Revue de l'immo #161 du 3 décembre 2022

Loyers : ça monte dans l'Ouest, ça baisse en Île-de-France

La tendance est à la baisse des loyers dans plusieurs villes d'Île-de-France depuis 2020 selon Clameur, l’observatoire des loyers du marché locatif privé. À Neuilly-sur-Seine, les loyers des studios sont en baisse de 3,62 %, et ceux des 2 pièces de 7,33 % (soit le record du classement). Même constat à Boulogne-Billancourt, où les studios baissent de 4,25 %. D'autres villes moins cotées baissent aussi fortement comme Saint-Denis (-13,68 % pour les 3 pièces et +), Évry-Courcouronnes (- 5,73 % sur les 2 pièces) ou Meaux (- 6,02 % sur les 3 pièces et plus). Les hausses de loyers se concentrent à l'ouest (+ 14,29 % pour les studios à Versailles) et dans l'Ouest, comme à Angers où les loyers des studios explosent (+ 14,18 %). À Lorient et Brest, les loyers des studios prennent respectivement + 8,77 % et + 8,67 % d'augmentation. L'organisme note également un ralentissement global de la mobilité locative dans le parc privé mais aussi public, en raison du contexte tant géopolitique qu'économique.

Baisse des prix dans les grandes villes

Après la hausse continue des dernier mois, il semblerait bien que les prix se stabilisent, voire se mettent à baisser dans les grandes villes. À Montpellier et Nice, où les prix étaient jusqu'ici sur la pente ascendante, on observe une légère baisse (- 0,6 % et - 0,3 %). Les prix baissent aussi à Toulouse (- 0,4 %), Strasbourg (- 1 %) et Rennes (- 1 %). Les délais de vente s'allongent un peu partout. Certains acquéreurs sont attentistes, et espèrent des baisses de prix plus importantes dans l'avenir, quand d'autres n'ont plus les moyens d'emprunter avec la hausse des taux. Les prix résistent dans les petites villes et en zone rurale, zones recherchées pour leurs maisons et leurs prix plus abordables. Le cas de Paris est particulier : d'un côté les biens d'exception, sans défaut ni travaux, qui partent à des prix record, et de l'autre les biens plus banals ou avec travaux, qui restent longtemps sur le marché et dont les prix sont négociés.

Quelle décote pour les passoires thermiques ?

D'année en année, l'écart de prix entre les logements classés A et B et les passoires thermiques (classés F et G) s'accentue. Un phénomène de mieux en mieux identifié par les propriétaires, au vu de l'augmentation du nombre de ventes de logements classés G (5 % des ventes annuelles), selon l'étude annuelle des notaires sur la valeur verte des logements. En Bourgogne-Franche-Comté les appartements classés A et B se sont vendus 15 % plus chers que ceux classés D. C'est 8 % de plus en Auvergne-Rhône-Alpes, 9 % en Pays de la Loire, 16 % en Occitanie et 10 % en Nouvelle Aquitaine. À l'inverse, les biens classés F ou G se vendent 6 % moins chers que ceux classés D en Auvergne-Rhône-Alpes, - 11 % en Nouvelle Aquitaine et jusqu'à 10 % en Provence-Alpes-Côte-d'Azur. En Île-de-France où les prix de l'immobilier sont très élevés, les écarts sont beaucoup moins importants.

L'immobilier de montagne particulièrement mal isolé

Le parc immobilier des stations de ski est vieillissant et n'est plus adapté aux normes environnementales actuelles. Selon une étude, 48 % des logements y seraient des passoires thermiques. Un problème de plus pour les stations (en plus du manque de neige) à l'heure où le gouvernement envisage d'élargir l'interdiction de location des passoires thermiques aux locations touristiques. Isola 2000 est la station qui compte le plus de logements classés F et G avec un écrasant 90 % de son parc immobilier. Les Pyrénées, avec Piau Engaly et La Pierre-Saint-Martin, ne sont pas épargnées (86 % et 79 %). Les grandes stations des Alpes comme Morzine-Avoriaz (73 %), les 2 Alpes (69 %), l'Alpe d'Huez (61 %) les Menuires-Val Thorens (59 %) ou Méribel (55 %) comptent aussi une proportion importante de passoires thermiques. Les stations qui en comptent le moins sont celles situées dans de petits massifs, et qui se sont moins développées sur le tourisme de masse comme l'Espace Alpin Bellefontaine (15 %) et La Combe Saint Pierre (21 %) dans le Jura, ou Markstein (18 %) et le Champ du Feu (20 %) dans les Vosges.

Action logement dévoile son ambitieux plan de décarbonation

D'ici 2030, Action logement entend baisser ses émissions carbone de 55 % et faire en sorte qu’un tiers de son parc immobilier soit conforme au label BBC (bâtiment basse consommation). Le géant du logement social français a prévu pour y arriver un budget de 70 milliards d'euros. L'organisme, qui gère 1,1 millions de logements sociaux, entend remplir cet objectif par le biais de la réhabilitation, de la construction et de l'aménagement de son parc immobilier.

Feu vert pour l'encadrement des loyers à Marseille

Le gouvernement a donné son accord par la voix d'Olivier Klein, ministre délégué au Logement, à la mise en place de l'encadrement des loyers à Marseille. La mesure concernera uniquement la ville de Marseille. Le loyer médian y est actuellement de 11,98 €/m², en hausse de 3,82 % en 2020 et 2 % en 2021. La date de mise en place du dispositif n'est pas encore connue. Les loyers concernés par le plafonnement seront les premières locations, les relocations, les renouvellement de baux ainsi que les baux mobilités. Les baux en cours et les reconductions tacites ne sont pas concernés. 

Dans le creux de la vague

Si vous aimez vous faire peur, cette carte de France matérialise les zones exposées à la submersion marine et à l'élévation du niveau de la mer. Autrement dit les zones qui pourraient être sous l'eau demain. La Camargue, une large bande entre Calais et Dunkerque, l'estuaire de la Seine, le littoral du Morbihan ou encore la Charente-Maritime sont parmi les zones en première ligne.