Revue de l'immo #176 du 8 avril 2023

Ces copropriétés hors bouclier tarifaire au bord de la banqueroute

Les factures d'électricité des copropriétés exclues du bouclier tarifaire n'en finissent plus de flamber. En Île-de-France, cette copro de 134 appartements accuse 295 000 € d'arriérés d'électricité. Érigée dans les années 70, elle est tout électrique et son compteur dépasse la puissance de 36 kilovoltampères (kVa), seuil au dessus duquel le bouclier tarifaire (qui bloque la hausse des tarifs de l'électricité à 15 %) ne s'applique plus. L'échelonnement proposé par EDF sur 6 mois se monte à 30 000 € mensuels et la copro n'a pas les fonds. Les responsables des copropriétés redoutent les assemblées générales du printemps, quand les comptes seront présentés et que les habitants refuseront de voter les budgets rectificatifs. En Seine-Saint-Denis, les copropriétés dégradées représentent 15 % du parc locatif privé et 80 000 personnes. C'est deux fois plus que la moyenne nationale. Une problématique qu'on retrouve aussi dans les logements sociaux, qui ne sont que partiellement couverts par le bouclier tarifaire, et où les charges (et en parallèle le nombre d'impayés) explosent.

Vendeurs et acquéreurs pas d'accord sur la réalité des prix

L'heure n'est plus à la hausse des prix de l'immobilier, mais les vendeurs ont encore du mal à s'aligner. Le volume des ventes a baissé, les acheteurs se font plus rares... mais les vendeurs continuent d'estimer leur bien comme il y a un an. Cela expliquerait pourquoi les prix baissent si lentement. Quand il y a moins d'acheteurs, il y a aussi plus de biens à vendre et plus de négociations. Les agents immobiliers doivent faire de la pédagogie auprès des deux parties, les acquéreurs n'ayant pas non plus grand intérêt à attendre une plus grande baisse des prix, dans le contexte actuel de remontée des taux.

Discussions sur les conditions d'accès au crédit

Bercy cherche à ouvrir le dialogue avec la Fédération bancaire française et la Banque de France. Le ministère cherche s'assurer que les normes du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) en place depuis janvier 2022, et qui visent à protéger les emprunteurs contre le surendettement, ne deviennent pas un obstacle à l'accès au crédit. Mais à la suite des premières annonces de discussions, la Banque de France a réagi fermement dans un communiqué, estimant que le moment est particulièrement mal choisi, alors que l'endettement des ménages français est déjà supérieur au reste de la zone euro. Elle estime que la situation actuelle (l'effondrement de la production de crédit) est due à une moindre demande des ménages après plusieurs années de taux de crédit très bas... Affaire à suivre.

La maison individuelle plus dans l'air du temps

Depuis le début de la guerre en Ukraine, la constructions de maisons est en crise. La crise énergétique et la hausse du coût des matériaux sont passées par là, assorties de l'inflation et de la baisse du pouvoir d'achat des ménages. Les constructeurs anticipent déjà le déclin du marché, avec moins de 100 000 maisons construites chaque année, contre plus de 125 000 avant la crise. Pour autant les envies des Français n'ont pas changé, ils plébiscitent toujours la maison avec un espace extérieur. Mais les primo-accédants, les jeunes actifs, doivent de plus en plus renoncer à devenir propriétaires. La lutte contre le changement climatique joue aussi contre la maison individuelle. L'objectif "zéro artificialisation nette" de la loi Climat et résilience de 2021 est de diviser par 2 la consommation d'espaces naturels et agricoles. Or le logement est la 1ère source (68 %) d'artificialisation des sols. Les élus locaux s'y mettent, afin de préserver leurs paysages. Certaines communes misent sur des tout petits terrains, d'autres sur la division de terrains. D'autres encore privilégient l'habitat collectif. Il s'agit de rendre acceptable le logement collectif en évitant la promiscuité et les vis-à-vis. La reconstruction des logements vacants dans les villages est aussi à l'ordre du jour.

Produire du logement abordable, l'équation impossible

Le logement neuf bientôt réservé aux plus riches ? La question des prix qui explosent se pose en tout cas avec une acuité toute particulière dans la conjoncture actuelle, entre rareté et cherté des terrains, prix élevé des matériaux et des coûts de construction, sans compter les taux de crédit en hausse continue. Longtemps la variable d'ajustement a été la taille des logements. Mais réduire la surface a ses limites. Alors les promoteurs se creusent la tête. Pour limiter les coûts, la production industrialisée et hors site sont à retenir. Une partie de la solution pourrait venir de la baisse des prix des terrains, mais elle n'est pas pour tout de suite. Des dispositifs tels que le bail réel solidaire (qui dissocie la propriété du bâti et du foncier) sont également à développer. Il n'existe pour l'instant pas de solution miracle.

La maison de vacances en bord de mer, un rêve bientôt à l'eau ?

L'érosion des côtes est un problème qui touche tout particulièrement la façade atlantique du pays. Et les résidences secondaires, dont 40 % sont situées sur une commune du littoral, sont en première ligne. Certains territoires sont plus concernés que d'autres : en Gironde, le trait de cote recule en moyenne de 2,5 m par an, et de 1,7 m dans les Landes. C'est encore plus sur le Pointe du Cap-Ferret. Le décret du 29 avril 2022 liste les 126 communes actuellement les plus vulnérables aux phénomènes hydrosédimentaires : Bréhat, Quiberon, ou Le Conquet en Bretagne, Fouras, Arcachon, Capbreton ou Biarritz en Nouvelle Aquitaine, etc. La Méditerranée est peu touchée. Le risque d'érosion se double d'un risque administratif pour les propriétaires, avec de nouvelles prérogatives accordées au mairies telles qu'un droit de préemption dans les zones exposées à l'érosion. Avant tout achat, il convient donc de se renseigner en mairie des projets d'aménagements, et de consulter le plan de prévention des risques. À noter que les maisons en plaine ont aussi leur problème : les fissures qui résultent des fluctuations des sols argileux. Le phénomène touche 20 % du pays, en particulier les régions Centre-Val de Loire, l'Île-de-France et l'Occitanie.