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Revue de l'immo #138 du 9 avril 2022

Publiée le 09 avril 2022

Cette semaine dans la revue de l'immo, ces villes où il vaut mieux acheter un studio étudiant que le louer, marché immobilier : l’attentisme domine, la négo est de retour côté acquéreurs, l’apport demandé par les banques dépasse les 50 000 € en moyenne.

Logement étudiant : les villes où il vaut mieux acheter un studio que le louer

Une étude récente a comparé les frais d’une location étudiante avec les frais liés à un achat immobilier. Résultat, l’achat est plus rentable que la location en moins de 5 ans dans 78 villes sur les 100 étudiées (soit au moins jusqu’au master de l’étudiant). C’est particulièrement le cas dans des villes comme Mulhouse, Troyes, Perpignan, Agen ou Melun. Dans ces villes, l’achat s’amortit même en moins de 3 ans ! A contrario les choses sont différentes dans les grandes villes : il n’est possible de rentabiliser l’achat en moins de 3 ans dans aucune des 15 premières villes du classement du magazine L’Étudiant. ll est tout de même possible de le faire en moins de 5 ans dans certaines, comme à Grenoble, Marseille, Nancy ou Lille.

Marché immobilier : l’attentisme domine

Les premiers mois de 2022 tranchent avec les deux années écoulées et leurs records de transactions. Entre novembre 2021 et janvier 2022, les ventes en Île-de-France sont en baisse de 14 % sur un an selon les notaires du Grand Paris (des volumes qui restent supérieurs à la moyenne des 10 dernières années). Les annonces restent en ligne un peu plus longtemps sur les sites. Les prix stagnent dans les grandes villes et baissent à Paris. L’attentisme domine. La hausse des taux de crédit n’est pas étrangère au phénomène, alors que la plupart des banques sont en train de relever leur barème. Les banques scrutent les charges des futurs propriétaires et refusent les dossiers dont le « reste à vivre » est insuffisant. Le prix du carburant entre aussi en ligne de compte pour les acheteurs, qui peuvent se détourner d’un bien trop éloigné de leur travail.

Le rêve de maison se heurte à la réalité des prix

Les ventes de maison marquent le pas avec même une baisse de – 14 % pour le mois de décembre selon la FFB (Fédération française du bâtiment). L’envie est bien là, mais ce sont les prix, en hausse, qui viennent contrarier les aspirations à plus d’espace nées chez beaucoup d’acheteurs durant les confinements. Les maisons neuves ne font pas exception. Au contraire, les prix sont tirés vers le haut par la hausse du prix des matériaux (ciment, acier ou aluminium) et de l’énergie nécessaire à leur fabrication. Ce cercle vicieux ne semble d’ailleurs pas près de s’arrêter. Certains promoteurs envisagent déjà de rogner sur la surface pour tenter de juguler les prix.

La négo est de retour

Des ventes en baisse, un avenir immédiat plein d’incertitudes, et le rapport de force entre vendeurs et acheteurs, qui était à l’avantage des premiers depuis plusieurs années, tourne en faveur des seconds. La marge de négociation est de retour dans certaines villes, où les biens surcotés ne trouvent pas preneur en l’état. Une étude du réseau Orpi pointe ainsi au premier trimestre une baisse de 2,5 % entre les prix affichés au départ et les prix actés au moment de la vente. Dans le détail, les acheteurs ont le plus de pouvoir à Antibes, où la marge de négociation est de 5,4 % au 1er trimestre (contre 1,9 % au trimestre précédent). À Vannes ou Lille, la marge est de 3,7 %. Elle est de 4 % à Strasbourg, de 4,5 % à Grenoble, de 3,2 % à Nantes, de 2,4 % à Paris. Dans d’autres villes au contraire, on ne transige pas sur les prix ! Comme à Montpellier (0,2 %), La Rochelle (0,9 %) ou Dax (1 %) ou il faut encore attendre un peu que la tension sur les prix retombe.

Emprunt : l’apport demandé par les banques dépasse les 50 000 € en moyenne

L’apport personnel demandé par les banques pour accorder un prêt immobilier est en train d’exploser dans certaines régions, selon l’étude d’un courtier en crédit. Dans le climat actuel, les banques de certaines régions prennent d’infinies précautions. En moyenne il fallait au 1er trimestre 52 594 € d'apport personnel en France, avec d’importantes disparités selon les régions. L’apport demandé est ainsi en hausse de 80 % en moyenne par rapport à il y a un an. En Nouvelle-Aquitaine et dans les Hauts-de-France, l’apport demandé a plus que doublé en un an, passant respectivement de 24 606 € en 2021 à 56 449 € en 2022, et de 22 638 € en 2021 à 46 473 € en 2022. Bien loin des « traditionnels » 10 % demandés, l’apport moyen est aujourd’hui de 23,7 % du prix total du projet.

À Paris, les petites surfaces n’ont plus la cote

La baisse des prix amorcée en septembre se poursuit dans la capitale (-3,1 %). Le désamour pour les petites surfaces est un fait nouveau. Studios et T2 qui hier s’arrachaient, sont eux aussi en baisse. En cause, l’interdiction prochaine de louer les passoires thermiques, l’encadrement des loyers et les prix prohibitifs font effet de repoussoirs pour les investisseurs et jeunes actifs qui constituaient les principaux acheteurs. Ce sont donc aujourd’hui les grandes surfaces (4 ou 5 pièces) qui résistent le mieux. En petite couronne, ce sont les maisons qui se vendent le mieux et le plus cher. C’est l’inverse en grande couronne, où les appartements voient leur prix augmenter plus vite que ceux des maisons. Ils ont l’avantage d’être situés près des gares et des centres-villes, contrairement aux maisons plus excentrées. Ils sont privilégiés par les nouveaux arrivants venant de Paris et  la petite couronne, qui viennent chercher plus d’espace.

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