3 questions à se poser avant de mettre un logement en location

1. Quelle est l’étiquette énergétique du bien à louer ?

A, B, C, D, E, F ou G, l’étiquette énergétique fait partie des informations à fournir en cas de mise en location d’un logement. Depuis le 1^er janvier 2022, elle doit obligatoirement figurer dans l’annonce immobilière. Vous ne connaissez pas cette information ? La seule chose dont vous êtes certain, c’est que le bien en question se trouve plutôt en queue de peloton.

Avant même de commencer à rédiger votre annonce, prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur immobilier certifié pour réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Vous pourrez trouver un professionnel en consultant l’annuaire mis à disposition par le Ministère de la Cohésion des territoires. Le coût à prévoir pour effectuer un DPE ? Le tarif n’est pas réglementé. Le prix dépend donc d’un professionnel à l’autre. N’hésitez pas à demander plusieurs devis.

Pourquoi entreprendre ces démarches en premier lieu ? Eh bien tout simplement parce qu’en fonction du résultat, vous ne pourrez pas louer votre bien en l’état, ou seulement pendant une période limitée. Les biens les plus énergivores, appelés passoires thermiques, sont en effet progressivement exclus du parc locatif. Depuis le 1^er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWhep/m²/an sont interdits à la location. En 2025, ce sera au tour des biens classés G. Suivront les habitations étiquetées F en 2028, et E en 2034.

Grâce au DPE, vous saurez si vous devez réaliser des travaux dans l’immédiat ou dans un futur plus ou moins proche. Vous pourrez également prévoir le budget en conséquence. Combien allez-vous devoir mettre de côté ? Afin d’estimer le coût global des travaux de rénovation, tenez compte des aides et prêts pour l’amélioration et la rénovation de l’habitat.

2. Votre logement est-il décent ?

Si le bien en question consomme plus de 450 kWhep/m²/an, vous savez désormais que la réponse est non. L’étiquette énergétique permet en effet de déterminer la décence d’un logement. Celle-ci se base sur cinq critères. Connaissez-vous les quatre autres ? Voici les points à vérifier avant de mettre votre bien en location :

• Il comporte une pièce de 9 m² au minimum ;
• Les animaux nuisibles et parasites n’y ont pas élu domicile ;
• Le logement ne présente aucun risque pour la santé et la sécurité du futur locataire ;
• Les équipements minimums sont présents (installation de chauffage, alimentation en eau potable, etc.).

Si le bien que vous avez l’intention de louer était votre résidence principale, vous avez déjà la réponse à certaines questions. Si vous venez d’en hériter d’une tante ou d’une grand-mère, faites un tour du propriétaire pour vérifier scrupuleusement chacun de ces points.

Le logement ne coche pas toutes les cases ? Il est considéré comme indécent aux yeux de la loi, et il est fortement déconseillé de le mettre en location en l’état. Le locataire pourrait en effet se retourner contre vous et vous imposer de réaliser des travaux de mise en conformité.

Pour en savoir plus sur les critères de décence d’un logement, consultez cet article. Ces critères de base peuvent être renforcés par des normes plus strictes prévues par les règlements sanitaires locaux. N’oubliez pas de contrôler ce point !

3. Quel loyer pouvez-vous demander ?

Votre logement est décent ? Il consomme moins de 450 kWhep/m²/an ou fait partie des biens exceptés de travaux de rénovation ? Dans ce cas, tous les feux sont au vert ! Il est temps de rédiger votre petite annonce. Si vous êtes un bailleur néophyte, l’étape la plus difficile sera certainement la fixation d’un prix. Trop cher, le bien risque de rester de longs mois sur le marché locatif sans trouver preneur. Pendant ce temps, les frais continuent de courir : assurances, frais de syndic (s’il s’agit d’un appartement),… Pour augmenter vos chances de louer rapidement, faites une analyse des prix du marché. À combien se louent les biens immobiliers situés dans le même quartier et possédant des caractéristiques identiques au vôtre (superficie, nombre de chambres, DPE, etc.) ?

Vous avez maintenant une idée plus précise du loyer que vous pouvez demander. Dernier point à vérifier : le bien à louer se situe-t-il dans une agglomération concernée par l’encadrement des loyers ? S’il se trouve au cœur de la campagne, il y a fort à parier que non. Le dispositif d’encadrement des loyers concerne uniquement les communes en zone tendue. Découvrez en quelques clics si vous devez respecter des plafonds de loyers grâce à ce simulateur.

Certaines communes comme Paris, Bordeaux ou Lille appliquent des règles spécifiques. Elles permettent notamment de demander un complément de loyer si le bien à louer présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières : une vue exceptionnelle, des équipements rares comme un jacuzzi, etc. À noter que ces éléments doivent être remis en contexte. Si tous les logements du quartier possèdent ces caractéristiques, le vôtre n’a plus rien d’exceptionnel.

Que risquez-vous en cas de dépassement du plafond imposé ? Dans un premier temps, vous recevrez une mise en demeure vous invitant à baisser le loyer et rembourser le trop-perçu au locataire. Mieux vaut effectuer ces démarches rapidement sous peine de recevoir une amende salée.