Revue de l'immo #123 du 18 décembre 2021

Volume de transactions et hausse des prix : 2021, un millésime exceptionnel

Après le confinement, les acquéreurs n’ont pas voulu perdre de temps et se sont dépêchés de mener à bien leurs projets immobiliers. Ils ont réalisé 1 198 000 transactions entre octobre 2020 et octobre 2021. Soit une hausse de 14,5 % du nombre de ventes par rapport à 2019. 2021 s’annonce aussi comme une année record concernant les prix : celui des maisons anciennes a augmenté de 9 % et celui des appartements de 5,2 % en moyenne. C’est en province et dans les villes de taille intermédiaire que le marché a le plus flambé. Sur le podium, dans la catégorie appartements, on retrouve Orléans (+10,4 %), Reims (+10,2 %) et Saint-Étienne (+9,8 %). Pour les maisons anciennes, les grandes gagnantes sont Montpellier (+10,8 %), Toulon (+10,6 %) et Nice (+10,3 %). Le titre de la plus forte augmentation, toutes catégories confondues, revient à Rennes, avec +9,8 % pour les appartements et +13,1 % pour les maisons. Si 2021 devrait tenir ce rythme jusqu’à la fin, 2022 s’annonce plus calme selon le Conseil Supérieur du notariat. Une fois l’effet de rattrapage passé, l’activité devrait retrouver son niveau de 2019.

Paris vs Airbnb : la capitale dégaine deux nouvelles armes

Paris est la première ville du monde en nombre d’appartements à louer sur Airbnb. Un record dont elle se serait bien passée ! Pour lutter contre l’expansion de ces meublés touristiques, la capitale resserre encore la vis. Sa cible ? Les loueurs professionnels. Pour rappel, ils sont déjà soumis à une règle de compensation. Concrètement, celui qui souhaite mettre en location un appartement de 20 mètres carrés doit transformer un local commercial de 20 mètres carrés situé dans le même arrondissement en habitation, voire de 40 mètres carrés dans certains quartiers. La Mairie renforce ce mécanisme en créant un troisième seuil de compensation : dans les zones où les meublés touristiques sont très présents (Le Marais, Montmartre, le Quartier latin, ceux de la tour Eiffel et des Champs-Élysées), les loueurs seront contraints de transformer le triple de surface de locaux commerciaux en logements. Le hic pour les professionnels de la location ? Dans ces quartiers, les surfaces commerciales se comptent sur les doigts de la main et les prix sont très élevés. Une mesure qui risque donc de leur mettre des bâtons dans les roues ! Pour contourner la règle de compensation, de nombreux loueurs ont transformé de petits commerces en rez-de-chaussée en meublés touristiques. Facile ! Pour ces surfaces, une simple déclaration en mairie suffisait. Un vide au niveau juridique que la Ville de Paris vient de combler. Désormais, il faudra également une autorisation. Avant de délivrer le précieux sésame, une commission analysera minutieusement la densité de meublés de tourisme, de chambres d’hôtel et de commerces dans le secteur. Et c’est loin d’être fini ! Paris ne compte pas s’arrêter en si bon chemin, envisageant de fixer des quotas dans les quartiers les plus tendus. La suite en 2022…

Taxe foncière : une note plus salée en 2022

L’inflation fait son grand retour, et la taxe foncière n’échappe pas à cette flambée des prix ! Pour rappel, cet impôt est calculé à partir des taux d’imposition en vigueur dans la commune et de la valeur cadastrale du bien. Cette valeur, réévaluée chaque année sur la base de l’indice de consommation des prix, grimpe en 2022 : +3,4 %. De quoi faire grimacer les ménages ! Pour que la note ne soit pas trop salée, il faudrait que les taux votés par votre commune soient en baisse. Un scénario qui a peu de chances de se produire vu le contexte budgétaire tendu. Le père Noël ne fait pas non plus de cadeau à ceux qui payent encore la taxe d’habitation. En 2022, ils devaient profiter d’une exonération de 65 % (par rapport à 2020), mais celle-ci sera rabotée à 48 % en raison de la revalorisation des valeurs locatives.

