Revue de l'immo #145 du 11 juin 2022

Le DPE, moyen de pression des locataires

À partir du 25 août, les loyers des quelques 4,8 millions de logements classés F et G ne pourront plus être augmentés. Les locataires peuvent trouver un intérêt à faire effectuer un DPE de leur logement car avec le nouveau DPE, le résultat peut être différent du précédent. Un logement à la mauvaise notation pourrait ainsi voir sa note améliorée ou dégradée, entraînant le gel du loyer si le DPE sort en F ou G. Sans compter les locataires qui occupent le logement depuis avant 2007 et la mise en place du DPE obligatoire. Si le locataire apporte la preuve du classement F ou G, le propriétaire n’aura alors d’autre choix, s’il souhaite augmenter un jour son loyer, que de faire des travaux de rénovation globale du logement pour améliorer sa notation.

Des travaux de rénovation pour améliorer le DPE immeuble

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est en train de devenir un critère essentiel pour les acquéreurs d’un bien immobilier. Mais certains propriétaires en copropriété se heurtent à l’indifférence ou même au refus de leur copropriété d’entreprendre des travaux de rénovation globale de l’immeuble. Ces travaux, comme l’isolation du toit ou des murs extérieurs, doivent être validés en AG. Ils sont indispensables pour améliorer le DPE de l’immeuble et faire baisser les consommations des logements. Ce reportage présente le cas d’une copropriétaire qui a rénové son logement et souhaite que l’immeuble s’y mette lui aussi. Un expert qui a encadré la rénovation d’un immeuble voisin vient présenter en AG les résultats de la rénovation récente : des consommations divisées par 2, un emprunt collectif de copropriété à taux 0, et des aides individuelles qui permettent de considérablement alléger l’addition. Un bilan à même de faire changer d’avis une majorité de copropriétaires.

Un marché du crédit dynamique malgré la hausse des taux

La flambée ne fait que commencer. Depuis décembre, où la moyenne était de 1,10 %, les taux de crédit immobilier ont atteint 1,25 à 1,30 en mai, selon les chiffres de la Banque de France. Cette hausse intervient alors que la Banque centrale européenne (BCE) n’a pas encore relevé son taux directeur (c’est prévu pour juillet) qui n’a pas bougé depuis 10 ans. Si cette hausse est brutale, elle reste pour autant en dessous de l’inflation. Malgré ces conditions particulières, la production de crédits est loin de s’essouffler, les clients des banques préférant profiter des conditions actuelles qui restent bonnes, en dépit de conditions d’accès de plus en plus drastiques.

L'encadrement des loyers de plus en plus respecté à Paris

La dernière enquête de l'association de consommateurs CLCV dévoile un respect de l'encadrement des loyers pour 69 % des annonces prises en compte à Paris, et 66 % en intégrant les 9 villes du nord de Paris de Plaine Commune. C'est le meilleur résultat depuis 2015 et une vraie amélioration pour Paris intra-muros. L'association note cependant que ces résultats seraient plus les effets de la crise sanitaire que d'une véritable prise de conscience. Les déplacements ayant été limités, de nombreux bailleurs en meublé touristique auraient passé leur logement en meublé longue durée, et auraient du revoir à la baisse leurs exigences. L'excédent de loyer demandé est en moyenne de 119 € par mois. Plus la surface est petite, plus le dépassement est important : le taux de conformité est de 62 % pour un studio contre 75 % pour un 4-pièces. Et sans surprise, les annonces de professionnels sont plus respectueuses de l'encadrement (à 79 %) que celles des bailleurs particuliers (55 %).

Investir : objectif JO !

Les prochains jeux olympiques se dérouleront à Paris à l'été 2024. L'événement est habituellement fécond en nouvelles infrastrutures et en région parisienne, il s'accompagne du développement du Grand Paris Express (GPE), le futur plan de transport qui comprend 200 km et 66 nouvelles gares. Pour l'instant, les prix dans l'ancien n'ont pas bougé selon une étude des Notaires du Grand Paris, qui ajoute que « la restructuration urbaine étant progressive, elle s'accompagne de nuisances différant probablement le phénomène de valorisation ». Pour autant, on peut parier sur de belles opportunités à terme. Au cœur de l'organisation des jeux et du nœud de transport, la Seine-Saint-Denis, et Saint-Denis en particulier où les prix ont quasi doublé en 2 ans. Pantin, Saint-Ouen et Aubervilliers bénéficient du même élan. Plus loin, La Courneuve et Le Bourget ont aussi du potentiel. À l'ouest, Nanterre bénéficie d'une situation envieuse, proche de La Défense et Paris.

À Paris, les annonces Airbnb plus nombreuses que les annonces de location longue durée

Le nombre de logements accessibles à la location courte durée sur Airbnb à Paris serait de 25 000, contre environ 17 000 pour les annonces de location longue durée. Les locations sur Airbnb ont baissé depuis 2017 où on en recensait 56 000 selon l'APUR, l'Atelier parisien d’urbanisme. Cette baisse est en partie due à la politique de la ville de Paris à l'encontre des locations touristiques (il est notamment obligatoire d'obtenir un numéro d'enregistrement). Le Covid n'aurait eu, lui, qu'un effet marginal avec une baisse de 2 % seulement des locations entre février 2020 et février 2021.

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Le récit de ces villes du littoral (sur abonnement), qui luttent contre la multiplication des résidences secondaires, entraînant des hausses de prix qui rendent le logement des locaux et des saisonniers quasi impossible. Ailleurs certains élus s'en accomodent très bien, et soulignent l'impact positif des résidents secondaires, qui passent beaucoup plus de temps qu'avant, consomment peu de services publics locaux et permettent par leur présence le maintien d'une activité locale. Les deux revers de la médaille...