Revue de l'immo #192 du 29 septembre 2023

Passoires thermiques : beaucoup de bruit pour rien

Difficile de savoir sur quel pied danser lorsque l’on est propriétaire d’une passoire thermique ! Ces derniers jours, nombre d’entre eux ont été ballottés entre crainte et espoir. Ceux qui souhaitent se débarrasser de leur bien énergivore ont cru qu’ils allaient être contraints de mettre la main à la pâte - et au portefeuille - afin d’avoir le droit de vendre. Une interview du président de la République Emmanuel Macron a en effet laissé planer le doute sur la possibilité d’une interdiction de vente des passoires thermiques non rénovées dans un futur proche. Le ministre du Logement a finalement démenti cette rumeur, à leur plus grand soulagement. Si certains se sont fait un sang d’encre, d’autres au contraire étaient pleins d’espoir. Le ministre de l’Économie Bruno le Maire a en effet évoqué l’idée, ce mardi 26 septembre, de réviser le calendrier d’interdiction à la location des logements classés G et F. De quoi obtenir un délai supplémentaire pour effectuer les travaux de rénovation ! L’espoir fut de courte durée puisque le ministre a rétropédalé mercredi matin, annonçant qu’il n’était pas question de modifier le calendrier.

Les prix baissent, mais pas partout

À Paris, les prix moyens sont descendus sous la barre symbolique des 10 000 €/m², affichant une baisse historique de plus de 4 % sur un an. Les quartiers les plus affectés sont ceux qui avaient le plus augmenté. Cette tendance baissière ne concerne pas uniquement la capitale. Elle touche toute l’Ile-de-France ainsi que les grandes villes comme Bordeaux (-2 %) et Lyon (-3,1 %). A contrario, vous devrez débourser davantage pour acheter un bien à Reims (+4,9 %), Le Mans (+3,5 %), Pau (+2,6 %) ou encore Poitiers (+2,4 %). Prisées pour leur qualité de vie et leurs prix accessibles, les villes moyennes tirent leur épingle du jeu. Mais celles qui s’en sortent le mieux sont les villes du pourtour méditerranéen. À Antibes, le cap des 10 000 €/m² est en passe d’être franchi. Pour acheter un bien immobilier à Cannes, prévoyez un budget de 12 000 €/m². Nîmes (+6,2 %), Fréjus (+7,6 %) et Perpignan (+8,6 %) affichent également parmi les plus fortes hausses. Le soleil, la mer… Les stations balnéaires ont la cote, tout comme les stations de ski. Elles ont vu leurs prix grimper respectivement de 3,8 % et 6 %. Plébiscitées par les retraités et les acheteurs plus fortunés qui n’ont pas besoin de contracter un crédit immobilier, elles sont moins affectées par la hausse des taux.

Statu quo pour les conditions d’accès au crédit

Grosse déception pour les emprunteurs et les professionnels de l’immobilier qui attendaient un assouplissement des conditions d’accès au crédit ! Malgré une production de crédits en chute libre, le Haut Conseil de stabilité financière a décidé ce mardi 26 septembre de ne pas modifier les règles d’octroi des prêts. Ils restent donc toujours limités à 25 ans, et le taux d’endettement maximal à 35 %. Pour justifier ce statu quo, le HCSF rappelle que les banques disposent d’une marge de flexibilité pour accroître leur offre de crédit. Pour rappel, elles peuvent déroger à la règle de 35 % d’endettement pour 20 % des dossiers. Or, à l’heure actuelle, seuls 13,8 % des dossiers dépassent ce taux d’endettement maximum de 35 %.

