Revue de l'immo #154 du 1 octobre 2022

De l'air pour les emprunteurs avec le relèvement du taux d'usure

Le taux maximal pour emprunter, dit taux d'usure, vient d'être relevé par la Banque de France de 2,57 à 3,05 % sur 20 ans et plus. Pour les durées inférieures à 20 ans, le taux d'usure passe de 2,60 % à 3,03 %. Ce taux est réévalué tous les 3 mois en fonction des taux de crédits pratiqués par les banques pendant le trimestre précédent. Il englobe l'ensemble des frais du crédit (taux de l'emprunt, assurance, frais de dossier...). Dans les périodes où les taux remontent vite, comme c'est le cas actuellement, il a pour effet d'exclure un certain nombre de candidats à l'emprunt. D'où des demandes répétées des courtiers pour que le taux soit actualisé plus rapidement. La Banque de France estime que cette hausse sera suffisante pour « régler certaines situations plus difficiles d’accès au crédit, relevées ces dernières semaines ».

Les conseils d'une architecte pour protéger son logement du froid

Sur twitter, une architecte donne de précieux conseils pour isoler son logement. Après avoir traité de la canicule, elle s'attaque cette fois au froid. Première des choses à faire, lutter contre les fuites d'air chaud en changeant les menuiseries, fenêtres et porte d'entrée vieilles ou mal isolées. Si vous n'avez pas les moyens, les calfeutrer avec des rouleaux de joints de fenêtres et des bas de porte isolants. Les jours entre le mur et la partie fixe des fenêtres peuvent être bouchés avec un joint acrylique. Veillez à garder un logement bien ventilé pour évacuer l'humidité et lutter contre la pollution intérieure. Parmi les autres idées, abuser des grands tapis, des rideaux thermiques, fermer les volets la nuit, isoler les murs avec du liège. Et enfin, chauffer à des températures différentes selon les pièces : 18° ou 19 °C dans les pièces à vivre et 16 °C - 17 °C dans les chambres, salle de bain et cuisine.  

Les prix à Paris, c'était mieux avant ?

Si en 1960, le prix au m² était de 525 FF soit 80 € équivalant à 883 € actuels, il ne faut pas s'y tromper. En témoigne ce couple d'acquéreurs du journal télévisé de l'époque invité par l'agent immobilier à réorienter ses recherches vers "la banlieue". Il fallait en 1960 7 smic pour acheter 1 m², il en faut 12 aujourd'hui. Mais c'est surtout les loyers qui ont bougé. Entre les 2 guerres, investir dans l'immobilier parisien n'avait pas de sens car les loyers étaient bloqués par une loi de 1918. Tout change en 1948 quand une nouvelle loi libéralise le secteur locatif en autorisant le propriétaire à augmenter le loyer après modernisation du logement. En 1970, un parisien locataire interrogé dans un autre extrait se plaint quant à lui de son loyer de 28 000 francs par mois, environ 318 € actuels...

L'art de bien acheter une passoire thermique

Depuis le 24 août, les propriétaires de logements classés F et G ne peuvent plus augmenter le loyer. Dès janvier 2023, les logements classés G ne pourront plus être reloués, dès 2028 pour les logements classés F et en 2034 pour les logements de classe E. Certains propriétaires peuvent alors être tentés de vendre leur bien. Les logements mal notés ne sont pour l’instant pas dépréciés mais il pourrait y avoir des opportunités dans quelques mois. L’important pour être rentable est d’obtenir une décote sur le prix qui soit supérieure au coût de travaux. De l’importance de bien estimer ceux-ci, en faisant une visite avec un artisan compétent en la matière. Le type de bien (maison vs appartement en copropriété, étage, etc.) a aussi son importance. À l’heure où la fiabilité des DPE est régulièrement mise en cause, la tâche s’avère ardue. Enfin avant d’acheter, un audit énergétique est recommandé, en plus du DPE, afin d’être sûr de réaliser une affaire qui pourra se révéler bonne une fois le bien remis sur le marché et loué.

Un quart des bailleurs envisage de vendre son logement énergivore

Comment réagissent les propriétaires bailleurs face aux obligations issues de la loi Climat et Résilience et notamment aux interdictions à venir de louer les passoires thermiques ? La Fnaim a réalisé un sondage auprès de ses adhérents. Ainsi, 26 % des bailleurs de logements classés F et G veulent vendre leur bien. 31 % des bailleurs entendent relouer en l’état (sans faire de travaux), et 6 % opter pour la location de courte durée, non soumise aux mêmes obligations. 5 % veut récupérer la gestion à son compte, et seuls 32 % envisagent de faire des travaux. Le coût des rénovations est le principal frein à la réalisation des travaux, mais aussi la difficulté technique de réalisations des travaux, les travaux soumis à l’AG de copropriété, l’occupation du logement par un locataire ou la disponibilité des artisans. La Fnaim redoute un rétrécissement du parc locatif privé de l’ordre de 250 000 logements.

Squatté un jour, bien entretenu toujours !

L'entretien d'un logement doit être réalisé, même s'il est occupé par une personne sans aucun droit, car la responsabilité du propriétaire est engagée en cas d'accident, a jugé la Cour de cassation. Un ex-locataire resté dans les lieux à la fin de son bail et à qui le tribunal avait ordonné de quitter les lieux un an auparavant, chute par la fenêtre après avoir fait céder le garde-corps et se blesse. Il attaque alors le propriétaire en justice. Ce dernier se défend en répondant que si le locataire n'était pas resté dans les lieux, il ne lui serait rien arrivé. Mais la Cour a jugé que c'était le défaut d’entretien du garde-corps, qui incombait au propriétaire, qui était la cause principale, voire exclusive de l’accident. En conséquence, aucune faute, de nature à réduire ou supprimer son doit à indemnisation, ne peut être reprochée au locataire.