Revue de l'immo #175 du 1er avril 2023

Où en sont les prix dans les grandes villes ?

La folle hausse des prix qui a suivi les confinements est bien finie. La conjoncture a commencé à se retourner un peu partout fin 2022. L'offre de logements est en augmentation alors que la demande, lestée par des taux de crédit qui s'affolent, faiblit. À Bordeaux, les prix stagnent (4650 €/m² pour un appartement et 530 000 € pour une maison), voire baissent, mais les acheteurs sont peu nombreux et négocient. Les délais de vente vont de 2 à 3 mois. À Lille, la hausse des prix est elle aussi derrière. Les prix ont augmenté de 2,4 % en 2022 et se négociaient à la fin de l'année autour de 3840 €/m² pour un appartement et 235 000 € pour une maison. Les prix devraient continuer de baisser d'ici l'été, les premiers impactés étant les biens avec des défauts. À Lyon, la demande est en berne depuis l'été. Un appartement se négociait en moyenne 5 110 €/m² fin 2022 (+ 0,7 % sur un an) et une maison 658.000 € (- 6 %). Les acquéreurs sont plus raisonnables et les délais de vente s'allongent car certains vendeurs restent trop gourmands. À Marseille, les prix ont continué d'augmenter en 2022 (+ 8 % pour les appartements à 3020 €/m² en décembre et + 10 % pour les maisons à 410 000 € en moyenne). Malgré tout, le vent tourne. Le marché des logements classiques commence à se retourner. Mais même en tenant compte de la baisse de la demande, l'offre de biens est insuffisante. Les maisons se font rares et leurs prix restent élevés, surtout pour les biens en parfait état et bien situés.

Le marché est aussi en repli à Paris, là où la baisse a commencé. Le prix moyen du m² est à 10 490 € et les acheteurs sont à la peine, coincés par l'inflation et les taux de crédit. Pour autant le marché est toujours à 2 vitesses avec des biens haut de gamme qui s'arrachent toujours à prix plafond. Les prix restent élevés dans les arrondissements centraux et s'étalent de 10 000 € pour un rez-de-chaussée sombre dans le 3ème à 15 000 pour un bien en étage élevé. Rive gauche, dans les 5ème, 6ème et 7ème, les délais de vente s'allongent, la négociation apparaît, même si les prix se maintiennent. Les biens au prix partent, ceux au-dessus restent. Dans le 8ème, les appartements clés en main font le bonheur d'étrangers fortunés. La demande reste importante dans les 16ème et 17ème, et les prix baissent surtout pour les biens standard et sans extérieur. Dans le 9ème, le marché est dynamique pour les petites surfaces et plus lent pour les grandes. Dans les 10ème et 11ème, les prix reculent, sauf au village Saint-Martin. Ils s'étalent de 9 920 €/m² à 10.290 €/m² en passant par 11 000 €/m² vers Bastille. Ils montent jusqu'à 11 500 €/m² dans le 12ème proche de Nation. Les 13ème, 14ème et 15ème oscillent de 8 000 à 13 000 €/m², avec des acheteurs en position de force. Les plus fortes baisses apparaissent dans les 18ème, 19ème et 20ème. Le stock de biens est important et les prix baissent, parfois même jusque sur la butte Montmartre.

Le vrai coût d'une rénovation énergétique

Le prix d'une rénovation énergétique dépend de nombreux facteurs comme son statut (habitat individuel ou collectif), sa superficie, l'année de construction ou le type de chauffage. Dans cet exemple, le cas présente un 2-pièces de 50 m² à Paris dans un immeuble 1970 avec chauffage électrique, étiqueté G. Premier problème, la situation en copro. Cela réduit les possibilités car plusieurs actions fondamentales, comme l'isolement par l'extérieur, dépendent de l'accord des autres copropriétaires. Parmi les mesures possibles (éventuellement soumises à un vote en AG), le propriétaire peut basculer du simple au double vitrage (entre 800 et 1200 € par fenêtre), isoler par l'intérieur pour 70 à 100 €/m² (au détriment de la surface intérieure : un mur de 4 m fait perdre 0,5 m²). Concernant le choix du type de chauffage, un radiateur à inertie coûte environ 700 € l'un, un poêle à bois d'appoint entre 1000 et 1500 €. Avec accord de l'AG, une pompe à chaleur air-air coûte 3000 à 5000 €, mais avec des freins techniques. Le 1er scénario avec ces options permet de passer à une étiquette E, pour 16 300 €. Le second scénario, avec la PAC air/air à la place des convecteurs électriques, fait obtenir une étiquette C, pour un total de 20 000 €.

L'audit énergétique, qu'est-ce que c'est ?

Complémentaire du Diagnostic de performance énergétique (DPE), l'audit énergétique devient obligatoire à partir d'aujourd'hui pour les maisons et appartements situés dans un immeuble détenu en monopropriété, classés F ou G au DPE. Les étiquettes E et D suivront à partir de janvier 2025. Il doit être fourni à tous les acquéreurs potentiels et donc être réalisé en amont de la mise en vente. Il comprend des informations, fournies à titre indicatif, permettant à l'acquéreur de déterminer les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique du bien. Un ou plusieurs scénarios de travaux sont présentés, qui visent à faire sortir le bien du statut de passoire thermique. Le document fournit aussi une estimation du coût des travaux ainsi que des indications sur les aides financières potentielles. Les vendeurs doivent s'adresser pour le réaliser à un professionnel adéquat (bureau d'études, société d'architectes) dont la liste est consultable ici.

Logement neuf, permis de construire et mises en chantier en baisse

Les bilans se suivent et se ressemblent concernant l'immobilier neuf. Les derniers chiffres présentés par le ministère de la Transition énergétique ne sont pas optimistes. De mars 2022 à février 2023, 461 200 logements ont été autorisés à la construction, soit une baisse de 5 % par rapport à l'année précédente. Les mises en chantier ont baissé de 6,3 %, à 367 200 unités, un chiffre bas, proche des 350 000 unités qui ont suivi le 1er confinement. Les permis de construire concernant les logements individuels sont en baisse de 21,6 %. Les maisons individuelles chutent (- 28,8 %) tandis que les lotissements sont stables (+ 0,2 %). Sur 12 mois toujours, 159 600 logements individuels ont été mis en chantier (- 3,7 %). Les autorisations pour les logements collectifs et gérés sont les seules à se multiplier, avec une hausse de 6,9 % pour le logement ordinaire, et de 21 % pour le logement en résidence. Les mises en chantier sont malgré tout en baisse : - 8,1 % pour le logement ordinaire et - 9,4 % pour celui en résidence.

Les taux de crédit continuent leur ascension

En avril, le nouveau taux d'usure (taux maximum tout compris auquel les banques peuvent prêter) va s'afficher à 4,09 % pour les prêts entre 10 et 20 ans, et 4,24 % sur 20 ans et plus. Ce taux d'usure accompagne le relèvement des taux de crédit accordés par les banques. Au premier trimestre, ces derniers ont augmenté de 0,18 points entre les périodes décembre 2022 - février 2023 et janvier - mars 2023, à 3,07 % sur les prêts entre 10 ans et 20 ans et 3,18 % au-delà de 20 ans selon un courtier. Le relèvement mensuel du taux d'usure est prévu jusqu'au 1er juillet, où il pourrait atteindre les 4,70 % et plus sur les longues durées. Ce qui signifie pour les emprunteurs des taux d'emprunt flirtant potentiellement avec les 4 %, un niveau inédit depuis 2012.