Êtes-vous locataire d’un logement décent ?

5 critères pour définir la décence d’un logement

En tant que locataire, vous êtes protégé par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci stipule que le bailleur est tenu de vous louer un logement décent. Pour être qualifié comme tel, le bien ne doit pas présenter de risques pour votre sécurité ou pour votre santé et doit offrir un minimum de confort. Des notions bien subjectives ? Rassurez-vous, cette loi est complétée par le décret du 30 janvier 2002 qui fixe les 5 critères auxquels doit répondre le logement pour être considéré comme décent.

Une pièce de 9 m² au minimum

Dans les métropoles, certains appartements à louer ressemblent à des cages à poules. Pour des raisons de budget, vous pouvez décider de vous en accommoder. Mais attention à ne pas tout accepter ! Pour être considéré comme décent, un logement doit comporter au minimum une pièce principale d’une surface habitable de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m ou un volume habitable d’au moins 20 m³. Vous avez un doute ? Sortez le mètre — et peut-être la calculatrice si la hauteur sous plafond est irrégulière.

Bon à savoir : Vous avez opté pour une colocation ? La surface minimale requise varie en fonction du type de bail signé : bail unique ou un bail pour chaque colocataire. Pour en savoir plus, consultez cet article.

L’absence de risques pour la santé et la sécurité du locataire

Vivre dans une habitation où les murs sont imprégnés de taches de moisissures, ce n’est pas décent. Pas plus que d’habiter dans un bien où les câbles électriques sont à moitié dénudés. Pour garantir la santé et la sécurité physique du locataire :

• Le logement doit être en bon état de solidité et d’entretien.
• Les installations de gaz et d’électricité doivent être aux normes et en bon état.
• Les revêtements et matériaux présents dans l’habitation doivent être exempts de substances toxiques et posés de manière sécuritaire, sans angles saillants, par exemple.
• Les dispositifs de sécurité de retenue doivent être en bon état (balcon, escalier, garde-corps, etc.).
• Le logement doit être équipé d’ouvertures permettant le renouvellement de l’air et un éclairage naturel. Vous l’avez compris, si le logement que vous louez est situé au sous-sol, il est qualifié d’indécent.

L’absence d’animaux nuisibles et de parasites

Vous recevez régulièrement la visite de souris, rats, blattes, punaises de lit ou cafards ? La loi Élan de 2018 oblige le bailleur à fournir à son locataire un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ». C’est au propriétaire de vous débarrasser de ces nuisibles, sauf s’il parvient à prouver que la présence de ces intrus résulte d’un manque d’hygiène ou d’entretien.

Une performance énergétique minimale

Depuis le 1^er janvier 2023, le logement doit consommer moins de 450 kWh d’énergie par mètre carré de surface par an. Les biens immobiliers très énergivores sont donc exclus du marché locatif. Cette consommation est estimée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Le logement est conforme aux normes maintenant ? Si vous avez l’intention d’y rester quelque temps, gardez en tête que les critères évoluent au fil des années. Pour garder son statut de logement décent, il devra appartenir à une classe comprise entre A et F en 2025, entre A et E en 2028, et entre A et D en 2034. Un locataire averti en vaut deux !

Des équipements minimums

Les toilettes se trouvent dans un local au fond du jardin ? Entre allumer le four ou l’éclairage il faut choisir, sous peine de faire sauter les plombs ? Il vous faut une heure pour remplir un seau d’eau ? Comme vous vous en doutez, ce n’est pas normal. Le logement doit comporter des éléments d’équipement et de confort minimum à savoir :

• une installation de chauffage permettant d’atteindre une température suffisante ;
• une alimentation en eau potable offrant une pression et un débit suffisants ;
• des installations d’évacuation des eaux usées qui empêchent le refoulement des mauvaises odeurs ;
• une cuisine ou un coin cuisine ;
• une installation sanitaire à l’intérieur du logement comprenant au moins une baignoire ou une douche ;
• un réseau électrique assez puissant que pour permettre d’éclairer toutes les pièces et de faire fonctionner les appareils ménagers du quotidien.

Bon à savoir : Il s’agit de critères de base. Ils peuvent être renforcés par des règlements sanitaires locaux. Vérifiez qu’il n’existe pas de normes de décence plus strictes dans le département où se trouve le bien que vous louez.

Locataire d’un logement indécent : les recours possibles

C’est la troisième fois que vous risquez votre vie en descendant les escaliers de votre appartement ? En hiver, vous devez vous blottir sous un plaid alors que les radiateurs sont au maximum ? Vous partagez vos soirées avec des cafards, des rats et des souris ? Ne prenez pas le parti de faire contre mauvaise fortune bon cœur.

Vous êtes en droit d’exiger du propriétaire qu’il rende le bien en location conforme aux critères de décence. Plutôt que de demander à votre grand-mère de vous tricoter un énième plaid ou de dévaliser le rayon insecticides du magasin, prenez votre stylo et une feuille de papier. Listez par écrit les signes de non-conformité du logement loué par rapport aux critères de décence. Demandez au propriétaire de préciser les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer, sans oublier d'indiquer les délais de réalisation - sous peine d’attendre jusqu’à la semaine des quatre jeudis. Envoyez-lui cette missive par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire conteste et refuse de lever le petit doigt ? Cela fait deux mois que vous avez envoyé vos doléances et le propriétaire bailleur ne donne aucun signe de vie ? Aux grands maux les grands remèdes ! Pour obtenir gain de cause, vous pouvez faire appel à la commission départementale de conciliation ou saisir le greffe du tribunal judiciaire.

Et en attendant ? Ne plus payer le loyer est bien tentant, mais c’est une mauvaise idée. Cela pourrait se retourner contre vous.

Bon à savoir : Le logement doit être décent au moment de la signature du bail et de la remise des clés, mais aussi pendant toute la durée locative. Hors de question pour le propriétaire de faire la sourde oreille après la réalisation de l’état des lieux.