Comment réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre immeuble ?

Mobiliser sa copropriété grâce au dialogue

Le saviez-vous ? Seuls 30 % à 40 % des copropriétaires assistent aux assemblées générales. Dans ces conditions, il est évidemment très difficile de prendre des décisions pour la copropriété. Et lorsque les copropriétaires se parlent, c’est souvent pour mieux se rendre compte de leurs différences : entre un couple de primo-accédants et une famille CSP+, il va sans dire que les intérêts divergent, et les moyens financiers également. « Les Français achètent un appartement parce qu’ils veulent devenir propriétaires, explique Denis Vannier, fondateur de la Copro des Possibles, mais ils ont tendance à oublier que l’habitat collectif implique des discussions, des négociations et des compromis ».

La communication entre copropriétaires est d’autant plus importante que depuis 2012, la copropriété bénéficie de prérogatives en matière de rénovation énergétique : elle peut notamment décider de travaux dans les parties privatives dites « d’intérêt collectif », et ainsi imposer à certains de ses membres des rénovations qui seront bénéfiques à l’immeuble (1). Mais pour qu’une telle démarche soit bien reçue, le dialogue est essentiel : « pour parler de rénovation énergétique ou de tout autre projet collectif, rien de tel que les moments conviviaux, estime Denis Vannier. Fête des voisins, jeux, apéritifs sont autant d’occasions d’évoquer les sujets importants en dehors de l’assemblée générale. Lorsque celle-ci arrive, les copropriétaires sont alors plus enclins à y participer, et ils ont souvent pris le temps d’approfondir leur réflexion ».

(1) Fixée par le décret n°2012-1342, la liste des travaux figure à l’article R138-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Bien construire le projet de rénovation énergétique

Étape 1 : faire réaliser un audit énergétique

Obligatoire à partir du 1^er avril 2023 pour les vendeurs de maisons individuelles, l’audit énergétique est un dispositif qui peut également servir de préalable à la rénovation énergétique de la copropriété. Grâce à lui, les copropriétaires peuvent discuter sur des bases solides : « l’audit énergétique s’accompagne de plusieurs scénarios de travaux avec, pour chacun, une estimation du budget à prévoir et des économies d’énergie qui seront obtenues ».

Étape 2 : prendre contact avec une AMO et un maître d’œuvre

Si la copropriété est résolue à engager des travaux de rénovation énergétique, elle doit contacter une assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) ainsi qu’un maître d’œuvre. La première détient les compétences techniques, financières et humaines qui permettront de faire les bons choix et de bénéficier de toutes les subventions disponibles. Le second sera chargé de dessiner les plans et de rédiger les cahiers des charges techniques. Il devra également veiller au respect du budget et des délais.

Étape 3 : voter les travaux et monter le dossier de financement

Dernière étape : le vote du scénario de travaux en assemblée générale, et la constitution du dossier de financement, qui n’a rien d’une mince affaire ! En effet, il faut compter entre six mois et un an pour monter un dossier global et obtenir l’ensemble des aides disponibles (qu’elles soient nationales, régionales, locales, collectives ou individuelles). Parmi celles-ci : MaPrimeRénov’Copropriétés, qui est versée aux copropriétés composées d’au moins 75% de lots d’habitation principale. Ces aides peuvent être complétées par un prêt à taux zéro (éco-PTZ) collectif, qui sera contracté par le syndicat de copropriété.

Les principaux travaux de rénovation énergetique

Dans un immeuble en copropriété, les principaux travaux de rénovation énergétique concernent l’isolation et le système de chauffage. En priorité, on peut donc améliorer l’isolation des combles, du sol et des murs, voire poser de nouvelles fenêtres. Pour les immeubles équipés du chauffage collectif, il est possible de remplacer le système existant par un dispositif plus performant. Enfin, on peut procéder au relampage des parties communes en remplaçant les ampoules traditionnelles par des Led moins énergivores (le chauffage collectif et l’électricité représentent près d’un tiers des charges d’une copropriété).

À quels résultats s’attendre ?

Menée à l’échelle de la copropriété, la rénovation énergétique s’accompagne d’un impact extrêmement positif sur la consommation des logements. « Si l’on veut bénéficier de subventions, les travaux de rénovation doivent aboutir à une économie d’énergie d’au moins 35 %, précise Denis Vannier. Mais il n’est pas rare que les copropriétés obtiennent des résultats encore plus convaincants. Prenons l’exemple d’un immeuble des années 1960 : en optant pour un scénario de travaux ambitieux (isolation, chauffage, etc.), on peut diviser la consommation énergétique par deux ». Un avantage plus qu’appréciable à un moment où les prix de l’énergie grimpent en flèche.