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Revue de l'immo #245 du 20 décembre 2024

Publiée le 20 décembre 2024

Cette semaine dans la Revue de l’immo, le moral des agents immobiliers en berne, la décote des passoires thermiques s’intensifie, un bilan 2024 désastreux pour la construction neuve, le LMNP comme alternative au Pinel, les ventes de logements anciens au plus bas depuis 2015, Airbnb met le paquet pour éviter les fêtes sauvages, et la valse des prix du DPE.

Le moral des agents immobiliers en très forte baisse

Le moral des agents immobiliers est loin d’être au beau fixe en cette fin d’année 2024. Selon l’enquête trimestrielle sur le moral des agents immobiliers réalisée par Superimmo.com, l’indicateur de confiance des professionnels du secteur a dégringolé de 23,4 points par rapport à septembre. En décembre, seuls 44,1 % des sondés se montrent optimistes par rapport au marché immobilier. Cette tendance concerne presque tout le territoire. Certaines régions affichent encore une majorité d’optimistes à l’instar de l’Alsace (61%), du Limousin (60 %) et du Poitou-Charentes (53,7 %). Concernant les prix, près de la moitié des professionnels (48,5 %) prévoient une baisse, une estimation en hausse de 8,4 points par rapport à septembre, tandis que 46,2 % s’attendent à une stabilisation.

Passoires thermiques : des décotes variables selon le climat et la demande

Depuis l’adoption de la loi Climat et Résilience de 2021, la note du diagnostic de performance énergétique (DPE) est devenue un critère clé qui affecte le prix de vente. Son impact est grandissant à mesure que le couperet du 1er janvier 2025 se rapproche. Ainsi, en 2023, l’écart de prix entre un appartement ancien noté G ou F et un autre classé D oscillait entre 7 et 15 %. Dans les villes où la demande de logements est forte, l’effet mauvaise note est moins marqué. Dans la capitale, par exemple, la décote est de 7 % « seulement ». L’ensoleillement joue également un rôle. L’impact d’une mauvaise note est plus important à Lille, où les acheteurs craignent d’avoir froid et de payer des factures énergétiques élevées, qu’à Montpellier.

Annus horribilis pour le neuf

En 2024, seuls 250 000 logements ont été mis en chantier. Pour retrouver des chiffres aussi faibles, il faut remonter 70 ans en arrière, dans les années 1950. À cette époque, cependant, la France comptait 20 millions d’habitants de moins. Les défaillances d’entreprise se multiplient. Les banques deviennent plus réticentes à financer les projets immobiliers, imposant désormais la condition que 50 % des logements soient vendus avant même le début des travaux. L’augmentation des prix et la crainte de nouvelles faillites refroidissent les acheteurs. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, près d’une opération sur quatre est retirée du marché, faute d’avoir atteint le quota nécessaire pour démarrer le chantier. Et 2025 ne s’annonce pas mieux ! Le secteur prévoit un recul de 5 % sur le logement neuf.

Chute des prix et des volumes de vente dans l’ancien

Les ventes de logements anciens ont baissé en 2024. Le nombre de transactions immobilières en France devrait se chiffrer à 750 000 d’ici la fin de l’année, soit le niveau le plus bas depuis 2015. Le Nord - exception faite de l’Île-de-France - s’en sort mieux que le Sud. La Gironde (-23 %), les Pyrénées-Orientales (-23 %), la Charente-Maritime (-22 %) et la Seine–Saint-Denis (-22 %) enregistrent les plus fortes chutes des ventes. Côté prix, la baisse devrait être limitée à 1,6 % pour l’ensemble du territoire à fin décembre 2024. Le recul concerne toutes les grandes villes du pays, sauf Nice. Les prix y sont restés relativement stables (+0,1 %) sur un an.

L’arsenal anti-fêtes d’Airbnb

Transformer votre location Airbnb en dancefloor géant le 31 décembre ? Oubliez ! Comme l’année dernière, la plateforme de mise en location a sorti le grand jeu. Pour lutter contre les fêtes clandestines, elle se base sur l’intelligence artificielle (IA). L'algorithme scrute une série de critères, tels que la durée du séjour, la date de réservation ou encore la distance entre le domicile du locataire et le bien convoité, afin d'identifier les réservations suspectes. Votre réservation a été acceptée ? Avant de pouvoir récupérer les clés pour le réveillon, vous devrez signer une attestation anti-fêtes, vous engageant ainsi à respecter les règles de la plateforme.

Après Pinel, les promoteurs misent sur le LMNP

Les promoteurs n’ont pas attendu la fin du Pinel pour se réinventer. Pour attirer les investisseurs, ils proposent désormais des logements entièrement meublés, du canapé aux couverts. En louant ces biens sous le statut de loueur de meublé non professionnel (LMNP), les investisseurs bénéficient d’un avantage fiscal sous forme de réduction de la base taxable. Contrairement au Pinel, le LMNP n’impose pas de plafond de loyer. À partir de janvier, les offres risquent de se multiplier. Mais le LMNP à lui seul ne remplacera pas le Pinel, car il ne peut pas fonctionner partout. Les promoteurs en sont bien conscients et planchent sur d’autres produits défiscalisés depuis plusieurs mois.

Le prix du DPE fait le grand écart

Fixé librement par le diagnostiqueur, le prix d’un DPE fluctue fortement selon les régions. En moyenne, il faut débourser 180 euros pour un appartement 3 pièces de 60 à 90 m2. À Paris, dans les Hauts-de-Seine et en Seine-Saint-Denis, la note peut être beaucoup plus salée, avec des DPE facturés jusqu’à 620 euros. C’est 543 euros de plus que dans les Bouches-du-Rhône, département où il est possible d’obtenir ce précieux document pour 77 euros. Pour une maison de 80 à 120 m2, le prix moyen est de 203 euros. Ces disparités s’expliquent la plupart du temps par la loi de l’offre et de la demande.

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