Revue de l'immo #191 du 22 septembre 2023

5 villes où investir en Pinel

Le dispositif Pinel s’apprête à subir un coût de rabot supplémentaire dès janvier 2024. À l’heure actuelle, vous pouvez obtenir une baisse d’impôt de 17,5 % en louant votre bien pendant 12 ans. Dès le 1^er janvier 2024, l’avantage fiscal passera à 14 % pour une mise en location de même durée. Pour profiter d’une réduction fiscale plus importante, c’est donc maintenant qu’il faut investir. Mais où ? Pour espérer une belle rentabilité malgré les prix élevés du neuf et les plafonds de loyers imposés par le dispositif Pinel, cap sur Meaux, Bussy-Saint-Georges, Dijon, Nantes ou Clermont-Ferrand. Dans ces cinq villes, vous pouvez obtenir une rentabilité brute supérieure à 3,5 %, tout en défiscalisant. Vous y trouverez des logements neufs peu chers situés en zone A. C’est dans ces zones que le plafond de loyer est le plus haut. Cerise sur le gâteau : ces villes comportent de nombreux attraits : centre dynamique, proximité de la capitale, université, etc. Lorsque le dispositif Pinel aura définitivement disparu des radars, vous pourrez basculer en logement meublé et augmenter le loyer facilement. 

Louer son logement pendant les JO, une opération très rentable

La Coupe du monde de rugby bat son plein en France. En 2024, ce sera au tour des Jeux olympiques. Ces événements amènent un flot important de visiteurs, qu’il faut bien loger. Une aubaine pour les hôtels et auberges, mais aussi pour les particuliers qui louent leur bien de manière occasionnelle. Cette forte demande entraîne en effet une hausse des prix. Lors des JO de 2012 à Londres, les logements se louaient jusqu’à 85 % plus cher. À Paris, les analystes tablent sur une augmentation bien plus élevée. Vous êtes propriétaire d’un logement dans la capitale et songez à le mettre en location durant cette période ? Si c’est une première pour vous, prenez garde à rester dans la légalité. Il y a certaines règles à respecter comme s’enregistrer en ligne auprès de la Mairie, déclarer vos recettes aux impôts… La situation géographique de votre bien peut fortement influencer le prix de location. Louer dans les 10^e, 11^e, 15^e, 18^e et 19^e arrondissements peut rapporter gros. En dehors de Paris, Boulogne-Billancourt, Montreuil et Saint-Ouen-sur-Seine font partie des villes où les bailleurs occasionnels peuvent espérer décrocher le jackpot.

Le succès du prêt familial chez les primo-accédants

Accéder à la propriété vous semble un rêve impossible ? Et si vous demandiez à papa, maman, votre grand-mère, un oncle ou une tante de vous donner un coup de pouce ? Le prêt familial connaît un vif succès en cette période où obtenir un crédit est très difficile. Cette somme supplémentaire qui vient gonfler votre apport personnel peut vous permettre d’obtenir le feu vert de la banque et/ou de ne pas devoir vous contenter d’acheter une cage à poules. Avantage non négligeable : la somme du ou des prêt(s) n’entre pas en compte dans le calcul du taux d’endettement. La plupart du temps, ce prêt est gratuit. Des intérêts à 0 %, une bonne nouvelle pour contrebalancer l’envolée des taux ! Intéressé ? Attention, il y a des conditions à respecter. Pour toute somme supérieure à 1500 €, vous devez établir une reconnaissance de dette. Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne ou en passant par un notaire. Ne faites pas l’impasse sur cette formalité ! Sans cette trace écrite, l’administration peut, en cas de contrôle, décréter qu’il s’agit d’une donation. Or, celle-ci est soumise à des règles différentes, et contrairement au prêt familial, elle n’est pas défiscalisée.

Ces villes où la taxe d’habitation sur les résidences secondaires flambe

Dans certaines communes, être propriétaire d’une résidence secondaire est un plaisir qui coûte de plus en plus cher. En cause ? L’augmentation de la taxe d’habitation pour ce type de bien. Pour rappel, cette taxe dépend de deux variables : la valeur locative cadastrale de l’habitation, c’est-à-dire le loyer que vous pourriez percevoir annuellement en cas de location, et un taux voté par la commune. En 2023, la valeur locative cadastrale a augmenté de 7,1 % en raison de l’inflation. Mais ce n’est pas tout ! Certaines communes peuvent appliquer une surtaxe allant de 5 % à 60 % du taux voté par la commune. Cette année, beaucoup ont eu la main lourde, très lourde. C’est le cas de Sète, Anglet ou encore Nice. Classées dans le top 5 des villes où la taxe d’habitation pour les résidences secondaires pour l’année 2023 sera la plus élevée, elles ont deux points communs : elles comptent au moins 5 000 âmes et au minimum 10 % de résidences secondaires. En ciblant lourdement les contribuables, ces villes espèrent freiner la multiplication de résidences secondaires afin de renforcer l’offre de logements pour les habitants originaires de la région. Une chose est certaine : ces majorations permettront aux communes de renflouer leurs caisses. La disparition de la taxe d’habitation sur les résidences principales représente en effet un sérieux manque à gagner.

