Revue de l'immo #231 du 6 septembre 2024

Une nouvelle ère pour les emprunteurs immobiliers ?

Après un été de stabilité, les taux de crédit immobilier continuent leur baisse, amorcée en décembre, atteignant environ 3,50 % sur 20 ans. Certaines banques offrent même des réductions notables, jusqu'à 0,30 %. Ce mouvement redonne de l’air aux futurs acheteurs, leur permettant d’augmenter leur capacité d’emprunt depuis les taux élevés de novembre. Les banques, plus ouvertes à la négociation, anticipent une nouvelle baisse des taux par la Banque centrale européenne (BCE) en septembre, rendant le marché plus favorable. Les premières renégociations de prêts, contractés à des taux proches de 4,5 %, commencent à apparaître. Certains experts envisagent des taux autour de 3 % d'ici la fin de l'année, un chiffre qui pourrait stimuler de nombreuses renégociations de prêts.

Le Conseil d’État annule des règles de location controversées

Le Conseil d’État a annulé des dispositions du décret du 29 juillet 2023 qui permettaient de louer des logements avec une hauteur sous plafond de 1,80 mètre et des souplex. Cette décision, obtenue grâce à l’association Droit au logement (DAL), fait suite à une plainte contre ce décret jugé favorable aux « marchands de sommeil ». L’annulation repose sur un manquement : le Haut Conseil de la santé publique n’a pas été consulté sur les modifications apportées au décret. Ce retour aux anciennes règles interdit à nouveau la location de logements en sous-sol ou trop exigus. Le DAL regrette néanmoins que d'autres points litigieux, comme la possibilité de louer un logement avec des toilettes à 30 mètres, subsistent.

La fragilité des copropriétés : un enjeu majeur

Un rapport sénatorial de juillet 2024 alerte sur la précarité financière de nombreuses copropriétés en France. Sur 888 000 copropriétés, environ 300 000 ne sont pas immatriculées, et certaines seraient en situation critique. L'Agence nationale de l'habitat (Anah) estime que 115 000 copropriétés sont fragiles, principalement de petites structures, souvent affectées par l'absence de syndic et les impayés. Les nouvelles normes énergétiques, associées à la hausse des coûts, aggravent la situation de ces copropriétés dégradées. Le rapport recommande de mieux identifier ces copropriétés vulnérables et propose la création d'une banque de la rénovation et de la copropriété pour soutenir les travaux nécessaires à leur remise en état.

Étudiants : la galère pour trouver un logement

L’été 2024 a été particulièrement difficile pour les étudiants à la recherche d’un logement. La pénurie de biens locatifs, déjà marquée en 2023, s’est aggravée, affectant non seulement les grandes villes, mais aussi de nombreuses villes moyennes. La demande pour les petites surfaces est en hausse, tandis que l’offre diminue en raison de plusieurs facteurs : des propriétaires qui vendent leurs logements énergivores, la conversion de biens en locations touristiques, et la baisse de construction de nouveaux logements. À Paris, les annonces d’appartements peuvent générer des milliers de demandes en quelques heures. Ce phénomène se répète dans des villes comme Lyon ou Tours, où les agences peinent à répondre à l'afflux de candidatures. Face à cette pénurie, certains étudiants abandonnent leur projet faute de logement, tandis que d’autres se tournent vers la colocation ou l’achat avec l’aide de leurs parents.

Prudence face aux fausses offres de prêt

La Banque de France, via l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), met en garde contre une recrudescence d’arnaques aux fausses offres de prêt et de rachat de crédit. Ces escrocs usurpent l’identité de courtiers et d’établissements financiers pour tromper leurs victimes, souvent en utilisant des documents officiels falsifiés. Leur mode opératoire repose sur des publicités sur les réseaux sociaux, suivies de contacts téléphoniques. Les victimes se voient ensuite demander un apport personnel par virement, sur des comptes liés aux banques usurpées. Pour se protéger, l’ACPR conseille de toujours vérifier l’authenticité des interlocuteurs en contactant directement les sociétés concernées. Une liste noire des sites frauduleux, régulièrement mise à jour, est également disponible pour éviter les pièges courants.

Dernière chance pour profiter du dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel, permettant de bénéficier de réductions fiscales sur l'achat de biens immobiliers neufs en zone tendue, prendra fin en décembre 2024, sauf changement de dernière minute. Depuis l’annonce de sa suppression, les promoteurs multiplient les offres commerciales pour encourager les investisseurs à agir rapidement. Cependant, malgré ces opportunités, les ventes de Pinel ont chuté de 75 %, affectées par la hausse des taux d'intérêt et un marché immobilier en difficulté. Les promoteurs rappellent qu’il est important de se positionner avant octobre pour avoir le temps de finaliser les dossiers. De plus, la mise à jour récente du zonage immobilier permet à certaines communes de devenir éligibles au Pinel, renforçant l’attrait du dispositif. Toutefois, il est essentiel de bien évaluer la rentabilité de l’investissement, les plafonds de loyers pouvant rester inférieurs aux loyers réels du marché.