Revue de l'immo #215 du 12 avril 2024

Érosion côtière : les départements en péril

Suspendues à un fil au-dessus de la mer, ces habitations situées sur un pan de falaise qui menace de s’écrouler font la Une des journaux locaux. En cause ? L’érosion du littoral, dont la vitesse s’accentue avec le réchauffement climatique. Ce phénomène menace des centaines de bâtiments. Selon le Centre d’études et d’expertise sur les risques, la mobilité et l’aménagement (Cerema), 1046 biens immobiliers pourraient disparaître d’ici 2028. Parmi ces biens, on compte des commerces, des bases de loisirs, des hôtels, et bien sûr des logements. Ces derniers représentent un peu moins d’un tiers des biens immobiliers menacés par le recul du trait de côte. La Côte d’Azur, les Antilles et la Corse figurent parmi les départements les plus exposés au recul du trait de côte. En Haute-Corse, 147 bâtiments risquent d’être détruits suite à la chute d’une falaise ou engloutis par la mer. Dans le Var, 150 biens immobiliers sont menacés par l’érosion côtière. Le nord de la France n’est pas épargné ! En Seine-Maritime, 77 bâtiments pourraient ne plus exister dans les prochaines années. Certains départements proches de la mer s’en sortent mieux. En Loire-Atlantique et en Ille-et-Vilaine, seuls deux bâtiments sont concernés. Dans l’Aude, aucun bâtiment n’est en péril… pour l’instant. Le Cerema estime que d’ici 2050, 5200 logements et 1400 autres bâtiments pourraient disparaître. 

La petite piscine gagne en popularité

L’été approche à grands pas, réveillant chez de nombreux Français l’envie de posséder une piscine à la maison. Avant de la faire construire, il est indispensable de déterminer ses caractéristiques, notamment sa taille. Sans surprise, celle-ci influence fortement le prix. Ainsi, une piscine de 26 m2 avec une profondeur de 1,5 mètre coûte en moyenne 25 000 euros, soit le prix d’une petite voiture citadine. Mais ce n’est pas tout ! Les piscines de plus de 10 m2 sont imposables à la taxe d’aménagement et doivent donc être déclarées au fisc, sous peine de recevoir une amende. Ce coût représente un frein pour de nombreux ménages, les poussant à se tourner vers des modèles de moins de 10 m2. Ces bassins ont de plus en plus la cote chez les Français, mais le prix n’est pas la seule raison de cet engouement. La construction d’une grande piscine est soumise à l’obtention d’un permis, permis que de plus en plus de maires refusent de délivrer, notamment en raison de la sécheresse. Ceux qui décident de mener à bien ce projet sans avoir obtenu l’aval de la mairie s'exposent à une amende très salée.

Première baisse officielle des taux en deux ans

Les courtiers l’avaient déjà annoncé, la Banque de France le confirme : les taux de crédit baissent enfin, pour la première fois depuis deux ans. En février, le taux moyen des crédits (hors frais et assurance) s’est établi à 4,11 %. Avec ces conditions plus attractives, le gouvernement espère relancer un marché de l’immobilier en chute libre. En 2023, les banques ont prêté 139 milliards d’euros. C’est bien loin des 244 milliards d’euros accordés en 2021. Si la baisse des taux laisse entrevoir une lueur d’espoir du côté des emprunteurs, il reste un obstacle de taille : les prix des logements. Ils diminuent, mais pas suffisamment. Pour beaucoup de ménages, emprunter reste trop cher. Une proposition de loi visant à assouplir la règle du taux d’endettement limité à 35 % des revenus a été votée cette semaine à l’Assemblée nationale. Le texte sera débattu le 29 avril en séance publique. Affaire à suivre !

Achat d’un logement neuf : que faire en cas de faillite de l’entreprise ? 

Le secteur du neuf est dans une mauvaise passe depuis des mois. Confrontés à une chute vertigineuse de leurs ventes, de nombreux constructeurs et promoteurs se retrouvent dans le rouge. Après Nexity, c’est au tour de Bouygues Immobilier d’annoncer un plan de restructuration qui aboutira à la suppression de 225 emplois. ATS Groupe, deuxième plus gros constructeur de maisons en France, fait également face à des difficultés importantes. Alors que les géants de l’immobilier suppriment des postes, certaines entreprises plus fragiles n’ont d’autres choix que de mettre la clé sous la porte. Qui dit faillite dit arrêt du chantier. Une situation dommageable pour le client qui risque d’attendre de longs mois avant de pouvoir poser ses valises dans son appartement ou sa maison. C’est votre cas ? Si vous avez signé un contrat en VEFA ou un CCMI, vous pouvez compter sur la garantie financière d’achèvement et la garantie de livraison à prix et délai convenu. Elles vous donnent l’assurance que le chantier se terminera… un jour. La reprise peut être rapide ou s’éterniser. Si le chantier est à l’arrêt, vous pouvez également demander une suspension de votre prêt immobilier au juge des contentieux. 

37 % de hausse pour les recettes immobilières de l’État

Pour renflouer ses caisses, le gouvernement explore toutes les pistes. Parmi celles-ci figure la vente de biens immobiliers. En 2023, ces cessions immobilières ont été fructueuses : l’État a vendu 645 de ses biens pour une somme de 280 millions d’euros, soit une hausse des recettes de 37 %. Parmi ces bâtiments, on retrouve l’ancienne école d’architecture de Nanterre, cédée à 11 millions d’euros, un centre de vacances à Saint-Raphaël vendu à 9 millions d’euros ou encore un bâtiment parisien du ministre de la Culture pour lequel l’acheteur a déboursé 65 millions d’euros. À cette somme s’ajoutent 1 milliard d’euros issus de loyers versés par les occupants du parc immobilier, des recettes également en hausse (+20 %). Le gouvernement va-t-il poursuivre cette stratégie en 2024 ? Les bâtiments à vendre ne manquent pas, l’État en possédant 190 000 pour une valeur estimée à 5 milliards d’euros. Pour faire des économies, le gouvernement envisage également de quitter des locaux en location. Il s’était notamment fixé comme objectif de réduire les surfaces de bureaux occupées par l’administration, les faisant passer de 24 m2 à 16 m2 par agent d’ici 2032. Une stratégie qui peine à se concrétiser. Les surfaces de bureaux ont même légèrement augmenté. Si certaines stratégies immobilières menées par l’État ont porté leurs fruits, d’autres sont plutôt décevantes. Comme le rappelle la Cour des Comptes, le gouvernement devrait davantage miser sur l’optimisation des locaux ou encore la rénovation énergétique.

La maison modulable, la solution pour faire des économies ?

Acheter une maison de 90 m2 aujourd’hui pour la faire évoluer à 160 m2 ultérieurement, c’est le principe de la maison évolutive. Moins chère à l’achat et modulable dans le temps, elle connaît un vif succès auprès des Français. Ces habitations facilement extensibles permettent à ceux qui rêvent de devenir propriétaire de concrétiser leur projet aujourd’hui malgré la hausse des taux et des prix de l’immobilier. Pour agrandir la maison dans le futur, rien de plus simple. Il est possible d’ajouter des pièces très facilement. Ces extensions ont bien sûr un coût, mais il est réparti sur une durée relativement longue. Elles se construisent donc en fonction des besoins et du budget des propriétaires. Pour les constructeurs de maisons fragilisés par la crise qui ont vu leurs ventes dégringoler de 30 à 40 %, ce nouveau marché représente également une opportunité.