Comment choisir un syndic de copropriété ?

À quoi sert un syndic ?

Avant toute chose, il peut être utile de rappeler à quel point le syndic est un organe essentiel dans toute copropriété. L’ascenseur toujours à l’heure, le hall d’entrée scintillant et bien éclairé, les poubelles évacuées en temps et en heure, c’est à lui — indirectement — que vous le devez. Mais le syndic ne s’occupe pas seulement de sélectionner des prestataires pour entretenir l’immeuble et le garder en bon état. Ses missions sont aussi nombreuses que variées :

• Rédiger la fiche synthétique de la copropriété et la mettre à jour annuellement ;
• Établir un listing de tous les copropriétaires (lot, état civil, adresse électronique…) ;
• Convoquer les assemblées générales ;
• Veiller à la bonne exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale ;
• Établir un budget prévisionnel ;
• Contracter des contrats d’assurance et d’énergie pour les parties communes ;
• Assurer les petites réparations ;
• Réaliser et mettre à jour le carnet d’entretien de l’immeuble ;
• Mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété ;
• Gérer les archives de la copropriété ;
• Représenter le syndicat des copropriétaires en justice, le cas échéant ;
• Etc.

Les différents types de syndics

Le syndic doit être élu à la majorité absolue lors d’une assemblée générale. Qui remportera suffisamment de suffrages lors de la prochaine AG ? Voici les candidats potentiels :

Le syndic professionnel

C’est le type de syndic le plus couramment rencontré. Le syndic professionnel exerce en son propre nom ou au sein d’une société. N’est pas syndic qui veut ! Ce professionnel dispose d’une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété » délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI).

Être syndic, c’est son métier ! La gestion administrative et financière d’une copropriété n’a aucun secret pour lui. Doté d’un carnet d’adresses bien rempli, il est en mesure de sélectionner des prestataires de qualité pour entretenir les parties communes de l’immeuble, de la femme de ménage au jardinier en passant par le technicien de maintenance chargé du bon fonctionnement des ascenseurs. Il compare — sans relâche — les devis et négocie des prix attractifs pour réduire les charges des copropriétaires. Du moins, c’est là le tableau du syndic idéal.

Ce service complet a un coût, et il peut parfois faire mal au portefeuille des copropriétaires. Vous trouvez votre syndic trop cher et souhaitez faire l’impasse sur cet intermédiaire pour réaliser des économies. Mauvaise idée ! Toute copropriété doit être gérée par un syndic. C’est la loi ! Mais il existe des alternatives : le syndic bénévole ou le syndic coopératif. Leur particularité ? Le rôle de syndic est assumé par le(s) copropriétaire(s).

Le syndic bénévole

La fonction de syndic ne doit pas nécessairement être exercée par un professionnel. Les copropriétaires peuvent choisir l’un d’entre eux pour assurer la gestion quotidienne. La perle rare ? Un copropriétaire polyvalent à la fois trésorier, bon négociateur, médiateur, comptable, secrétaire, bibliothécaire, informaticien… Car oui, il faut des compétences variées pour endosser la casquette de syndic. Il faut également pouvoir y consacrer du temps. Être syndic bénévole, c’est :

• Être prêt à courir au magasin de bricolage pour aller acheter une ampoule pour remplacer celle du hall d’entrée ;
• Se plonger le nez dans les devis afin de dénicher des prestataires à un bon rapport qualité/prix ;
• Passer de longues soirées en tête à tête avec une calculatrice pour établir les comptes de la copropriété ;
• Houspiller son voisin de palier — ou tout autre copropriétaire — parce qu’il a encore entreposé ses vélos dans le couloir ou n’a pas payé ses charges de copropriété ;
• Trouver rapidement un prestataire pour réparer l’escalier branlant afin d’éviter de recevoir les foudres d’un copropriétaire qui se retrouverait la jambe dans le plâtre ;
• Etc.

Vous l’avez compris, cette mission n’est pas de tout repos. Et si c’était vous, l’homme — ou la femme — de la situation ? Vous avez bien conscience de l’ampleur de la tâche et souhaitez endosser ce rôle ? Posez votre candidature à l’assemblée générale, mais n’espérez pas arrondir vos fins de mois grâce à ce poste. Le syndic bénévole est remboursé de ses frais réels et justifiés. Il touche tout au plus une rémunération accessoire. À l’instar du syndic professionnel, le syndic bénévole doit être élu à la majorité absolue.

Le syndic coopératif

L’un des écueils du syndic bénévole est que la gestion de la copropriété repose sur les épaules d’un seul homme - ou d’une seule femme. Or, les missions à gérer peuvent être chronophages pour une seule personne. De plus, elles requièrent des compétences variées. Bien sûr, il est toujours possible de se faire aider par un professionnel externe comme un expert-comptable. Il existe aussi une autre option : le syndic coopératif.

L’un des copropriétaires se sent peut-être très à l’aise avec les chiffres, mais ne sait pas rédiger sans faire une faute d’orthographe. Un autre est un habile négociateur, mais la paperasse, très peu pour lui ! Et si vous unissez vos talents ? Dans le cadre d’un syndic coopératif, l’union fait la force ! Un membre du conseil syndical est élu président, mais tous les autres peuvent s’impliquer dans la gestion de la copropriété, en fonction de leurs compétences et affinités. Ce système de gestion permet une répartition des tâches pour une gestion optimale de la copropriété, tant en termes de compétences que de temps passé.

Choisir un syndic de copropriété adapté

Chacun de ces systèmes de gestion possède ses avantages et ses inconvénients.

Vous êtes partisan de l’adage « On n’est jamais mieux servi que par soi-même » ? Les syndics non professionnels ont l’avantage d’être gérés par un ou plusieurs membres de la copropriété, c’est-à-dire des personnes directement concernées par son état. Si la toiture est mal isolée et que vos factures de chauffage grimpent en flèche, il y a fort à parier que vous remuerez ciel et terre pour faire voter des travaux et trouver un prestataire qualifié. À l’écoute, disponibles et investis, les syndics non professionnels sont impliqués dans la gestion de leur immeuble. L’autre raison qui peut vous pousser à envisager ce type de syndic, c’est votre portefeuille ! En optant pour un syndic non professionnel, vous payerez des charges de copropriété beaucoup moins élevées, puisque vous n’aurez plus d’intermédiaire à rémunérer.

Gardez cependant à l’esprit que ce modèle de gestion d’immeubles n’est possible que dans une petite copropriété. Dans les copropriétés moyennes à grandes, un syndic professionnel convient mieux. Si vous n’êtes pas satisfait du vôtre, rien ne vous empêche de changer… pour un meilleur syndic. Pas question cependant de le mettre à la porte du jour au lendemain ! Hormis en cas de faute grave, le changement de syndic a lieu à la fin de son mandat. Comment trouver la perle rare ?

• Comparez attentivement les fiches d’informations sur les prix et les prestations que tous les syndics professionnels doivent obligatoirement proposer avec leur projet de contrat ;
• Interrogez le syndic sur sa façon d’effectuer les relances pour impayés, par téléphone — beaucoup moins cher — ou par courrier ;
• Vérifiez que le syndic est joignable et réactif, et consultez ses horaires de disponibilités ;
• Demandez-lui de vous montrer l’outil digital sur lequel il s’appuie pour gérer la copropriété ;
• Etc.