Revue de l'immo #197 du 10 novembre 2023

Une lueur d’espoir pour les emprunteurs

Bonne nouvelle pour les ménages qui souhaitent emprunter : les taux continuent de grimper, mais à un rythme beaucoup plus lent. Les signaux d’une stabilisation à court terme se multiplient, après près de deux ans de hausse ininterrompue. Pour un emprunt sur vingt ans et plus, les taux tournent autour des 4,5 %. De quoi redonner le sourire à tous ceux qui redoutaient de les voir franchir le seuil des 5 % ! Les emprunteurs peuvent remercier la Banque centrale européenne qui a décidé le 26 octobre dernier de ne pas revoir ses taux directeurs. En ce début novembre, les intermédiaires de crédit constatent même quelques baisses des taux. Du côté des banques, la réouverture des vannes du crédit se poursuit. Les banquiers attendent de pied ferme les emprunteurs. Si avant seuls les meilleurs profils parvenaient à obtenir le fameux Graal, ce n’est plus le cas désormais. Afin d’atteindre leurs objectifs revus à la hausse pour 2024, les établissements bancaires étudient davantage de profils.

Chute du volume des transactions : Paris accuse le coup

La diminution du volume des transactions, et donc des frais de notaire, représente un grand manque à gagner pour les collectivités. Rappelons que ceux-ci s’élèvent à 7 % du prix du bien dans l’ancien, et qu’une grosse partie revient à l'État. Les collectivités touchent en effet 4,5 % en droits de mutation. Le montant perçu est donc proportionnel au prix de vente. À Paris, où les logements se négocient à des prix élevés, l’impact sur les recettes est énorme. La Ville doit faire face à un trou de plus de 200 millions d’euros. Une perte qui pourrait s’accroître, les trois derniers mois de 2023 ne s’annonçant pas très réjouissants en termes de volumes de transactions.

Une augmentation maîtrisée du prix des loyers

Ce n’est une surprise pour personne : en 2023, le coût de la vie a fortement augmenté. Le prix des loyers a grimpé lui aussi, mais n’a - heureusement - pas suivi la courbe de l’inflation. Louer une maison ou un appartement en France coûtait en moyenne 3,1 % plus cher fin juin 2023 par rapport à l’année précédente. Cette hausse reste sous le niveau de l’inflation (+4,5 %) et même sous l’indice de référence des loyers (+3,5 %) qui sert, rappelons-le, de base à révision de ceux-ci. Il existe des disparités selon le type de biens. La hausse est relativement limitée pour les deux pièces (+1,45 %), les trois-pièces et plus (+1,39 %) et les maisons (+2,02 %). Saint-Étienne (+6,83 %), Brest (+4,09 %) et Metz (+3,79 %) sont les trois villes où les prix des deux pièces ont subi la plus forte hausse. En ce qui concerne les trois pièces et plus, Metz (+8,5 %) occupe la première place. Brest (+5,23 %) et Clermont-Ferrand (+3,47 %) complètent le podium. Si l’augmentation reste maîtrisée pour les grandes surfaces, les petites s’en sortent moins bien : les loyers ont grimpé de 5,8 % pour les une pièce. La palme revient à Saint-Étienne (+12,54 %) suivie de Rouen (+12,26 %) et Rennes (+ 9,69 %). Ces petites surfaces sont très convoitées par les étudiants et les jeunes actifs. À tel point que dans certaines villes, on constate une augmentation des loyers au trimestre 3, période durant laquelle les étudiants se mettent en quête d’un logement, par rapport au reste de l’année. C’est le cas par exemple à Nantes et à Rennes.

Fraudes à la rénovation énergétique : vers un durcissement des contrôles

Vous avez été contacté par téléphone par un spécialiste de la rénovation énergétique ? Une entreprise mandataire souhaite que vous lui communiquiez votre numéro fiscal afin de constituer un dossier de demande d’aides financières pour les travaux ? Méfiance ! Il s’agit probablement d’arnaques. D’après le gouvernement, les fraudes à la rénovation concernent entre 1 % à 2 % des demandes d’aides aux travaux. Un chiffre relativement bas, mais encore trop haut. Sans compter que le nombre d’escrocs risque de s'accroître l’année prochaine, attiré par l’appât du gain. Rappelons en effet que l’enveloppe MaPrimeRénov’ va être augmentée de 1,6 milliard d’euros en 2024. De quoi aiguiser l’appétit des vautours ! Ces escroqueries lèsent le propriétaire soucieux d’améliorer son étiquette énergétique et coûtent cher à l’État. Face à ce fléau, le gouvernement ne compte pas rester les bras croisés. En 2024, les contrôles seront renforcés, avec un nombre d’effectifs doublé à la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF). Cinquante agents traqueront les arnaqueurs, en ciblant davantage les mandataires financiers, ces intermédiaires spécialisés dans l’obtention des aides à la rénovation qui, lorsqu’ils sont mal intentionnés, vous dépouille au lieu de vous aider à faire baisser la facture finale. Le gouvernement prévoit également de lancer une campagne de prévention à l’attention des propriétaires pour les inciter à adopter de bons réflexes parmi lesquels celui de toujours demander plusieurs devis.

