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Cette griffe figurait‑elle déjà sur le plan de travail avant l’arrivée de votre locataire ? Et ce trou dans le mur ? Chacun défendant ses propres intérêts, vous aurez tendance à dire non, alors que votre locataire prétendra le contraire. Qui a tort ou raison ? La réponse se trouve dans l’état des lieux ! Pour louer en toute sérénité et éviter les conflits, ce document à joindre au contrat de location est la référence incontournable. Il permettra d’établir qui doit payer les pots cassés… À condition d’être précis. Comment procéder à un bon état des lieux ? Quel est son coût ? Suivez le guide !
Faire un état des lieux d’entrée et de sortie pour chaque locataire est obligatoire et évitera bien des désagréments à chacune des parties. Ce document donne une description objective de l’état du logement et de ses équipements à l’instant T. Tout est noté noir sur blanc. En cas de litige, la comparaison des deux documents permettra d’établir les responsabilités de chacun. L’enjeu est donc de taille !
Vous avez trouvé un nouveau locataire pour votre appartement ? Avant de lui remettre les clés, vous devrez réaliser un état des lieux d’entrée, c’est-à-dire faire le tour du propriétaire et décrire l’état du logement et de ses équipements de la manière la plus précise possible. Comme son nom l’indique, l’état des lieux d’entrée doit être effectué avant l’entrée dans le logement du locataire. Logique ! En déménageant, il est susceptible de faire des coups dans la cage d’escalier, des griffes sur le plancher…
En pratique, l’état des lieux d’entrée a lieu le jour de la signature du bail et de la remise des clés. Il s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie. Celui-ci sera reversé au locataire dans son intégralité s’il a occupé les lieux en bon père de famille. En cas de dégradations locatives attestées par une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie, vous pourrez vous servir dans cette cagnotte pour réparer les pots cassés. Vous pourriez être tenté d’exiger une somme importante en vue de parer à d’éventuels gros dégâts. Sachez que c’est interdit ! Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi : il correspond à 1 mois de loyer maximum (sans les charges) en cas de location non meublée, et 2 mois si vous louez un bien déjà meublé.
L’état des lieux de sortie coïncide avec la fin de bail et la restitution des clefs. À partir de ce jour, vous disposez d’un délai maximum de 2 mois pour rendre au locataire sa garantie locative. Va-t-il la récupérer dans son intégralité ? Pour le savoir, vous allez faire le tour du logement en prenant des notes. Vous remarquez des griffes sur le plancher ? Les prises sont endommagées ? Et cet éclat dans l’évier de la salle de bain ? Vous n’aviez pas souvenir qu’il était déjà là au début du bail. Pour en avoir le cœur net, vous devrez comparer l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée. Ces dégâts n’étaient pas présents lors de l’entrée du locataire ? Il s’agit de dégradations locatives et ce sera à lui de payer la note. Sa garantie locative risque d’être légèrement — ou fortement — amputée. Vous pourrez en effet vous servir dans cette cagnotte pour réparer les dégâts. Pas n’importe comment ! Gardez bien les devis et factures comme justification des sommes retenues.
En cas d’absence d’état des lieux par négligence du propriétaire et du locataire, le locataire sera présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf s’il peut apporter la preuve du contraire. Même scénario si le locataire refuse de réaliser un état des lieux.
Si le propriétaire refuse d’effectuer un état de lieux, le locataire doit lui envoyer une mise en demeure. Elle reste lettre morte ? En fin de contrat locatif, le bailleur devra prouver que les dégradations ont été causées par le locataire avant de lui réclamer une quelconque somme.
Maintenant que vous avez pris conscience de la nécessité de l’état des lieux, voici ce qu’il faut savoir avant de débuter le tour du propriétaire. Un état des lieux, c’est bien, mais pas suffisant. Seul un bon état des lieux, réalisé dans les règles de l’art, vous offre une protection maximale en cas de litige. Comment faire ? Laissez-vous guider !
Vous avez trouvé un modèle type d’état des lieux sur Internet ? Vérifiez bien qu’il comporte bien les éléments suivants :
Sans oublier la signature de chaque partie, condition sine qua none pour que le document soit valable !
L’état des lieux ne doit pas être pris à la légère, au risque de vous en mordre les doigts au moment de la restitution des clés. La règle d’or : prendre son temps et être à l’affût ! Parcourez chaque pièce pour constater l’état du logement — idéalement, vide de meubles. Une trace de cadre sur le mur, un coup par-ci, une griffe par-là, locataire, la moindre dégradation pourrait vous être reprochée à la remise des clés si elle ne figure pas sur l’état des lieux d’entrée. Ouvrez l’œil et notez le moindre détail !
Attention, vous ne pourrez pas blâmer le locataire pour chaque usure constatée. Il est normal que la peinture ne soit plus très fraîche, que le revêtement se décolore suite à l’exposition à la lumière ou que le lave-vaisselle rende l’âme après un certain nombre d’années. Depuis le décret du 30 mars 2016, le locataire est en droit de demander à ce qu’une grille de vétusté soit jointe au contrat de bail du logement. Cette grille comporte un tableau qui définit la durée de vie de tous les matériaux et équipements (électroménagers, installations électriques, éléments de chauffage…). Elle fixe un niveau d’usure normale pour chacun d’eux. Si la dégradation est très rapide, elle est due à un mauvais usage par le locataire et ce sera à lui de mettre la main au portefeuille. Dans le cas contraire, les travaux seront à charge du propriétaire.
Un état des lieux établi entre vous, propriétaire, et votre locataire est gratuit. Seul bémol, il prend du temps et risque d’être moins précis que s’il est effectué par un expert. En cas de désaccord, vous devrez faire appel à un huissier, voire saisir le juge pour trancher. Tant le locataire que le propriétaire devront mettre la main au portefeuille : les frais sont partagés à parts égales.
Le prix d’un état des lieux réalisé par un professionnel (agent immobilier, huissier, notaire…) varie en fonction de la taille du logement. Quoi qu’il en soit, le coût reste marginal comparé à celui d’une procédure juridique et à l’intervention d’un avocat en cas de litige. Comme il est plus précis, le risque d’en arriver là est moindre. Les frais pour faire établir un état des lieux par un professionnel peuvent être partagés entre le propriétaire et le locataire, mais pas question de couper la poire en deux. Vérifiez que la somme demandée à ce dernier respecte bien les conditions suivantes :
L’état des lieux est loin d’être un acte de méfiance, au contraire. Ce précieux document est une base indispensable pour établir un contrat de confiance entre vous, bailleur, et votre nouveau locataire.
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