Encadrement des loyers : ce qu’il faut savoir avant d’investir

Encadrement des loyers : quelles sont les villes concernées ?

En 2015, Paris était la première ville à encadrer les loyers d’habitation. Le dispositif avait permis de stabiliser les prix après une forte hausse (+50 % en dix ans). Retoquée en 2017 par le tribunal administratif, l’expérimentation fut de nouveau autorisée en 2018, permettant ainsi à de nombreuses villes (Paris, Lille, Lyon, ainsi que 18 communes de Seine-Saint-Denis) d’encadrer les prix à la location. En juin 2022, ce sera au tour de Bordeaux et Montpellier de plafonner les loyers exigibles par les propriétaires.

Actuellement à l’étude au Parlement, le projet de loi dit « 3DS » devrait accorder de nouveaux dépôts de dossiers. En conséquence, des communes qui s’étaient jusque-là vues éconduites du dispositif (Grenoble, Grigny dans l’Essonne ou Arcueil dans le Val-de-Marne) pourraient à leur tour imposer des loyers maximums aux propriétaires de logements.

Les villes qui encadrent leurs loyers :

Encadrement des loyers : le fonctionnement

L’encadrement des loyers n’est pas à prendre à la légère. Avant d’investir ou de louer un bien, voici trois éléments à connaître absolument.

Seules les habitations principales sont concernées

L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux habitations à usage de résidence principale ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) du parc privé – et ce, qu’elles soient vides ou meublées. À l’inverse, les logements HLM et les logements conventionnés APL ne sont pas concernés. Il en va de même pour les locations saisonnières ou de courte durée, qui sont soumises à d’autres contraintes (déclaration en mairie, plafonnement du nombre de nuitées, dispositif dit « de compensation », etc.). 

Loyer de référence et loyer majoré : deux notions à connaître

Pour plafonner les loyers, chaque commune établit un « loyer de référence » qui prend en compte plusieurs paramètres : le nombre de pièces, la date de construction, l’emplacement et le type de location (vide ou meublée). 

À partir de ce loyer de référence, un propriétaire peut appliquer une majoration de 20 % si son logement présente des caractéristiques exceptionnelles par rapport aux logements de même catégorie situés à proximité (par exemple, si le logement est équipé d’une terrasse, d’un parking ou d’une vue sur un monument historique). A contrario, un logement qui bénéficie d’une exposition Sud ou qui vient d’être rénové ne peut pas prétendre à cette majoration. 

Les sanctions encourues en cas de non-respect du dispositif

Un propriétaire qui ne respecterait pas l’encadrement des loyers s’expose à des sanctions. En effet, la réglementation autorise le locataire à contester un loyer qu’il jugerait trop élevé jusqu’à trois mois après la signature du bail. En cas de non-respect des règles en vigueur, le propriétaire pourra alors recevoir une mise en demeure, puis une amende préfectorale (dont le montant peut aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale). 

Quelles conséquences pour les investisseurs ?

Pour les investisseurs, l’encadrement des loyers est une sérieuse épine dans le pied. En effet, ce dispositif met à mal la rentabilité locative : il faut donc repenser son projet d’investissement immobilier, en allongeant parfois la durée d’emprunt pour obtenir un équilibre entre revenus locatifs et remboursement du crédit. Malheureusement, cette contrainte n’est pas la seule qui pèse sur les propriétaires-bailleurs : dans les années qui arrivent, ceux-ci devront aussi se mettre en conformité avec le nouveau DPE – et tout porte à croire que l’addition ne sera pas indolore !

Faut-il pour autant renoncer à investir dans l’immobilier ? Non, car l’encadrement des loyers est un dispositif qui concerne uniquement les communes classées en zones tendues. Un investisseur qui souhaite rester maître de son loyer et conserver une certaine visibilité pourra donc reporter son attention sur les communes qui n’entrent pas dans cette catégorie. D’autant que la crise sanitaire a poussé de nombreux citadins à fuir les grandes villes, dynamisant par la même occasion le marché immobilier dans les communes petites ou moyennes !