois d’avril 2022 et le nombre de ventes se maintient. Sur un an en revanche, les prix s’affichent toujours à la hausse (+ 6,5 % en France). Dans le détail, Paris fait chuter la moyenne avec une baisse de 3 % sur un an, tandis que la province est en hausse de 7,6 %, et même + 8,8 % pour les maisons. Pour 2022, la Fnaim table sur une accalmie tant au niveau du nombre de ventes que des prix.

Les APL ne compensent plus l'évolution des loyers

Les Aides personnalisées au logement (APL) sont moins en capacité de solvabiliser les ménages aux revenus modestes que par le passé, selon l'Union sociale pour l'habitat (USH). Les APL sont versées à 6,5 millions de ménages représentant 13 millions de personnes. Leur rôle est de couvrir une partie du loyer et des charges. Leur montant varie d'une région à une autre et en fonction de la composition du foyer, dans la limite d'un loyer plafond. Ces dernières années, les loyers du secteur privé ont fortement augmenté, et s'ils n'ont pas bougé dans l'habitat social, les revenus de ses habitants ont eu tendance à baisser. Mais les APL n'ont pas suivi et ont même baissé. Aujourd'hui plus de 60 % des loyers des locataires de HLM et 92 % de ceux des locataires du privé dépassent les loyers-plafonds. Le seuil d'exclusion des APL a également été abaissé : une personne seule au smic ne touche par exemple plus les APL.

Attention au retour de bâton des crédits à taux variables

La hausse des taux des crédits immobiliers exclut de plus en plus d'emprunteurs. Certains sont alors tentés de se tourner vers un crédit non plus à taux fixe mais à taux variable. Ainsi ce couple qui a pu emprunter 310 000 € sur 300 mois au taux révisable de 1,68 %. Ce taux pourrait aller jusqu'à 3,68 % au gré des fluctuations du marché bancaire. Dans leur cas, les mensualités ne changeraient pas, mais les mensualités pourraient être allongées jusqu'à 5 ans en plus. Une durée supplémentaire qui renchérit d'autant plus le coût total du crédit, dans ce cas-là de 86 000 €. Il existe d'autres cas où ce sont les mensualités qui augmentent. Dans ce cas, il est recommandé de faire les simulations afin de bien rester dans les limites de ce qu'on est en mesure de payer chaque mois.

L'immobilier bas carbone, c'est quoi ça ?

Immobilier "bas carbone", car il prend en compte son environnement pour construire, rénover ou réhabiliter à l'heure où la construction d'un bâtiment classique émet en moyenne 1,5 tonnes de CO2/m². La bâtiment représente plus d'un quart des émissions de gaz à effet de serre. Pour réduire ces émissions, il faut aller vers des matériaux biosourcés (bois, isolants chanvre...), user du réemploi, du recyclage et des circuits courts, privilégier la rénovation, avoir des consommations énergétiques plus sobres (chauffage, éclairage). La limitation de l'étalement urbain avec l'objectif Zéro artificialisation nette, et la RE2020 qui tire les nouvelles constructions vers une plus grande sobriété, vont également dans ce sens.