Le premier coliving pour parents solo

En Île-de-France, une famille sur trois est monoparentale. Trouver un toit à un prix abordable peut être la croix et la bannière pour un parent solo, surtout en zone tendue. C’est de ce constat qu’est né Commune, une résidence de coliving dédiée aux familles monoparentales située dans le centre-ville de Poissy, dans les Yvelines. Déjà tendance auprès des étudiants et des jeunes actifs, le coliving permet de rompre la solitude et de mutualiser les espaces et services. Jardin, salle de jeux, bar, coworking… Autant de plaisirs auxquels de nombreuses familles monoparentales n’auraient pas pu prétendre en louant un bien sur le marché traditionnel. Cette résidence pourra accueillir 14 familles dès le mois de décembre. Intéressé ? Le recrutement est en cours. Côté budget, le loyer est fixé à 1190 €/mois pour un parent et un enfant. Le loyer grimpe à 1390 €/mois pour un parent avec deux enfants. Si vous n’êtes pas sélectionné, sachez que la start-up Commune, à l’origine de ce projet, prévoit l’ouverture d’autres résidences du même type partout en France. Le loyer est trop cher pour vous ? D’autres acteurs planchent sur des solutions similaires, à un tarif plus abordable.

Les bailleurs ont-ils eu la main lourde sur les loyers ?

Non selon une analyse publiée par l’Observatoire des loyers de la région parisienne (Olap). Les loyers des logements non meublés augmentent, mais de façon contenue, et en deçà de l’inflation : +2,4 % en moyenne en 2022, contre +0,8 % en 2021. Pour la première fois de la décennie, la hausse est légèrement inférieure à l’indice de référence des loyers (IRL), qui a progressé de 2,5 % en moyenne en 2022. Pour rappel, les bailleurs ont le droit de rehausser le loyer une fois par an en se basant sur l’évolution de cet indice, calculé à partir de la moyenne des prix à la consommation (hors tabacs et loyers). Pour limiter l’impact de la forte inflation, il est plafonné à 3,5 % jusqu’en mars 2024. En revanche, en cas de changement de locataires, les bailleurs sont plus enclins à augmenter le loyer. En considérant uniquement les relocations, la hausse atteint 4 % à Paris intra-muros (contre 1 % en 2021), 4,6 % en petite couronne et 5 % en grande couronne. Des chiffres qui dépassent l’IRL plafonné, mais ne mettent pas pour autant les bailleurs hors-la-loi. Ces hausses de prix viennent notamment couvrir le coût des travaux de rénovation énergétique, qui permettent (sous conditions) d’augmenter le loyer. Concrètement, quel est le prix pour louer un bien à Paris ? En 2022, les nouveaux emménagés ont payé 26,4 €/m² en moyenne, soit environ 1320 € pour 50 m². Pour payer – un peu – moins cher, posez vos valises en petite couronne (20,4 €/m² en moyenne) ou en grande couronne (15,8 €/m² en moyenne).

Le DPE, un critère qui influence les conditions de crédit

La performance énergétique d’un bien fait désormais partie des critères scrutés par les banques lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Vous souhaitez contracter un crédit immobilier pour acheter un logement classé F ou G ? Pour obtenir le précieux sésame, apprêtez-vous à mettre davantage d’argent sur la table. Le banquier peut vous demander jusqu’à 10 % d’apport supplémentaire pour l’achat d’une passoire thermique. La politique est différente au sein de chaque établissement bancaire. En cas de mauvais DPE, certains revoient le taux d’endettement maximal, le faisant passer de 35 % à 30 %. D’autres, comme la Banque Postale, préfèrent la carotte au bâton en récompensant les acheteurs d’un bien étiqueté de D à G qui mettront la main à la pâte dès l’entrée dans leur futur logement. En réalisant les travaux d’amélioration énergétique immédiatement, ils bénéficieront d’un taux bonifié de -0,30 %. Ceux qui envisagent des travaux, mais plus tard, pourront profiter d’un taux bonifié de -0,10 %. Pour ceux qui achètent un bien immobilier neuf, récent ou déjà rénové, la décote est de -0,20 %.