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En théorie, l’imposition de la plus-value immobilière concerne toutes les transactions. La vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou des droits attachés à un bien immobilier est taxée lorsqu’elle génère un gain. Il en va de même pour la cession de parts de sociétés immobilières ou l’échange de propriétés.
Mais la loi a prévu des exonérations. Vous n’êtes pas assujetti à la taxe sur la plus-value immobilière si vous vous séparez de votre résidence principale ou si le montant de l’opération est inférieur à 15 000 euros. Le profit réalisé lors d’une transaction permettant de financer sa future résidence principale est lui aussi exonéré d’imposition sur la plus-value immobilière.
Enfin, certains vendeurs ne payent pas l’impôt sur la plus-value immobilière. Si vous ne résidez pas en France, vous n’aurez pas à honorer cette taxe. Idem si vos ressources sont modestes et que vous êtes titulaire d’une pension de vieillesse ou que vous êtes accueilli dans un établissement pour personnes âgées ou handicapées.
La plus-value immobilière est taxée au titre de l’impôt sur le revenu au taux de 19 %. Si le bénéfice est supérieur à 50 000 euros, une retenue supplémentaire, comprise entre 2 et 6 %, est opérée.
Vous devez en plus vous acquitter des prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité, contribution additionnelle solidarité autonomie…). Leur total global est de 17,2 %.
Au total, l’imposition est de 36,2 % minimum. Pour une plus-value de 40 000 euros, vous devrez verser 14 480 euros, soit :
Le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière est celui figurant dans l’acte authentique de vente. Mais vous pouvez le modifier.
Vous pouvez ajouter au prix d’achat le montant des travaux d’amélioration ou d’agrandissement réalisés par un professionnel. Le Trésor public vous demandera, en cas de contrôle, de lui transmettre les justificatifs. Si vous n’avez plus les factures et que vous possédez votre bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez remplacer ce régime réel par un forfait de 15 % de la valeur d’achat. Les frais de notaire, la TVA ou les indemnités éventuelles versées au vendeur peuvent également être additionnés au prix d’acquisition.
Le prix de vente pris en compte est celui mentionné dans l’acte rédigé par le notaire. Mais la totalité n’entre pas dans l’assiette de calcul. Un abattement est appliqué en fonction du nombre d’années durant lesquelles vous avez été propriétaire.
| Durée de détention | Abattement pour l’impôt sur le revenu | Abattement pour les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| Entre 6 et 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| À partir de 22 ans | 4 % par an | 1,6 % par an |
| Au-delà de 22 ans | Exonération | 9 % par an |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Par exemple, si vous revendez plus cher un bien détenu pendant 10 ans, vous obtiendrez un abattement sur la plus-value immobilière de :
Vous ne vous sentez pas l’âme d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste ? Pas de panique, c’est le notaire qui est responsable du calcul de la plus-value immobilière. Il s’occupe aussi de la déclarer au fisc. Et pour éviter toute mauvaise surprise, il prélève la somme due lors de la vente et la reverse en votre nom au service de la publicité foncière.
Si la plus-value est imposable ou si elle a été exonérée car vous utilisez l’argent pour acquérir votre résidence principale, vous devez uniquement reporter son montant dans votre déclaration de ressource. Mais comme la taxe a déjà été payée, le gain ne sera pas intégré au calcul de votre impôt sur le revenu.
Si vous avez été exonéré pour une autre raison (vente de votre résidence principale par exemple), vous n’avez rien à indiquer dans votre déclaration.
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