Des promos alléchantes pour investir dans le neuf

Dans l’immobilier neuf, ce sont les soldes avant l’heure ! En cause ? Les ventes de logements neufs ont baissé de 30,8 % au second semestre 2023. Confrontés à un stock important de biens à écouler, les promoteurs n’hésitent pas à proposer des ristournes et autres promotions pour attirer les acheteurs. Certaines opérations commerciales ciblent tout particulièrement les investisseurs. Vinci Immobilier leur fait cadeau des frais de notaire, des frais de gestion et de la Garantie Loyers Impayés (GLI), et s’engage à livrer une cuisine équipée gratuitement pour certains programmes. Bouygues Immobilier offre une remise de 3000 € par pièce et les frais de notaire. Cogedim rembourse jusqu’à 600 € de mensualités de prêt par mois pendant 4 ans. Cette promo est valable jusqu’au 23 novembre 2023 sur les programmes éligibles. Intéressé ? Avant de sauter sur l’occasion, prenez le temps de bien lire les offres en détail, sans oublier les notes de bas de page. Vous pensez avoir déniché la poule aux œufs d’or ? Gardez les pieds sur terre en n’oubliant pas de vérifier les essentiels : orientation, agencement des pièces, vue, luminosité… Ce qui semblait une bonne affaire de prime abord peut finalement s’avérer peu rentable.

L’heure est au bilan pour l’encadrement des loyers à Paris

Depuis le 1^er janvier, l’État a cédé à la Ville de Paris le pouvoir de contrôler l’encadrement des loyers. Pour traquer les propriétaires-bailleurs hors-la-loi, cette dernière a mis en place une plateforme où chaque locataire peut signaler un loyer abusif. Une mesure qui porte ses fruits puisqu’en 9 mois, le site a enregistré 1181 signalements, soit près de dix fois plus que ce que l’État avait recueilli en 3 ans. Les locataires de studios et deux-pièces figurent parmi les plus lésés. À eux seuls, ils totalisent 82 % des signalements. Toutes ces requêtes ont été examinées par la mairie : pour 61 % d’entre elles, le dépassement est avéré. Pour rappel, les bailleurs en défaut reçoivent une mise en demeure sous pli recommandé les invitant à baisser le loyer et rembourser le trop-perçu. Si ce courrier est resté lettre morte, une dernière sommation est envoyée. Puis vient la sanction. Ce dispositif a permis de régulariser la situation pour de nombreux locataires, sans sanction. Au total, 97 000 € de trop-perçus leur ont été reversés. Sept propriétaires-bailleurs ont fait la sourde oreille. Ils vont prochainement recevoir une amende, d’un montant de 5000 € pour trois d’entre eux.

Ces villes où la durée pour vendre son bien s’allonge

Vous souhaitez vendre votre logement ? Selon sa situation géographique, la patience sera de mise. Finies les transactions vite conclues, aussitôt l’annonce publiée. Dans de nombreuses villes françaises, les biens mettent de plus en plus de temps à se vendre. À Saint-Denis par exemple, la durée de vie d’une annonce a doublé, passant de 42,5 jours en août 2021 à près de 80 jours aujourd’hui. Avec la hausse des taux de crédit, ces biens peinent à trouver preneurs et s’accumulent sur le marché. Les investisseurs qui n’ont pas envie de passer par la case rénovation se débarrassent également de leur logement en location, venant gonfler les stocks. Dans certaines grandes villes, ce stock de biens en vente est au plus haut depuis deux ans. C’est le cas à Angers avec 64,5 % d’appartements anciens en plus sur le marché en comparaison avec 2021. Saint-Denis (+59,5 %), Strasbourg (+62,3 %), Montreuil (+56,5 %), Limoges (+56,5 %) ou encore Rennes (+53,1 %) sont logés à la même enseigne. Conséquence ? De nombreux vendeurs se retrouvent englués dans un prêt relais. D’autres villes comme Perpignan, Toulon, Nice ou Marseille tirent leur épingle du jeu, affichant un stock plus faible qu’en 2021.

Quand Paris recycle ses parkings

Au premier trimestre 2025, le 21 rue des Fontaines du Temple, dans le 3^e arrondissement parisien, deviendra un immeuble de 39 logements sociaux avec un commerce au rez-de-chaussée et un patio au centre pour apporter de la luminosité aux habitants. À cette adresse se trouvait un parking aérien. Nexity Héritage, à l’origine de ce projet, a choisi de conserver les deux tiers de la construction existante qui date de 1934 plutôt que de la démolir pour reconstruire. Dans la capitale, cette opération de réhabilitation est loin d’être isolée puisque 70 % des autorisations d’urbanisme déposées concernent des opérations de transformation. Moins polluant que le neuf, ce mode de construction a un coût plus élevé, nécessite de renforcer les fondations et de revoir l’isolation. C’est le prix à payer pour réduire les émissions de CO2 de 40 % !