Revue de l'immo #213 du 29 mars 2024

L’impact majeur du DPE sur le marché immobilier francilien

Le DPE est devenu un facteur crucial dans les transactions immobilières. Il a un impact sur les délais et les prix de vente. Les prix des logements classés F et G dégringolent en effet plus vite que ceux des biens immobiliers avec une meilleure étiquette. À titre indicatif, une habitation classée G se vend en moyenne 15 % moins cher qu’une autre notée D. Les décotes de prix varient selon les départements. Dans les Yvelines, une passoire thermique perd 380 €/m² par rapport à un bien classé D. À Paris, la décote se chiffre à 352 €/m². Dans le Val-de-Marne, elle atteint 312 €/m². Certains propriétaires refusent malgré tout de baisser leur prix. D’autres décident de faire des travaux avant de vendre ou préfèrent payer une taxe de logement vacant plutôt que de louer ou de vendre. Résultat, les ventes s’écroulent. À Paris, elles ont dégringolé de 23 % au cours du dernier trimestre 2023. Les passoires thermiques en vente mettent également plus de temps à trouver preneur. En témoigne l’allongement des délais pour ces types de biens. Certains acheteurs les excluent d’emblée de leurs critères de recherche. D’autres au contraire y voient une opportunité de réaliser une bonne affaire et n’hésitent pas à négocier. Dans les Yvelines et en Seine–Saint-Denis, le taux de négociation atteint 6,5 %.

Ces agents immobiliers qui surfent sur la tendance du real estate porn

Les biens immobiliers de luxe connaissent un vif succès sur Instagram et TikTok. Somptueuse villa en bord de mer avec baie vitrée, hauteur sous plafond vertigineuse, piscine intérieure… Les annonces immobilières de ce type sont visionnées en boucle sur ces réseaux sociaux. Une attitude extrêmement déroutante puisqu’elle touche majoritairement des hommes et des femmes jeunes qui n’ont ni les moyens - et parfois ni l’âge - d’acheter. Pour les moins de 35 ans, chez qui cette tendance est particulièrement répandue, ce lèche-vitrine de l’immobilier de luxe, baptisé « real estate porn », est un moyen de s’évader et de rêver pendant quelques minutes. Pour les agences immobilières et agents immobiliers, cet engouement pour les biens luxueux sur les réseaux sociaux représente une véritable aubaine pour développer leur notoriété et augmenter leur visibilité. En témoigne le hashtag #realestate qui comptabilise 107 millions de publications, bien loin devant les 4,3 millions cumulés par le hastag #immobilier. Vidéos, graphistes, chargés de communication… Les professionnels de l’immobilier n’hésitent pas à mettre les petits plats dans les grands pour récolter un grand nombre de vues et augmenter le nombre d’abonnés. Même si seule une petite proportion des followers est susceptible d’acheter, le jeu en vaut la chandelle. Les réseaux sociaux permettent notamment de toucher une clientèle étrangère très rapidement.

Les exigences des bailleurs, entre abus de pouvoir et illégalité

Dans un marché immobilier très tendu, les bailleurs sont en position de force. Les candidats à la location se bousculent à leurs portes : ils n’ont que l’embarras du choix. Une situation qui amène son lot de dérives. Certains propriétaires n’hésitent pas à imposer des contraintes illégales dans leur bail de location comme exiger qu’un garant devienne colocataire, que le bail soit établi au nom des parents ou qu’une caution de plusieurs dizaines de milliers d’euros soit versée. D’autres se montrent très exigeants sur le profil de leur futur locataire. L’heureux élu ? Non-fumeur, sans animal de compagnie, célibataire… Certains vont même jusqu’à établir une liste des professions que les personnes qui occupent leur bien doivent exercer. Des exigences parfois délirantes qui, rappelons-le, sont illégales. Le locataire a le droit de faire ce qu’il veut de son logement pour autant qu’il le remette en état avant son départ. Quant à la caution, elle ne peut dépasser un mois pour un logement nu, deux mois pour un meublé.

MaPrimeRénov’ : six mois de sursis pour les mono-gestes

Il était attendu avec impatience, le voilà ! Le décret qui entérine les mesures de simplification d’accès à MaPrimeRénov’ a été publié le 22 mars dernier au Journal Officiel. Suite à une chute des demandes de travaux d’environ 30 %, le gouvernement a décidé de faire marche arrière. Les mono-gestes redeviennent éligibles à MaPrimeRénov’. Autrement dit, vous pourrez de nouveau toucher la prime pour une isolation simple (combles, toiture, murs intérieurs ou extérieurs, etc.). Seule l’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) échappe à cette règle. Pour obtenir la prime, elle doit être associée à un geste d’isolation, une VMC n’étant efficace que dans un logement isolé. Autre bonne nouvelle : les demandeurs de la prime n’auront plus besoin de fournir un diagnostic de performance énergétique (DPE). Si le logement fait l’objet d’une acquisition en cours, il est possible de joindre le compromis de vente lors du dépôt d’une demande de prime. Grâce à cette mesure, les acquéreurs d’une passoire thermique pourront lancer les travaux avant d’emménager. Pour profiter de ces dispositions, ne tardez pas ! Ces mesures entreront en vigueur le 15 mai et se termineront le 31 décembre. Vous pouvez déjà préparer votre dossier pour être dans les starting-blocks.

La fraude au crédit immobilier, une arnaque en pleine expansion

Pour certains, l’apport personnel représente l’épargne de toute une vie. Quand il part en fumée, il ne vous reste plus que vos deux yeux pour pleurer. Cette mésaventure est arrivée à de nombreux futurs acquéreurs à la recherche d’un crédit immobilier. Au départ, une simulation de crédit en ligne sur de faux sites qui ressemblent à s’y méprendre à ceux de courtiers et banques réputés. Quelques jours plus tard, un faux conseiller contacte la victime. L’offre est intéressante. Pour garantir l’obtention du crédit, il faut verser l’apport personnel sur un compte - prétendument - protégé. Malheureusement, c’est la dernière fois que le prétendu courtier ou banquier se manifestera. Quelques jours avant la signature chez le notaire, les victimes, n’ayant plus aucune nouvelle, contactent l’établissement et se rendent compte de l’arnaque… mais il est trop tard. Avec la hausse des taux de crédit, ces escroqueries se multiplient. Au courant de cette fraude, les banques et sociétés de courtage concernées ont déjà porté plainte pour faux, usage de faux et usurpation d’identité. En attendant, le préjudice se chiffre à plus d’un milliard d’euros. Si vous avez l’intention d’emprunter, vous voilà prévenu !