Revue de l'immo #141 du 14 mai 2022

Comment emprunter selon votre profil ?

Les taux de crédit repartent à la hausse et il peut devenir difficile d'emprunter. Alors voici quelques pistes à creuser, selon votre profil d'emprunteur. Primo-accédants ? Vous avez intérêt à avoir un apport de 10 % au moins (5 % pour les plus jeunes) et des relevés de comptes irréprochables. Pensez à faire le plein de prêts aidés comme le PTZ, ou les prêts de collectivités. Marseille offre ainsi jusqu'à 6 000 € sans intérêts, et Toulouse 10 000 €. Si vous revendez un bien pour acheter autre chose, et que l'achat a lieu avant la vente de votre premier bien, un prêt relais vous permettra de faire la jonction entre les deux. Les banques accordent généralement 70 % du montant du bien à vendre. Si vous êtes investisseur, attention à votre taux d'endettement maximal qui va être scruté par les banques. Au-delà de 35 %, ça ne passe pas ! Passer par une SCI peut permettre, dans ce cas, de faire baisser le taux d'endettement.

Investissement immobilier : 2 options pour se créer des revenus à la retraite

Pour se créer un revenu supplémentaire à la retraite, rien de mieux que de réaliser en amont un investissement locatif, sans gréver sa fiscalité actuelle. Première solution, faire appel au crédit, qui est toujours préférable au paiement cash. Pris sur une longue durée, il permet d'autofinancer le projet grâce aux loyers perçus. Et même si les taux d'intérêts remontent, ils restent pour le moment encore attractifs. Deuxième solution, investir en nue-propriété : vous achetez en démembrement les murs et la jouissance est vendue à un tiers, le plus souvent un bailleur social, pour une durée de 15 ans minimum. Avantages ? Vous achetez moins cher et votre fiscalité n'est pas impactée, voire même peut être allégée dans certains cas. A la sortie, le bien est en bon état (c'est dans le contrat) et vous pouvez commencer à percevoir des loyers au moment où vous en avez besoin.

De plus en plus cher, le logement neuf

Se loger dans le neuf sera-t-il bientôt impossible au commun des mortels ? Les prix des appartements neufs ont augmenté de 21,9 % en 10 ans et de 5,9 % en 2021. C'est encore pire du côté des maisons avec + 30,2 % en 5 ans. La demande est énorme et l'offre pauvre. Tout concourt à un renchérissement de ces logements, à commencer par les prix du foncier, qui s'envolent (en partie car les collectivités auraient tendance à vendre au plus offrant). Les coûts de construction grimpent, à cause du coût des matériaux, indissociablement lié à celui de l'énergie pour leur production, quand certains pourraient venir à manquer à cause de leur origine géographique (acier et aluminium venant de Russie et d'Ukraine). L'entrée en vigueur de la RE 2020 en janvier pourraient quant à elle faire augmenter le coût des appartements de 5 %.

Qui est concerné par le nouvel audit énergétique ?

Dans l'optique de faire disparaître les passoires thermiques, ces logements mal isolés classés de E à G, ces derniers vont être progressivement interdits à la location afin d'inciter les propriétaires à les rénover. Et pour les maisons individuelles ? À côté du DPE, un audit énergétique est prévu, dont les modalités viennent d'être précisées par décret. Ce document obligatoire pour la vente des maisons dont le DPE ressort en D, E, F et G sera remis à l'acheteur pour lui permettre d'envisager les travaux de performance énergétique à réaliser. Le prix de ce diagnostic à la charge du propriétaire tourne autour de 800 à 1 000 €, dans certains cas en partie finançable par MaPrimeRénov'. L'audit énergétique proposera 2 projets de travaux (l'un en une seule fois, l'autre en plusieurs étapes), dont le but est d'atteindre la classe B.

Un appartement dans un ancien bureau en petite couronne

En petite couronne parisienne, et dans les Hauts-de-Seine en particulier, habiter dans ce qui fut un immeuble de bureaux pourrait devenir courant. Un ensemble de facteurs participe à l’éclosion du phénomène : la crise sanitaire et le développement du télétravail, qui fait augmenter la surface de bureaux vacants dans cette zone, ainsi que le manque de foncier. En conséquence, la valeur des immeubles de bureaux stagnent alors que la demande de logements explose. Les promoteurs se sont emparés du sujet pour redonner vie à ces bâtiments vides. Et les projets sont variés, de l'immeuble d’habitation classique à la résidence seniors en passant par les logements sociaux.

Le PPT, plan pluriannuel de travaux, c'est quoi ça ?

Le plan pluriannuel de travaux concerne toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Ce plan spécialement dédié à la rénovation servira à anticiper et financer les travaux de rénovation énergétique au moyen d'un fonds spécial. Il entrera progressivement en vigueur à partir de janvier 2023, en fonction de la taille de la copro. Il est établi après un DPE et une analyse du bâti et des équipements de l'immeuble. Le plan comprend l'inventaire des travaux de rénovation énergétique et les bénéfices attendus en termes de performance énergétique, une estimation du coût des travaux et un échéancier des travaux pour les 10 ans à venir. Il sera alimenté par un fonds spécial auquel chaque copropriétaire abondera chaque année.

L'immobilier de luxe cartonne en Île-de-France

Il ne connaît pas la crise, l'immobilier de luxe en Île-de-France. Les biens supérieurs à 3 millions d'euros, châteaux, manoirs, duplex parisiens avec terrasses partent comme des petits pains en ce début d'année, au grand étonnement des agents immobiliers du secteur, qui s'attendaient à ce que la vague de 2021 retombe. Les extérieurs (jardins, rez-de-chaussée et terrasses) sont très demandés et se vendent immédiatement, quand les biens avec défaut restent plus longtemps sur le marché. Certains biens d'exception font même l'objet d'une surenchère dans les prix ! Même les acheteurs étrangers, invisibles depuis deux ans, commencent à revenir dans la région, Européens en tête mais aussi des Américains, pour qui le cours du dollar par rapport à l'euro est favorable.