Ce que vous devez savoir avant d’investir dans une SCPI

Les SCPI, définition

Les SCPI sont des sociétés civiles de placement immobilier. Ce sont des organismes de placement collectif non cotés en bourse connus aussi sous le nom de pierre papier.

Dans les faits, la SCPI acquiert, avec l’argent de ses adhérents, des biens immobiliers qu’elle met en location. Elle s’occupe de tout : recherche du locataire, collecte des loyers, gestion locative, paiement des charges… Elle reverse les bénéfices à ses sociétaires sous la forme de dividendes.

Lorsque vous achetez des parts dans une SCPI, vous détenez une fraction des biens acquis par la société de gestion. Vous recevez chaque mois une somme proportionnelle à votre participation au capital.

Les recettes tirées d’une SCPI sont considérées par le fisc comme des revenus fonciers. Elles sont soumises aux prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %) et à l’impôt sur le revenu.

Quels sont les types de SCPI ?

On distingue les SCPI en fonction de leurs objectifs, de leur patrimoine et de leur fonctionnement.

Les SCPI de rendement servent à dégager un revenu complémentaire. Elles cherchent à obtenir la meilleure performance et à verser le plus de dividendes. Grâce aux SCPI fiscales, vous diminuez le montant de votre imposition. En effet, les produits sélectionnés offrent des avantages fiscaux. Avec une SCPI de plus-value ou de valorisation, vous ne touchez presque pas d’intérêts. Le gain est réalisé lors de la revente du bien. Pour y parvenir, les sociétés de gestion choisissent des immeubles vétustes qu’elles réhabilitent pour les revendre.

Certaines SCPI, les SCPI d’habitation, achètent des logements pour les louer. D’autres, les SCPI d’entreprise, se concentrent sur les locaux commerciaux (bureaux, hôtels, entrepôts, etc.) et les mettent à la disposition de professionnels.

Enfin, certaines SCPI sont à capital fixe tandis que d’autres ont un capital variable. Dans les premières, le nombre de parts est décidé dès la création de la structure. Une fois le stock écoulé, la SCPI n’accueille pas de nouveaux adhérents. Dans les secondes, le nombre de parts et de biens achetés croît avec le nombre de souscripteurs.

Comment investir dans une SCPI ?

Vous pouvez vous adresser directement à la SCPI ou passer par un intermédiaire (une banque, un conseiller en gestion de patrimoine, une plateforme en ligne, etc.).

Vous pouvez également acquérir des parts dans une SCPI dans votre contrat d’assurance vie.

Rentabilité, accessibilité et diversité : les avantages de la pierre papier

Le premier avantage des SCPI est leur rendement. En 2021, le taux de distribution (l’indicateur qui mesure la performance) était en moyenne de 4,49. Comparé au 2 % de taux d’intérêt du livret A ou au 1,6 % des fonds en euros, le chiffre fait rêver !

La pierre papier ouvre les portes de l’immobilier aux petits budgets. Certaines SCPI sont accessibles à partir de 200 euros, d’autres imposent un minimum de 1 000 ou 2 000 euros. Vous aimeriez placer plus d’argent pour profiter d’un effet de levier ? L’achat de parts peut se faire à crédit. Il ne s’agit pas ici de contracter un crédit à la consommation, mais d’obtenir un prêt immobilier, comme pour un investissement locatif. Les dividendes remboursent tout ou partie de l’emprunt et vous pouvez en plus être couvert par une assurance emprunteur.

Mais les SCPI ne sont pas réservées aux plus modestes. Ce support permet de diversifier et de dynamiser son épargne. Il intervient en complément d’une assurance vie et d’un plan d’épargne en actions (PEA) et même d’un investissement immobilier traditionnel. En choisissant plusieurs véhicules financiers qui obéissent à des logiques différentes, vous limitez les risques et êtes moins sensible aux variations de la conjoncture économique. 