Ces maisons qui se fissurent sous la canicule

Vous souffrez en cas de fortes chaleurs ? Sachez que votre maison aussi, surtout s’il s’agit d’un pavillon. En France, plus de 4 millions de maisons seraient potentiellement exposées à des risques de dégradations en raison de la sécheresse. Est-ce le cas de la vôtre ? Si elle est parcourue de fissures et a été construite sur un sol argileux, c’est très probable. Les fissures apparaissent sur les façades extérieures, et plus particulièrement les murs est et sud, davantage exposés aux variations de température. Elles peuvent marquer votre terrasse, un mur de clôture et vos murs intérieurs. En cause ? Le mouvement des sols argileux sous les fondations : ils gonflent quand il pleut et se rétractent lorsqu’il fait sec. Ce phénomène peut se manifester lentement, au fil des saisons. Si votre maison est susceptible d’être concernée par ce problème, mieux vaut éviter de planter des végétaux à proximité des murs : leurs racines vont absorber toute l’eau, accentuant la rétractation des sols. La sécheresse représente un véritable fléau pour ces bâtiments. La bonne nouvelle ? Conscient de l’ampleur du phénomène et de ses conséquences, le gouvernement a décidé d’améliorer sa prise en charge.

Très chers bois de Vincennes et bois de Boulogne

La nature en ville a un prix ! Acheter un appartement à proximité du bois de Vincennes dans le Val-de-Marne coûte en moyenne 8,5 % plus cher que dans les villes environnantes. Le surcoût est particulièrement marqué dans les communes orientées Sud par rapport au bois comme Vincennes, Saint-Mandé, Fontenay-sous-Bois ou Nogent-sur-Marne. Sans surprise, plus on est proche, plus les prix s’envolent. L’étage, la présence d’un balcon et le vis-à-vis font également monter la note. À Vincennes, un acheteur a ainsi déboursé 1,37 million d’euros pour s’offrir un appartement en dernier étage avec vue sur les arbres. Une surface identique, quelques rues plus loin mais donnant sur la voie de chemin de fer, s’est négociée à « seulement » 950 000 euros. Le même phénomène s’observe à l’ouest, aux abords du bois de Boulogne dans les Hauts-de-Seine (+2,2 % pour les villes limitrophes). Un écart moins marqué qui s’explique par une circulation plus dense autour du poumon vert et la proximité du périphérique. Vivre à 5 minutes du bois vous coûtera tout de même 15 000 euros du mètre carré à Neuilly-sur-Seine et 10 900 euros à Boulogne.

Encadrement des loyers : la fin des fraudeurs impunis ?

Les maires prennent du galon ! Ceux qui le souhaitent vont pouvoir punir les bailleurs qui ne respectent pas l’encadrement des loyers, une compétence qui était jusqu’à présent du ressort de l’État. L’Assemblée a voté le 14 décembre dernier des amendements en ce sens. Pour rappel, à Paris, 35 % des logements proposés à la location ont dépassé les plafonds entre 2020 et 2021. Le problème ? De nombreux propriétaires bailleurs passent entre les mailles du filet. Avec cette nouvelle mesure, la mairie va pouvoir mobiliser son personnel pour effectuer davantage de contrôle. Les sanctions risquent de pleuvoir, d’autant plus que le dispositif d’encadrement des loyers a été prorogé de 3 ans : l’échéance est fixée au 21 novembre 2026.

Crédit immobilier : quand les préconisations se transforment en obligations

Tic tac… dans deux semaines, les règles d’accès au crédit vont se durcir. Les préconisations faites le 27 janvier 2021 par le Haut Conseil de Stabilité Financière se transforment en obligations à partir du 1^er janvier 2022. Concrètement, la durée du crédit sera limitée à 25 ans et le taux d’endettement à 35 %. Autrement dit, le montant de vos mensualités ne pourra pas dépasser 35 % de vos revenus. Un seuil de tolérance est prévu : les banques pourront s’écarter des critères pour 20 % des crédits octroyés au cours du trimestre. À noter que si vous achetez un bien neuf ou un bien ancien à rénover dont les travaux représentent au moins 25 % du coût total, vous pourrez bénéficier de deux années supplémentaires pour rembourser votre crédit, soit 27 ans. Si de nombreuses banques respectent déjà ces recommandations, certaines prennent encore quelques latitudes par rapport à celles-ci. Que risquent les établissements récalcitrants ? L’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (APCR) veille et n’hésitera pas à sanctionner les éventuels abus.

La Revue de l'immo part en vacances, on se retrouve le 8 janvier pour une nouvelle Revue de l'immo. Bonnes fêtes et à l'année prochaine !