Impôt sur la fortune immobilière : seuil, calcul et exonérations

Qui est concerné ?

Tout contribuable français dont le patrimoine immobilier net taxable est supérieur à 1,3 million d’euros au 1^er janvier de l’année d’imposition est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Faites vos comptes ! À combien s’élève le vôtre ? Votre appartement 5 pièces à Paris acheté il y a plus de 20 ans – époque où le mètre carré se négociait encore à moins de 5 000 € en moyenne, une maison secondaire dans le sud de la France, deux terrains à bâtir et un pied-à-terre en Belgique… Eh oui, le seuil d’assujettissement peut être vite atteint ! 

Certains de ces biens sont à vous, d’autres à votre conjoint ? Le seuil n’est pas doublé. Que vous viviez seul, en couple, avec ou sans enfants, il reste identique. Vous faites partie du même foyer fiscal. Tous les biens immobiliers détenus par toutes les personnes qui composent ce foyer doivent être pris en compte.

De la même manière, le nombre d’enfants à votre charge n’a aucune incidence sur le seuil de 1,3 million d’euros fixé par l’article 964 du Code général des impôts. Leur âge, en revanche, peut changer la donne. Si votre enfant a soufflé ses 18 bougies, son patrimoine immobilier ne doit pas être pris en compte dans le calcul. S’il dépasse le seuil d’assujettissement, il devra remplir sa propre déclaration d’IFI.

Quels sont les biens imposables ?

Comme son nom l’indique, le principe de cet impôt est de taxer votre fortune immobilière. Et uniquement votre fortune immobilière ! Votre bateau de plaisance, votre voiture et vos bijoux ne doivent donc pas être inclus dans le calcul. Pas plus que votre épargne personnelle.

Instauré par Macron en 2018, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), un impôt qui, comme son nom l’indique également, taxait l’ensemble de votre fortune.

Voici une liste - non exhaustive - des biens imposables à l’IFI :

• votre résidence principale et vos résidences secondaires ainsi que leurs dépendances (garage, parking…) ;
• les biens en cours de construction au 1^er janvier de l’année d’imposition ;
• les investissements locatifs ;
• les terrains à bâtir 
• les bâtiments classés « monument historique » ;
• les parts de sociétés immobilières (SCI, SCPI, OCPI), mais uniquement si vous possédez au moins 10 % du capital de la société ;
• les droits immobiliers (usufruit, droit d'usage ou d'habitation...).

Certains biens sont exonérés. C’est le cas notamment de ceux utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle (bois et forêts, terrains agricoles, bâtiments, etc.). Les biens ruraux loués à long terme n’entrent pas non plus dans le calcul de l’IFI, de même que ceux loués en loueur meublé professionnel (LMP).

Quels sont les critères d’imposition ?

Pour déterminer la valeur de votre patrimoine, il ne suffit pas d’additionner les prix d’achat de chaque bien. Pour rappel, l’IFI prend en compte votre patrimoine net taxable, autrement la valeur du bien à laquelle on soustrait les dettes déductibles. Quelles sont les dettes qui peuvent faire baisser la note ? Comment déterminer la valeur d’un bien ? Suivez le guide.

Estimer la valeur vénale réelle des biens

Inutile de chercher les actes de vente de vos différents biens immobiliers. Pour évaluer votre patrimoine, vous devez tenir compte non pas du prix d’achat mais de la valeur vénale réelle de chaque bien, autrement dit du prix auquel il se vendrait au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Vous l’avez compris, la valeur de votre patrimoine peut évoluer d’année en année. Ce n’est pas parce que vous n’êtes pas imposable cette année que vous ne le serez pas la suivante.

Vous pouvez estimer la valeur de chacun de vos biens en quelques clics en utilisant le simulateur en ligne Patrim. 

Un abattement pour la résidence principale

Vous êtes propriétaire d’un spacieux appartement haussmannien à Paris dont la valeur vénale est estimée à 1,85 million d’euros au 1^er janvier de l’année ? Rassurez-vous, si c'est votre seul actif et qu’il s’agit de votre résidence principale, vous n’allez pas devoir mettre la main au portefeuille. Le logement occupé en tant que résidence principale bénéficie d’un abattement fiscal de 30 %. Dans le cas ci-dessus, il faut retrancher 555 000 euros de la valeur vénale. La valeur nette du bien immobilier est donc de 1 295 000 euros, soit 5 000 en dessous du seuil d’assujettissement.

