Revue de l'immo #169 du 11 février 2023

Crédits : des taux en hausse et une production en berne

Le taux moyen accordé par les banques, toutes durées confondues en janvier était de 2,20 % selon la Banque de France (bien loin des 1,12 % de janvier 2022). L’Observatoire Crédit logement/CSA avance lui un taux moyen de 2,59 % en janvier 2023, avec une méthode de calcul différente. En 2022, les taux n'ont cessé de grimper car les banques ont emprunté plus cher, et ont répercuté ces hausses sur les taux des prêts qu'elles accordent aux particuliers. Et la hausse n'est pas près de s'arrêter dans les mois qui viennent. La production de crédit suit une trajectoire inverse. En janvier, la Banque de France estime à 13 milliards environ les nouveaux prêts accordés (contre 14 milliards en décembre), à comparer aux 18,8 milliards et 18,1 milliards mensuels moyens de 2023 et 2022, deux années records. Toutefois, le crédit en France reste plus abondant et moins cher qu'ailleurs en Europe, en partie grâce à la mensualisation temporaire du taux d'usure. 

Prix : l'insolente santé des stations des Alpes

Alors que la plupart des stations connaissent des difficultés d'enneigement grandissante, le marché immobilier se porte plutôt bien en montagne, en particulier celui du haut de gamme. Et même très bien dans les grandes stations des Alpes, comme à Megève, où le m² se négocie jusqu'à 25 000 € pour les biens haut de gamme. À Chamonix, il faut compter autour de 12 000 - 13 500 €/m². Les prix se tassent dans certaines stations (celles où il se construit le plus de nouveaux logements), comme à Courchevel 1 650, 1 550 et Le Praz où le m² se négocie autour de 11 500 €. Seule Courchevel 1850 conserve ses tarifs de 40 000 à 50 000 €/m². Même explication à Méribel où la construction de plusieurs programmes neufs devrait faire stagner les prix. Une catégorie d'acheteurs se fait plus rare actuellement, celle dont le budget est compris entre 500 000 et 1 million d'euros. Mais le marché ne se limite pas aux grandes stations des Alpes. Le prix moyen en montagne selon la Fnaim est de 3 809 €/m². Il est de 2 610 €/m² en moyenne dans le Jura, de 2 314 €/m² dans les Pyrénées, et entre 1 600 et 2000 €/m² dans les Vosges, le Massif Central et la Corse. Le prochain enjeu de l'immobilier de montagne va maintenant être celui de la rénovation thermique, avec des logements énergivores plus nombreux qu'ailleurs (38 % contre 21 % France entière). Un échéance se rapproche, celle de 2034 et de l'interdiction de louer les logements E, F ou G, qui concernerait les trois quart de ces logements.

Quel coût pour adapter les logements au grand âge ?

MaPrimeAdapt’, le dispositif dédié à l'adaptation des logements occupés par les personnes âgées de 70 ans et plus, va entrer en vigueur en 2024. Une étude revient sur les coûts de ces adaptations du logement. Le coût moyen HT est de 8700 € selon l'association France Silver Eco, et de 7696 € en 2022 selon l'Agence nationale de l'habitat (Anah). Les travaux principaux concernent l'adaptation de la douche (entre 5 000 et 8 000 €). Un monte-escalier est un investissement entre 3 000 et 10 000 €, quand l'automatisation de l'éclairage coûte environ 1 000 €. Les travaux visent la salle de bain en priorité (à 48 %) ainsi que les toilettes (32 %). Viennent ensuite les travaux concernant la chambre à coucher (8 %), l'extérieur du domicile (8 %) et la cuisine (4 %). L'Anah vise cette année le financement de 40 000 à 60 000 adaptations complètes de logements du parc privé, un chiffre en forte augmentation. En 2022, son aide moyenne s'élevait à 3 421 € par logement adapté. Toutes les aides cumulées couvrent environ 80 % de la facture totale.

Les Parisiens fuient la capitale

Les Parisiens sont de plus en plus nombreux à partir de Paris depis 2012, à cause des prix de l'immobilier, du manque d'espace et de la difficulté croissante à trouver un logement. Le nombre de résidences principales y est quasi stable depuis 2008, mais la part de résidences secondaires et de logements vacants a, elle, fortement augmenté. Les résidences secondaires sont ainsi passées de 2 % en 1968 à 9 % en 2022, en particulier dans les arrondissements du centre. L'explosion des meublés touristiques est ici à blâmer, réduisant ainsi le nombre de logements disponibles avec pour conséquence une tension croissante sur le marché, et la hausse des prix. Résultat, les familles privilégient la location (61 % de Parisiens locataires en 2017), et 1 famille sur 3 est propriétaire (contre 49 % en Île-de-France). La taille des logements est un autre facteur qui pousse les familles à l'exil, souvent à l'arrivée des enfants. 55 % des résidences principales sont des studios et des 2-pièces (contre 32 % en IDF) et la surface médiane serait de 46 m². Les 4-pièces et plus ne représentent que 22 % des résidences principales (contre 43 % en IDF et 60 % en France).

Sortir son logement de la vacance

Afin de continuer à identifier les logements vacants, les pouvoirs publics ont lancé en janvier un nouveau site, pour aider les propriétaires de logements vacants qui le souhaite à les remettre sur le marché. Ce site baptisé Zéro logement vacant informe les propriétaires sur les taxes en vigueur. Il leur permet de savoir si leur bien est soumis à la taxe sur les logements vacants et si oui, le taux de taxe (en forte hausse depuis le mois de janvier). Ils peuvent aussi laisser leur coordonnées afin d'être recontactés par les collectivités concernées. Le site permet aussi de trouver les ressources pour sortir son logement de la vacance, et de retrouver les aides nationales et locales disponibles.