5 idées reçues sur les taux d’intérêt du crédit immobilier

1) TAEG et taux nominal, c’est la même chose

Faux ! Le taux nominal correspond au taux qui rémunère l’argent prêté par la banque. Il s’agit donc du taux d’intérêt qui s’applique au capital emprunté. Le taux nominal tient compte à la fois du taux auquel la banque se refinance et de la marge que celle-ci s’octroie. Dans le cas d’un prêt réglementé comme le PTZ ou le prêt Action Logement, le taux nominal est réglementé (c’est-à-dire qu’il est fixé par les pouvoirs publics).

Le TAEG (taux annuel effectif global) représente le coût total de l’emprunt. Il tient compte du taux nominal, mais aussi d’autres éléments comme les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur, les frais d’ouverture et de tenue de compte, etc. Le TAEG permet au futur acquéreur de comparer les offres proposées par les différents établissements de crédit, de manière à choisir la solution la plus avantageuse. 

2) Quand les taux augmentent, les prix de l’immobilier baissent

Vrai ! Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les prix de l’immobilier ont tendance à baisser. La raison est simple : quand il devient plus cher d’emprunter, les ménages y réfléchissent à deux fois avant de souscrire un prêt immobilier. De leur côté, les banques exigent un apport plus important, ce qui limite l’accès au crédit pour les ménages les plus modestes ou les primo-accédants. En conséquence, la demande diminue, et les vendeurs sont obligés de revoir leurs prix à la baisse. 

3) Les taux d’intérêt sont fixés par les banques

Vrai et faux. Les taux d’intérêt sont en partie fixés par les banques, puisque celles-ci se rémunèrent avec. Toutefois, les banques ne sont pas totalement libres de fixer les taux comme elles le souhaitent. En effet, elles doivent tenir compte des taux auxquels elles se refinancent sur le marché interbancaire — un marché régulé par la Banque centrale européenne. C’est d’ailleurs cette dernière qui, grâce à ses taux directeurs, décide du coût du refinancement pour les banques commerciales — et donc, indirectement, du coût des crédits immobiliers, mais aussi de la rémunération des livrets d’épargne. Les taux directeurs de la BCE sont au nombre de trois (taux de refinancement, taux de rémunération des dépôts, taux du prêt marginal) : ces instruments de politique monétaire sont régulièrement réévalués en fonction de la situation économique. 

4) Mieux vaut un taux fixe qu’un taux variable

Vrai et faux. Au moment d’acheter leur logement, de nombreux Français optent pour la sécurité en choisissant un taux fixe. En effet, un taux fixe permet de connaître exactement le montant des mensualités que l’on devra rembourser pendant toute la durée du prêt. C’est donc un choix qui s’avère avantageux lorsque le prêt est conclu dans une période où les taux sont bas.

À l’inverse, un taux variable (ou taux révisable) peut évoluer au bénéfice ou au détriment de l’emprunteur, et il ne permet pas de connaître à l’avance le coût total du crédit. Il s’apparente donc à une forme de pari sur l’avenir, qui peut s’avérer intéressante si l’emprunteur a l’intention de rembourser son crédit de façon anticipée. Les taux variables sont en partie responsables de la crise des subprimes : les ménages modestes qui avaient souscrit ce type d’emprunt ne furent plus capables de rembourser leurs mensualités lorsque la Fed (la banque centrale américaine) rehaussa brutalement ses taux directeurs. En conséquence, de nombreux logements arrivèrent sur le marché immobilier, ce qui provoqua la baisse du prix des appartements et maisons, mais aussi des titres financiers adossés à ces crédits. 

5) Il est possible de renégocier un prêt à taux fixe

Vrai ! Même si vous avez opté pour un emprunt à taux fixe, vous pouvez parfaitement renégocier vos mensualités si vous constatez que les taux ont baissé depuis la souscription. Votre banque refuse de faire un geste ? Qu’à cela ne tienne ! Rien ne vous empêche de prendre contact avec un autre établissement qui rachètera votre crédit et vous proposera des conditions plus avantageuses !