Des dettes déductibles

Vous avez dépassé le seuil de quelques milliers d’euros ? Les dés ne sont pas encore jetés. Si vous avez refait votre terrasse cette année, vous allez pouvoir déduire le coût des travaux de la valeur de patrimoine immobilier – à condition d’avoir gardé la facture en guise de justificatif ! Les dettes qui portent sur le patrimoine imposable peuvent en effet être déduites.

C’est le moment de rassembler les factures liées aux travaux d’amélioration, de reconstruction ou d’agrandissement de vos biens. Mais ce n’est pas tout ! Tant que vous êtes plongé dans la paperasse, profitez-en pour chercher votre avis de taxe foncière. Qui sait… Cette facture dont le montant vous a donné des sueurs froides pourra peut-être vous aider à rester juste en dessous du seuil ! Retrouvez ici la liste des dettes déductibles (et non déductibles). 

Comment calculer l’IFI ?

Vous avez fait les comptes et malheureusement, vous dépassez le seuil fatidique ? Vous devrez bien sûr déclarer votre patrimoine, mais avant ça, autant savoir à quelle sauce vous allez être mangé. Vous pouvez anticiper en calculant la somme que vous allez devoir verser.

Barème de l’IFI

L’IFI est calculé suivant un barème progressif fixé par l’article 977 du code général des impôts, en vigueur depuis le 1^er janvier 2018. Voici les taux appliqués en fonction de la valeur nette taxable de votre patrimoine :

• 0 % jusqu’à 800 000 € ;
• 0,50 % entre 800 001 € et 1 300 000 € ;
• 0,70 % entre 1 300 001 € et 2 570 000 € ;
• 1 % entre 2 570 001 € et 5 000 000 € ;
• 1,25 % entre 5 000 001 € et 10 000 000 €  ;
• 1,50 % au-dessus de 10 000 000 €.

Vous avez bien lu, les 800 000 premiers euros ne sont pas taxés !

Exemple de calcul de l’IFI

Prenons un exemple ! Vous êtes propriétaire d’un appartement à Lyon estimé à 750 000 €, d’une résidence secondaire dans le Gard à 300 000 € et d’une autre sur la côte Atlantique à 490 000 €, de deux terrains à bâtir dont la valeur vénale est de 75 000 € et 125 000 €, d’un appartement et d’un studio mis en location estimés respectivement à 260 000 € et 150 000 €.

Cette année, vous avez isolé votre résidence principale et remplacé la baie vitrée de l’appartement en location. Montant des travaux : 35 000 €. Vous avez également payé une taxe foncière de 1500 €.

Montant du patrimoine net taxable

Pour déterminer le patrimoine net taxable, vous devez faire la somme de la valeur des biens en n’oubliant pas d’appliquer l’abattement de 30 % pour votre résidence principale. L’appartement mis en location ne doit pas être inclus dans le calcul, car il est loué sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel. Le calcul est donc le suivant :

De ce montant, vous pourrez déduire les coûts des travaux et la taxe foncière. La valeur nette taxable de votre patrimoine s’élève donc à 1 665 000 € - 35 000 € - 1500 € = 1 628 500 €.

Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière

Votre patrimoine sera imposé comme suit :

Votre IFI sera donc de 4799,5 €.

Un système de décote

Votre patrimoine immobilier est compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros ? Vous pouvez bénéficier d’une décote qui va diminuer sensiblement le montant de la douloureuse.

Faisons les calculs ! Si votre patrimoine s’élève à 1,35 million d’euros, votre IFI sera de :

800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 350 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 2850 €.

Sur ce montant, vous pouvez appliquer la décote suivante :

17 500 – (1,25 % x 1 350 000) = 625 €

Le montant à verser sera donc de 2850 – 625 = 2225 €.

Quand et comment déclarer son patrimoine ?

La réponse est simple : en même temps que l’impôt sur le revenu. Vous ne risquez donc pas d’oublier de déclarer votre patrimoine immobilier ! Le formulaire IFI est disponible en ligne.

Astuces pour réduire l’IF

Pour alléger la note – voire ne pas payer d’impôt sur la fortune immobilière, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez par exemple :

• Céder des actifs de manière à rester en dessous du seuil ;
• Effectuer des travaux dans un ou plusieurs de vos biens ;
• Basculer vers le statut de loueur en meublé professionnel pour un ou plusieurs de vos biens en location ;
• Faire des dons à des organismes d’intérêt général. Le montant versé est déductible à 75 %, avec une limite de 50 000 € de réduction.