Revue de l'immo #165 du 14 janvier 2023

Le taux d'usure va être mensualisé

Le calcul du taux d'usure va bien être actualisé tous les mois temporairement, et non plus tous les trois mois. C'était une demande insistante des courtiers en crédit, qui constataient un nombre grandissant de dossiers refusés à cause de la remontée des taux. Le taux d'usure opérait rapidement comme un couperet, qui fermait l'accès au crédit aux ménages modestes et aux primo-accédants. Selon le Ministère de l'Économie qui a validé la mesure, "cette mensualisation permettra de maintenir l'objectif de protection des emprunteurs qu'a le taux d'usure, tout en évitant une situation où le taux d'usure deviendrait un facteur de rationnement de l'offre de crédit". 

Où acheter une passoire thermique à rénover ?

Les passoires énergétiques partent comme des petits pains en ce moment, confirment les notaires. Les ventes de logements G+ ont augmenté de 3 à 7 % en un an, à l'approche de l'interdiction de location en vigueur depuis le 1er janvier. Si de nombreux propriétaires s'empressent de vendre, ces logements à rénover peuvent toutefois constituer une opportunité pour d'autres investisseurs, prêts à faire d'importants travaux. L'avantage est que le prix se négocie à la baisse et que l'acheteur est en position de force. En tête du palmarès des villes où investir dans un logement énergivore à rénover, on trouve Aubervilliers en Île-de-France. La commune concentre pas moins de 40 % de logements classés F ou G. La banlieue parisienne concentre d'ailleurs un certain nombre de villes avec un pourcentage important de passoires thermiques. Aulnay-sous-Bois (33 %), Vitry-sur-Seine (23 %), Champigny-sur-Marne (22 %), ou encore Saint-Denis (22 %) sont dans le top 10. Mais aussi Roubaix (18 %), Tours (17 %) Clermont-Ferrand ( 19 %) et Le Havre (26 %).

Surélever sa maison, un investissement souvent gagnant

Construire un étage en plus dans sa maison et se retrouver sans déménager avec une ou plusieurs pièces en plus, c'est un projet qui séduit toujours plus de monde. La propriétaire dans ce reportage est ainsi passée d'un grenier sous comble à une suite parentale de 35 m², sans bouger de chez elle. Les travaux ont coûté 70 000 € de gros œuvre et 45 000 € de second œuvre. Un coût non négligeable, mais compensé par le fait qu'on n'a pas à acheter le foncier. Une opération qui peut s'avérer très intéressante dans les endroits où le foncier est rare (et cher !). Il est aussi possible de surélever des immeubles. Bien que les freins existent (dans les PLU, les réglements de copro, les règles sur la hauteur des bâtiments dans certaines villes, ou encore des freins techniques), c'est un moyen efficace de lutter contre l'étalement urbain. Cela peut également être l'occasion de s'atteler à la rénovation énergétique du bâtiment, en faisant d'une pierre deux coup. Certaines villes comme Strasbourg, Nantes ou Lyon s'intéressent de près à ces solutions. À Paris, la surélévation fait même partie des projets avec le futur PLU bioclimatique. Densifier sans bétonner, une solution d'avenir qui fait son chemin.

Locataires contents, propriétaires mécontents, le casse-tête de l'interdiction de louer des passoires thermiques

Depuis le 1er janvier, 190 000 logements loués sont considérés comme énergiquement indécents, ces logements classés G+ qui consomment plus de 450 kWh/m². Et depuis fin août 2022, les loyers des logements notés F et G ne peuvent plus être augmentés. Tout le monde s'accorde sur le fait que les passoires doivent être rénovées, mais le calendrier est trop serré pour certains. La rénovation de nombreuses petites surfaces sous les toits passe ainsi nécessairement par des travaux de rénovation globale de la copropriété. Les propriétaires bailleurs qui traditionnellement étaient peu pressés d'engager des travaux d'envergure se trouvent pris par l'urgence, face à des propriétaires occupants beaucoup moins pressés. D'autres se retrouvent obligés de vendre. Côté locataires, la situation est nuancée. À Paris qui compte beaucoup de passoires thermiques, des locataires se sont retrouvés au pied du mur en recevant un "congé pour vente". Après être restés longtemps au même endroit, se reloger aux prix actuels est une difficulté supplémentaire. Mais les associations de locataires saluent la mesure, qui apporte aux locataires des moyens juridiques pour lutter contre les abus.  

La longue attente des vendeurs qui n'arrivent pas à vendre

Dans de nombreuses régions, les baisses de prix n'ont pas encore été intégrées par les vendeurs, qui proposent des prix au-dessus du marché. Les acquéreurs ont de leur côté de plus en plus de mal à emprunter et doivent parfois rogner sur le budget de départ. Résultat, de nombreux vendeurs se retrouvent avec leur bien sur les bras, parfois pendant des mois. Les délais de vente s'allongent, les négociations vont bon train (quand elles sont acceptées par les vendeurs). C'est encore pire pour les biens avec défaut, les rez-de-chaussée et autres orientés plein nord. Même les vendeurs de passoires thermiques ont parfois du mal à accepter de baisser leur prix. Qui des vendeurs ou des acquéreurs craqueront en premier ?