Revue de l'immo #139 du 16 avril 2022

Une pluie de passoires thermiques sur le marché

On les appelle des « passoires thermiques » car ils sont très mal isolés et, de fait, très énergivores. En 2025 et 2028, les logements classés G et F seront donc interdits à la location. Une étude a montré que ces logements commencent à arriver en plus grand nombre sur le marché immobilier. En 2021, on observe + 8 % pour les appartements étiquetés F ou G, alors que dans le même temps la hausse se limite à 3,5 % pour les appartements mieux notés. La hausse du volume d’annonces de maisons est encore plus flagrante : + 7, 4 % alors que le nombre de maisons mieux notés est lui en baisse de – 10,4 %. Ces biens se vendent sensiblement moins chers que les biens mieux notés, assez logiquement étant donné les travaux à prévoir. Partout… sauf à Paris, ou les passoires thermiques se vendent en moyenne 1,1 % de plus que les autres ! Pas d’arnaque ici, mais simplement la typologie des logements parisiens qui veut que les plus beaux sont souvent aussi les plus anciens… et donc les moins bien isolés.

Chauffage : les barèmes MaPrimeRénov’ augmentés

Pensez-y si vous devez changer de système de chauffage ou que votre logement est une passoire thermique. Les nouveaux barèmes MaPrimeRénov’ permettant de financer un changement de chauffage pour une option écologique viennent d'être publiés. Les forfaits pour l'installation d'appareils de chauffage fonctionnant aux énergies renouvelables ont été augmentés de 1000 €. Concrètement ils sont, pour une chaudière à alimentation automatique à bois, de 11 000 € pour les ménages très modestes, 9 000 € pour les ménages modestes et 5 000 € pour les ménages intermédiaires. Les montants sont les mêmes pour les équipements de panneaux solaires et les pompes à chaleur géo ou solarothermiques. Ils sont de respectivement 5 000 €, 4 000 € et 3 000 € pour les pompes à chaleur air/eau. Pour une chaudière à alimentation manuelle fonctionnant au bois, les ménages concernés pourront toucher 9 000, 7 500, ou 4 000 € suivant leurs revenus.

Vers une baisse des loyers à Paris et en Île-de-France

Les loyers parisiens et franciliens ont connu une légère baisse selon un site spécialisé dans la location entre particuliers. Entre mars 2021 et 2022, le loyer moyen à Paris était de 1 051 € pour 28,8 m² en moyenne, soit 36,5 €/m². C’est 0,8 % de moins qu’une étude de septembre 2021, où le m²  revenait en moyenne à 36,8 €. En Île-de-France, la baisse atteint -1,28 % avec un m²  estimé à 26,10 €. Le marché francilien tourne aujourd’hui en défaveur des propriétaires qui peuvent avoir du mal à trouver un locataire. À l’échelle de la région, les villes de Massy, Nanterre et Meaux sont celles où le marché est le plus tendu, avec en moyenne 3 demandes de mise en relation par annonce. Le marché marquerait des signes de reprises, même si l’écart avec le reste de la France tend à se réduire : les loyers parisiens ne sont plus « que » 167 % plus chers que le reste de la France, contre 200 % avant la pandémie.

Le marché immobilier frontalier, cette loterie

Les prix de l’immobilier s’envolent dans certaines zones frontalières. À Pontarlier dans le Doubs, à 10 km de la frontière suisse, la mairie a décidé avec un promoteur de construire 16 maisons en dessous du prix du marché. Elles seront vendues 300 000 €, et seront attribuées par tirage au sort parmi une sélection de ménages dont les dossiers ont été sélectionnés. 16 maisons, 28 candidats, c’est quand même plus d’une chance sur 2 de gagner à la loterie !

Est-il encore possible d’acheter un bien à rénover ?

Les prix de l’immobilier augmentent et certains acquéreurs pourraient être tentés d’acheter un bien à rénover dans l’espoir de faire baisser la note. Mais cette solution se heurte à de plus de plus de difficultés, comme l’explique cet article. D’abord pour obtenir un prêt, alors que les banques sont de plus en plus exigeantes sur la solidité des dossiers. Avec des travaux à prévoir en plus de l’achat, la plupart des banques pourraient exiger de l’épargne à côté pour se sécuriser. Ensuite les coûts des travaux en eux-mêmes sont en train d’augmenter, parfois drastiquement. Les prix des matières premières sont en forte hausse, et les délais pour obtenir certains éléments s’allongent. Certains professionnels du bâtiment envisagent même d’inclure une clause de revoyure dans les contrats des particuliers, pour compenser les hausses de prix. Si vous envisagez un tel achat, les conseils sont de bien faire estimer le coût des travaux et de négocier avec la banque un différé de remboursement.

Où sont les riches (propriétaires) ?

La Direction générale des finances publiques (le fisc) a étudié dans son bilan 2020 le nombre de foyers soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) dans les communes de plus de 20 000 habitants. Voici donc le top 10 des villes qui regroupent le plus grand nombre de foyers fiscaux qui payent l’IFI, réalisé par Ouest France. On y trouve 7 arrondissements parisiens, 16^ème et 7^ème en tête, accompagnés de Neuilly-sur-Seine, Cannes et Monaco. Moins monotone, le classement des villes en fonction du montant moyen de l’IFI voit Monaco placé en pole position, suivi de Grasse, Paris 7^ème, Brive, Compiègne, Paris 6^ème, Paris 8^ème , Neuilly-sur-Seine, Paris 16^ème et Beauvais.

Diviser les parcelles en zone pavillonnaire pour créer de nouveaux logements

Densifier les zones pavillonnaires en construisant un nouveau logement sur un terrain existant, c’est l’idée qui ressort d’une étude récente. Pour y parvenir, il s’agirait de diviser des parcelles existantes, de construire des annexes ou des surélévations afin de créer deux logements distincts, là où il y avait un pavillon et son terrain. Ajouter un logement de 70 m² à 5 % des terrains individuels d’Île-de-France permettrait ainsi de créer 70 000 logements. L’idée n’est pas nouvelle, et pourrait selon ses promoteurs constituer une solution pour les propriétaires, souvent des retraités dont le logement est sous habité. Mais de nombreux freins existent comme une possible opposition du voisinage, des freins réglementaires ou encore techniques. Alors, une idée à creuser pour créer de nouveaux logements ?