Votre portefeuille au sein de la SCPI est lui-même diversifié. Vos fonds sont répartis entre plusieurs biens. Si vous avez un seul studio et que votre locataire vous fait défaut, alors vous ne touchez rien du tout. Avec la pierre papier, vous possédez une fraction de plusieurs appartements ou locaux commerciaux. Si l’un est inoccupé, les autres continuent de vous rapporter.

Cerise sur le gâteau, détenir des parts dans une SCPI octroie les mêmes avantages fiscaux que l’investissement locatif. Même si vous ne choisissez pas une SCPI fiscale, vous bénéficiez des réductions d’impôts Pinel, Denormandie et du mécanisme du déficit foncier.

Un placement qui comporte des risques

Comme tous les investissements financiers, la SCPI présente un risque de perte en capital. En cas d’effondrement du marché de l’immobilier, vous pourriez perdre votre mise.

La pierre papier est un placement à long terme. Certaines sociétés de gestion exigent une durée minimum de détention des parts. Pendant huit ou dix ans, interdiction de revendre, même si vous avez besoin des fonds pour acheter votre résidence principale ou faire face à un coup dur. Les SCPI sont en plus réputées peu liquides. Pour vendre, vous devez trouver un acheteur sur le marché de la pierre papier. Et cela prend plus de temps que de faire un retrait sur son portefeuille crypto !

Si les rendements affichés sont attrayants, ils sont aléatoires. Contrairement à un livret d’épargne réglementé, rien ne garantit la bonne performance dans le temps de la SCPI. Les dividendes versés dépendent du marché de l’immobilier et du rapport entre l’offre et la demande.

Enfin, investir dans une SCPI engendre des frais. Vous versez une commission de souscription (de 5 à 12 % du montant confié) et des frais de gestion (8 à 10 % des revenus, prélevés sur vos dividendes). Certains contrats prévoient en plus des frais de cession lorsque vous revendez vos parts.

Nos conseils pour investir dans une SCPI

Vous en avez assez que vos euros dorment sur votre LDD et vous êtes déterminé à investir dans une SCPI ? Quelques précautions s’imposent pour réduire les risques et atteindre vos objectifs.

Comme pour les autres placements de moyen terme, investissez uniquement de l’argent dont vous n’aurez pas besoin dans les années à venir. Afin de rentabiliser les frais d’entrée et de gestion, il est conseillé de conserver ses parts pendant au moins huit ans. À vous de voir, en fonction de votre situation et de vos projets, la somme que vous souhaitez immobiliser.

Un inconnu vous propose un rendement à deux chiffres en échange d’un virement à l’étranger ? Méfiance ! On croise sur Internet et sur les réseaux sociaux de nombreux spécialistes prêts à vous faire gagner des millions presque sans rien faire. Les SCPI n’échappent pas à la règle. Pour fuir les arnaques, un peu de bon sens et quelques vérifications suffisent. Les SCPI sont réglementées par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Leur agrément figure sur les documents d’information remis. Vous pouvez en parallèle mener votre propre enquête sur le site de l’AMF. En cas de doute, vérifiez la liste noire et contactez la plateforme Épargne info service. Si vous passez par un intermédiaire, un conseiller en gestion de patrimoine par exemple, assurez-vous qu’il est immatriculé auprès de l’Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS).

Comme toujours en matière de finance, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Les experts recommandent de ne pas dédier plus de 10 % de votre épargne aux SCPI et d’investir dans plusieurs sociétés (entre trois et cinq) à la fois. Ainsi, vous diversifiez votre portefeuille tout en limitant les coûts.

Enfin, une fois que vous avez défini le montant que vous voulez consacrer à l’achat de parts, comparez les SCPI pour dénicher celle qui vous convient. Vous devez pour cela fixer vos objectifs (rendement, défiscalisation ou plus-value à long terme) et comparez les contrats. Ne vous laissez pas aveugler par un taux de distribution élevé. Comparez les frais, les taux d’occupation et la qualité des biens proposés.