À quel prix louer son appartement pendant les JO

À Paris et en Île-de-France, les dépôts d’annonces pour la période des Jeux olympiques 2024 se multiplient. Il faut dire que cet évènement - et surtout les 15 millions de touristes attendus - représente une aubaine pour les propriétaires parisiens qui ont un toit à proposer. Vous souhaitez publier votre annonce, mais ne savez pas à quel prix ? Dans la capitale, une nuit réservée entre le 26 juillet et le 11 août 2024 coûte en moyenne 990 €, soit trois fois plus que les prix pratiqués en octobre 2023. Il s’agit là d’une moyenne. On observe de grandes disparités entre les arrondissements. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier situé dans le 8^e arrondissement ? Bingo ! C’est dans celui-ci que les prix sont les plus élevés. Pour loger à proximité des Champs-Élysées ou de l’Arc de Triomphe pendant les JO, il faut débourser 2436 € par nuit en moyenne, soit 87 % de plus qu’en octobre 2023. Il est suivi par le 1^er arrondissement avec une nuitée à 1915 € (+214 %), et le 2^e arrondissement où une nuit revient à 1491 € en moyenne (+279 %). Ces premiers chiffres sont bien sûr susceptibles d’évoluer. Les tarifs pourraient baisser si l’offre augmente. A contrario, ils pourraient augmenter dans certains arrondissements comme le XVI^e, où la hausse est encore relativement faible (+49 %). Actuellement, la palme en termes d’annonces publiées revient au Xe arrondissement : 734 biens cherchent déjà preneurs entre fin juillet et début août 2024. Et en Île-de-France ? C’est à Nanterre que les prix s’envolent le plus : 736 euros en moyenne, soit une augmentation de 400 %. À Versailles et ses alentours, le prix moyen par nuit s’élève à 634 € (+366 %). 

Maison fissurée : les réflexes à adopter

La sécheresse est à l’origine de nombreux dégâts. L’un des plus connus — et craint — est certainement le phénomène de retrait-gonflement des argiles (RGA), ces sols argileux qui bougent au gré de la météo, affectant la structure des bâtiments. Les propriétaires victimes de ce fléau se sentent parfois seuls au monde. Beaucoup moins spectaculaire que des inondations ou une tempête, la sécheresse reste traitée comme une catastrophe naturelle à part. Elle touche des logements dispersés, la nature du sol variant d’une parcelle à l’autre, et les premiers signes peuvent sembler anodins : une fissure, un carrelage qui se soulève, une porte qui ferme mal ou encore une plinthe qui se désolidarise du sol. Les dégâts eux, sont loin d’être anodins ! Le coût des réparations peut parfois dépasser le prix de la maison. Que faire si vous êtes concerné ? Votre premier réflexe sera peut-être de contacter votre assureur. Mauvaise idée ! Celui-ci ne peut rien faire pour vous tant qu’un arrêté « Cat Nat » n’a pas été publié au Journal officiel. À partir de la date de cette publication, vous avez 30 jours pour déclarer le sinistre à votre assurance habitation. Ensuite, mieux vaut prendre votre mal en patience. Avant d’être indemnisé, vous devrez attendre les conclusions de l’expertise, qui peut durer des années. Ce n’est pas une raison pour rester les bras croisés. Vous pouvez limiter l’ampleur des dégâts en mettant en place des solutions « horizontales » pour stabiliser les sols. Votre nouveau livre de chevet risque de s’intituler « la Pathologie des fondations superficielles. Diagnostic, réparations et prévention (CSTB, 2^e édition, 2021) ». Cet ouvrage détaille les nombreuses actions à mettre en place et les erreurs à éviter. 

L’immobilier de luxe, un marché résilient

Alors que les prix de l’immobilier résidentiel baissent aux quatre coins de l’Hexagone, le secteur du luxe résiste. C’est le constat qui ressort de l’étude menée par le réseau international d’immobilier de prestige Coldwell Banker et PriceHubble, une start-up spécialisée dans l’intelligence artificielle. Cette étude repose sur le prix des offres pour les biens haut de gamme de 1 à 5 millions d’euros dans 12 villes de France où le marché du luxe est au premier plan. Le Sud a – toujours – la cote parmi les acheteurs fortunés. Cannes, Nice et Aix-en-Provence ont vu les prix de leurs biens de luxe s’envoler respectivement de 10 %, 9 % et 7 % sur un an en 2023, fin octobre, par rapport à la même période de 2022. Bien que plus modérée, cette hausse des prix a également touché Lyon (+2 %), Marseille (+2 %) et Neuilly-sur-Seine (+1 %). Annecy et Paris affichent un statu quo. Sur la façade Atlantique, on assiste à une correction des prix : -2 % à Biarritz, -3 % à Bordeaux et -4 % à Nantes. Un retour à la normale, après une forte hausse post-covid. Les prix s’effritent également très légèrement en banlieue parisienne, à Boulogne-Billancourt. Plusieurs facteurs contribuent à rendre le marché du luxe plus résilient : les biens sont plus rares, les acheteurs plus solvables et les vendeurs ont rarement la corde au cou. Ajoutons que le luxe est beaucoup moins dépendant du crédit, le nerf de la guerre pour l’immobilier résidentiel.