Revue de l'immo #144 du 4 juin 2022

Le boom des maisons tire les prix à la hausse

La hausse des prix se poursuit. Au 1er trimestre 2022, les prix des ventes immobilières ont augmentés de 7,3 % sur un an, selon l'indice Notaires-Insee. Et ce sont toujours les maisons en priorité qui surfent sur la vague des confinements. Leur prix ont grimpé de 9,2 % sur un an, contre 4,7 % pour les appartements. La province est particulièrement attractive, avec des prix en hausse de 9,3 % (contre 2,5 % seulement pour la Région Île-de-France). Le volume de vente quant à lui se stabilise, avec 1 175 000 transactions sur un an à fin mars, contre 1 177 000 à fin décembre 2021. Ce niveau de ventes dépasse celui considéré comme élevé du début des années 2000.

Les prix stagnent dans plusieurs grandes villes

Certaines grandes villes dynamiques connaissent des stagnations voire des légères baisses de prix selon Les Échos. C’est le cas par exemple à Toulouse où ils baissent de 0,3 % au mois de mai. À Lille, ils diminuent de 0,4 % sur le mois écoulé, et même de 1,6 % depuis le début de l’année. À Paris, les prix baissent de 0,4 % en mai comparé à janvier. Les prix sont stables à Lyon depuis 2 mois et la hausse depuis le début de l’année n’est que de 0,3 %. Ces tendances récentes sont en opposition avec le reste du pays, où les prix sont en hausse (+0,3 % dans toute la France en mai et +1,3 % depuis janvier). Avec la pandémie et le développement du télétravail, ce ne sont décidément plus les grandes villes qui ont la cote, mais les communes périurbaines autour de ces grands centres urbains.

Le nombre de ventes repart à Paris

Les volumes de ventes sont en hausse à Paris, après une période de désaffection et les envies d’espace dus aux confinements. Sur un an à fin mars, les ventes sont en hausse de 18 % selon les chiffres des Notaires du Grand Paris. C’est 13 % de plus que la moyenne des 10 dernières années. Les prix ont pour autant continué de baisser (-1,2 % sur 1 an et -0,6 % pour le 1^er trimestre 2022). Les prix se négocient autour de 10 520 €/m². Le nombre de biens à vendre est important et les acquéreurs prennent leur temps pour se décider. En Île-de-France, les volumes de vente des appartements sont en légère hausse, avec +1 % en petite couronne et +2 % en grande couronne. Le nombre de ventes de maisons est lui en baisse (-6 % en petite couronne et -8 % pour la grande couronne) après deux années de folie. Bien loin d’être désavouées, les maisons sont toujours autant recherchées par les acquéreurs, mais les biens à vendre sont rare. Les prix des maisons sont en hausse de 0,8 % en petite couronne et de 5,4 % en grande couronne.

Assurance emprunteur, nouvelle mouture

L’assurance emprunteur a beau ne pas être obligatoire, elle est quasi systématiquement demandée par les banques au moment de souscrire un crédit immobilier. Depuis le 1^er juin, l’assuré à la possibilité de changer d’assurance à tout moment, et non plus seulement à la date anniversaire du contrat. Autre grande nouveauté, le questionnaire médical est supprimé pour les prêts immobiliers de moins de 200 000 € dont le terme intervient avant les 60 ans de l’assuré. 3^ème changement, le délai du « droit à l’oubli » est ramené à 5 ans (au lieu de 10) pour les malades du cancer et de l’hépatite C.

Éoliennes : un impact quasi nul sur les prix immobiliers

Une étude de l'Agence de la transition écologique (Ademe) constate que les éoliennes terrestres n'ont qu'un impact faible sur les ventes immobilières des alentours, contrairement à certaines idées reçues. Les maisons situées à moins de 5 km sont logiquement les plus touchées, avec en moyenne une baisse du prix au m² de 1,5 %. Au-delà de 5 km, l'impact est quasi nul, et il disparaît complètement passés les 10 km. La décote constatée aurait concerné 10 % des maisons vendues entre 2015 et 2020 parmi les 1,5 millions de ventes immobilières prises en compte par l'étude. Un risque pourrait toutefois perdurer pour les biens d'exception, mais qui reste à analyser plus finement. L'étude pointe par ailleurs que les maisons continuent de se vendre à un rythme similaire à avant la construction des parcs.

Le SOS des copros en détresse

Les copropriétés qui rencontrent des difficultés financières sont nombreuses et l’envolée des prix du gaz en place certaines en grande difficulté financière. Pré-covid, une copropriété sur huit était déjà touchée par des impayés de charges. Un décret va bien étendre le dispositif de blocage des prix du gaz aux résidents d'habitats collectifs, mais sa mise en place est complexe et ne prendra en compte qu’une partie de la hausse des tarifs. L’aide prendra la forme d’un remboursement a posteriori des charges de copro. Les impayés de charges augmentent, en particulier pour les immeubles chauffés au gaz et au fioul. Le prix du gaz s’étant envolé, des appels de fonds exceptionnels ont été envoyés. Et quand la trésorerie est à sec, c’est dans certains cas le salaire du gardien qui en a fait les frais. Les assemblées générales sont houleuses et ce ne sont pas les débats sur les travaux de rénovation énergétiques, qui doivent permettre à la copro de s’aligner avec les exigences du nouveau diagnostic de performance énergétique, qui sont venu calmer les débats.